<nr>1</nr>Het geding in eerste aanleg (zaak-/rolnummer 11389257 \ VV EXPL 24-97)

<nr>3</nr>De beoordeling in principaal en incidenteel hoger beroep De samenvatting 3.1. [persoon B] huurde woonruimte van [persoon A] . De huurovereenkomst was gesloten voor bepaalde tijd. [persoon A] heeft de huurovereenkomst te laat opgezegd, waardoor het uitgangspunt is dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gaan gelden. Volgens [persoon A] is de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden beëindigd. [persoon B] heeft dat betwist. Aangezien deze procedure een kort geding betreft zal het hof daar geen nader feitenonderzoek naar gaan verrichten. Het voorlopig oordeel van het hof is dat dit onvoldoende aannemelijk is. Het hof is net als de kantonrechter van oordeel dat [persoon A] het gehuurde niet mocht ontruimen en dat [persoon A] het gehuurde weer ter beschikking moet stellen aan [persoon B] . Het hof verbindt opnieuw dwangsommen aan de veroordeling. Het hof laat de beslissing van de kantonrechter in stand om aan [persoon B] een voorschot op een schadevergoeding toe te kennen. De feiten 3.2. Het hof gaat uit van de volgende feiten. 3.2.1. [persoon B] (als huurder) en [persoon A] (als verhuurster) hebben een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan [adres A] . De huurovereenkomst is ingegaan op 1 oktober 2023 en zou eindigen op 30 september 2024. 3.2.2. Bij brief van 4 september 2014 heeft [persoon A] aan [persoon B] bericht dat zij de huurovereenkomst niet wilde verlengen en dat [persoon B] het gehuurde moest verlaten vóór 25 september 2024. Daarbij heeft [persoon A] aangegeven dat als [persoon B] dat niet zou doen, zij dan een procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zou beginnen. 3.2.3. Op 12 oktober 2024 heeft een gesprek plaatsgevonden tussen [persoon A] en [persoon C] (de eigenaar van het gehuurde) enerzijds, en [persoon B] anderzijds. Bij dat gesprek waren ook medewerkers van [persoon C] aanwezig. Aan de orde is geweest of [persoon B] zou vertrekken. Op diezelfde dag heeft [persoon C] de volgende e-mail gestuurd aan [persoon A] : “Zoals vanmiddag besproken hieronder even een verslag van hetgeen afgesproken is met de huurder die weigert te vertrekken. (…) De man gaf vervolgens aan dat zijn contract beëindigd was maar dat jij hem hiervoor niet voldoende opzegtermijn had gegeven en dit de reden was dat hij nu nog in de woning zat. Hij had niet genoeg tijd gekregen om iets anders te zoeken en wist mij te vertellen dat zijn advocaat had gezegd tegen hem dat die opzegtermijn minimaal een maand moest zijn. Ik wees hem er vervolgens op dat hij nu dan wel inmiddels op die desbetreffende maand zat en het nu dan ook tijd was om de woning te verlaten. Ook wees ik hem erop dat drugsgebruik en honden reden zijn om het contract per direct te beëindigen. Mijn voorstel was om de woning te verlaten en de kamer leeg te hebben aan het einde van aankomende week. De kamer en de woning dienen dan zodanig te worden achtergelaten dat de borg vrijgegeven kan worden en alles netjes afgewerkt kan worden. De man schudde mijn hand en zei dat hij deze deal zeker ging nakomen. Dit alles gebeurde onder toezicht van de vriend van de man, mijn zoon, mijn medewerkers en uzelf.”. 3.2.4. Op 20 oktober 2024 heeft [persoon C] spullen van [persoon B] uit het gehuurde gehaald en buiten gezet en de sloten van het gehuurde vervangen. 3.2.5. De gemachtigde van [persoon B] heeft met een e-mail van 28 oktober 2024 aan [persoon A] medegedeeld dat de einddatum van de huurovereenkomst niet tijdig is aangezegd, zodat de overeenkomst voor onbepaalde tijd is gaan gelden. De gemachtigde van [persoon B] heeft [persoon A] met die e-mail gesommeerd om [persoon B] binnen 48 uur weer tot het gehuurde toe te laten. De vorderingen en het oordeel van de kantonrechter 3.3.1. [persoon B] heeft bij de kantonrechter gevorderd (samengevat weergegeven), voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, [persoon A] te veroordelen: - om hem weer de toegang te verlenen tot het gehuurde; - om de door haar uit de woning verwijderde zaken in de woning terug te plaatsen; - tot betaling van € 3.500,- als voorschot op een schadevergoeding; - tot betaling van dwangsommen als [persoon A] hieraan niet voldoet; - in de proceskosten. 3.3.2. [persoon A] heeft (in voorwaardelijke reconventie) bij de kantonrechter gevorderd (samengevat weergegeven) te bepalen dat het gehuurde alsnog ontruimd mag worden. 3.3.3. De kantonrechter heeft (samengevat weergegeven) [persoon A] veroordeeld: - om [persoon B] toegang te verlenen tot het gehuurde; - tot betaling van € 3.500,- als voorschot op een schadevergoeding; - tot betaling van dwangsommen van € 250,- per dag met een maximum van € 5.000,- voor het geval [persoon A] niet aan de veroordeling voldoet; - in de proceskosten van [persoon B] . De kantonrechter heeft de voorwaardelijke vordering in reconventie van [persoon A] afgewezen en [persoon A] veroordeeld in de proceskosten. De kantonrechter heeft de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De bedoeling van het hoger beroep 3.4.1. [persoon A] wil met het hoger beroep bereiken dat de vorderingen van [persoon B] alsnog worden afgewezen. Voor het geval het hof van oordeel is dat de ontruiming ten onrechte heeft plaatsgevonden wil [persoon A] (net als in eerste aanleg in reconventie) dat het hof alsnog bepaalt dat het gehuurde ontruimd mag worden. Volgens [persoon A] moet [persoon B] worden veroordeeld in de kosten van beide instanties. 3.4.2. [persoon B] wil met het (incidenteel) hoger beroep bereiken dat een hogere dwangsom wordt verbonden aan de veroordeling van [persoon A] . Enkele uitgangspunten bij de beoordeling van het hoger beroep 3.5.1. Deze procedure betreft een kort geding. Het hof is (evenals de kantonrechter) van oordeel dat het spoedeisend belang voortvloeit uit de aard van de vordering. Het gaat om de vraag of het gehuurde (woonruimte) al dan niet terecht is. Het gaat daarmee om het woonrecht van [persoon B] . [persoon B] wil nog steeds terugkeren naar de woning, terwijl [persoon A] daar juist op tegen is. De kantonrechter heeft (in 4.7) overwogen dat beoordeeld moet worden of de vorderingen in de bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat daarop vooruitlopend toewijzing van de voorlopige voorziening gerechtvaardigd is. Tegen dat uitgangspunt zijn geen grieven gericht, zodat dit ook voor het hof het uitgangspunt is (hetgeen het hof overigens ook juist acht). Een kort geding leent zich niet voor nadere bewijslevering. Het hof zal dus voorbij gaan aan de bewijsaanbiedingen van partijen. 3.5.2. De kantonrechter heeft (samengevat) geoordeeld dat: - de huurovereenkomst is aangegaan voor bepaalde tijd; - de huurovereenkomst op grond van artikel 7:271 BW tenminste een maand voor de einddatum had moeten worden opgezegd; - tussen partijen vast staat dat te laat is opgezegd. Tegen deze uitgangspunten zijn geen grieven gericht, zodat dit ook voor het hof het uitgangspunt vormt. Verder neemt het hof als uitgangspunt dat het rechtsgevolg van het voorgaande is, dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gaan gelden (op grond van de derde volzin artikel 7:271 lid 1 BW, zoals geldend tot 1 juli 2024), tenzij (zoals [persoon A] heeft aangevoerd) partijen een beëindiging met wederzijds goedvinden zijn overeengekomen (daarop zal het hof hierna ingaan). Beëindiging met wederzijds goedvinden 3.6.1. Volgens [persoon A] is aan de huurovereenkomst toch een einde gekomen, omdat partijen een beëindiging met wederzijds goedvinden zijn overeengekomen. De kantonrechter heeft dat standpunt verworpen. Hetgeen [persoon A] daarover in hoger beroep heeft aangevoerd, brengt daar geen verandering in. Het hof overweegt daarover het volgende. 3.6.2. Tussen partijen staat vast dat is gesproken over een beëindiging. [persoon A] heeft aangevoerd dat [persoon B] heeft ingestemd met een voorstel om de overeenkomst met wederzijds goedvinden te beëindigen. [persoon B] heeft dat betwist. Of partijen een overeenkomst hebben gesloten, is afhankelijk van wat zij jegens elkaar hebben verklaard en wat zij over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen hebben afgeleid en mochten afleiden. Tot de omstandigheden die in dit verband in aanmerking moeten worden genomen behoort de voor de wederpartij kenbare hoedanigheid en de context waarin partijen optraden (vlg. o.a. HR 26 juni 2009, ECLI:HR:2009:BH9284). 3.6.3. Gelet op de hiervoor, in 3.5.2 genoemde uitgangspunten, is het hof van oordeel dat op [persoon A] de stelplicht (en de bewijslast) rust dat zij met [persoon B] is overeengekomen dat de huurovereenkomst zou worden beëindigd en dat hij het gehuurde zou verlaten. Zoals hiervoor al is overwogen is voor bewijslevering in dit kort geding geen plaats, zodat het aan [persoon A] is om dat aannemelijk te maken. 3.6.4. Het hof is van oordeel dat [persoon A] in dit kort geding onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [persoon B] heeft ingestemd met een beëindiging van de huurovereenkomst. Het hof is, evenals de kantonrechter, van oordeel dat dit niet blijkt uit de e-mail van [persoon C] aan [persoon A] (geciteerd in 3.2.3). Het hof is van oordeel dat de kantonrechter daarover terecht heeft overwogen dat de mail uitsluitend de visie van [persoon C] weergeeft. Het hof voegt daaraan toe dat die e-mail niet ook aan [persoon B] is gestuurd. Daarbij komt dat uit die mail eerder lijkt te volgen dat het ging om een mededeling dat [persoon B] móest vertrekken, dan om een voorstel. Daarbij komt dat [persoon C] zich liet vergezellen door meerdere medewerkers, wat die indruk versterkt. [persoon B] heeft hierover aangevoerd dat hij dit als intimiderend heeft ervaren, hetgeen het hof (als voorlopig oordeel) aannemelijk acht. Het hof acht het twijfelachtig of [persoon A] gelet op deze omstandigheden er toen op heeft mogen vertrouwen dat verklaringen en/of gedragingen van [persoon B] waren gericht op zijn instemming met een beëindiging. Anders dan [persoon A] heeft aangevoerd, leest het hof in de tussen [persoon B] en [persoon C] gewisselde Whatsapp conversatie, niet een bevestiging van een instemming. [persoon A] heeft met name gewezen op een passage waar [persoon B] aan [persoon C] heeft laten weten: “I did my part.” en vervolgens alleen nog maar vraagt naar hondenvoeding en badkamerspullen. [persoon B] heeft daar (vooralsnog terecht) tegen ingebracht dat dit een reactie was op de mededelingen van [persoon C] dat hij zijn spullen moest ophalen, dat hij de borg alleen zou terugkrijgen als hij de sleutels zou inleveren en alles schoon zou achterlaten, en dat hij geen spullen mocht achterlaten. Het hof acht daarom aannemelijk dat de passage “I did my part” alleen zag op het ophalen van spullen om de borg terug te krijgen en niet op een instemming met de beëindiging van de huurovereenkomst. Overlast en ontruiming 3.7.1. [persoon A] heeft aangevoerd en met stukken onderbouwd dat [persoon B] zich niet hield aan huisregels en op allerlei manieren overlast veroorzaakte. [persoon A] heeft dat standpunt onderbouwd met verklaringen (die [persoon B] heeft betwist en hij heeft van zijn kant ook verklaringen in het geding gebracht). Het hof is van oordeel dat in dit kort geding geen oordeel hoeft te worden gegeven over de vraag of [persoon B] zich heeft gedragen in strijd met goed huurderschap. [persoon A] heeft daaraan immers geen rechtsgevolg verbonden. Klaarblijkelijk meent [persoon A] dat haar standpunt over de wijze waarop [persoon B] zich als huurder heeft gedragen, haar de bevoegdheid geeft om het gehuurde te ontruimen. Dat is een misvatting. Wanneer niet kan worden uitgegaan van een beëindiging van de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden, dan is het uitgangspunt dat de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd is gaan gelden (zie 3.5.2). Niet valt in te zien waarom [persoon B] het gehuurde zou moeten ontruimen wanneer tussen partijen een huurovereenkomst geldt. Dan moet [persoon A] het gehuurde ter beschikking stellen (artikel 7:203 BW). 3.7.2. Als het hof toch, ondanks het ontbreken van een daarop gericht voldoende duidelijk betoog van [persoon A] , gehouden is de rechtsgronden aan te vullen, dan zou het hof moeten vooruitlopen op een vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst. Dat leidt echter niet tot een ander oordeel. [persoon B] heeft immers aangevoerd dat geen sprake is geweest van zodanige overlast dat dit in een bodemprocedure tot een ontbinding moet leiden. Daar heeft [persoon A] niet meer op gereageerd, zodat dit als onvoldoende betwist het uitgangpunt moet vormen in dit kort geding. 3.7.3. Tussen partijen staat vast dat er eigendommen van [persoon B] buiten zijn aanwezigheid en zonder zijn toestemming uit het gehuurde zijn gehaald en buiten zijn gezet en dat de sloten van het gehuurde zijn vervangen, zodat [persoon B] de woning niet meer kon betreden. De kantonrechter heeft hierover overwogen dat dit een ontruiming was en eigenrichting en dat dit [persoon A] zwaar moet worden aangerekend. [persoon A] heeft in hoger beroep aangevoerd dat er geen sprake is geweest van ontruiming, dat de eigendommen van [persoon B] alleen maar buiten zijn gezet om de woning te kunnen schoonmaken, dat de spullen niet op straat maar in de achtertuin zijn gezet en dat [persoon B] zijn spullen heeft weggehaald. Deze argumenten leiden niet tot een ander oordeel. Ook als [persoon A] in de onjuiste veronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden was beëindigd, dan had zij, toen de woning werd betreden, direct moeten opmerken dat [persoon B] daar kennelijk anders over dacht gelet op de aanwezigheid van spullen waaruit bewoning bleek. In ieder geval gaf haar dat niet het recht om op dat moment de spullen eruit te halen (waar die zijn gezet en of die vervolgens zijn opgehaald door [persoon B] doet er in dit verband niet toe). Het gaf haar al helemaal niet het recht om de sloten te vervangen. Ook het hof beschouwt dat als een onrechtmatige ontruiming. De dwangsommen 3.8.1. Volgens [persoon A] heeft de kantonrechter haar in een onmogelijke positie gebracht door haar te veroordelen [persoon B] weer tot het gehuurde toe te laten, terwijl het gehuurde weer is verhuurd. Het hof ziet echter geen reden voor een ander oordeel, omdat [persoon A] geen documenten in het geding heeft gebracht waaruit blijkt dat zij het gehuurde aan een ander heeft verhuurd. In dit verband is van belang dat de advocaat van [persoon B] al op 28 oktober 2024 [persoon A] heeft gesommeerd om het gehuurde weer ter beschikking van [persoon B] te stellen. Nergens uit blijkt dat [persoon A] toen al de woning opnieuw had verhuurd en dat het gehuurde tot op heden steeds verhuurd is geweest (en dat dit voor alle kamers of eenheden in die woning geldt). Het hof is van oordeel dat [persoon B] terecht heeft aangevoerd dat het gaat om een niet onderbouwde, door [persoon A] zelf gecreëerde (zie 3.7.3) onmogelijkheid. Het hof ziet dus geen aanleiding om het vonnis op dit punt te vernietigen. Integendeel, het hof ziet aanleiding opnieuw dwangsommen op te leggen. De dwangsommen, die als prikkel tot nakoming moeten dienen, hebben immers geen effect gehad. [persoon B] heeft verzocht om de oorspronkelijk gevorderde dwangsommen toe te wijzen. Het hof ziet geen aanleiding om het vonnis te vernietigen en hogere dwangsommen te verbinden aan de veroordeling. Dat maakt immers niet dat het gehuurde alsnog met terugwerkende kracht ter beschikking wordt gesteld. Gelet op de prikkel die van dwangsommen moet uitgaan, zal het hof [persoon A] opnieuw veroordelen om het gehuurde ter beschikking te stellen aan [persoon B] en daar dwangsommen aan verbinden, zoals hierna in het dictum wordt bepaald. 3.8.2. [persoon A] heeft nog aangevoerd dat zij [persoon B] andere woonruimte heeft aangeboden. Dat kan het hof echter niet uit de overgelegde documenten afleiden. Daaruit blijkt slechts dat zij [persoon B] heeft gewezen op te huur staande woonruimte. Het hof ziet ook niet in waarom dit argument een rol zou moeten spelen in de beoordeling. Dat de kantonrechter in 4.11 heeft overwogen: Ook al stelt [persoon A] dat hij feitelijk niet kan terugkeren in het gehuurde, het is en blijft haar verantwoordelijkheid om voor herhuisvesting te zorgen, desnoods in een andere kamer in een ander pand. laat onverlet dat [persoon A] in het dictum is veroordeeld om het aan [persoon B] gehuurde weer aan hem ter beschikking te stellen. Die veroordeling was (vanwege de in 3.8.1 genoemde reden) terecht. Het voorschot op een schadevergoeding 3.9.1. De kantonrechter heeft [persoon A] veroordeeld tot betaling van € 3.500,- als voorschot op een schadevergoeding. Volgens [persoon A] moet het hof die vordering alsnog afwijzen omdat [persoon B] geen bewijs heeft geleverd dat hij schade heeft geleden. 3.9.2. Het hof verwijst naar hetgeen hiervoor is overwogen over de onrechtmatige ontruiming. [persoon B] was van het ene op het andere moment dakloos. Het hof acht (alleen al) daarom aannemelijk dat hij meer kosten heeft moeten maken voor woonruimte dan wanneer [persoon A] hem het gehuurde ter beschikking had gesteld. Bij memorie van antwoord heeft [persoon B] een document overgelegd waaruit blijkt dat hij aanzienlijke kosten heeft gemaakt. Het hof zal het bestreden vonnis dus ook op dit onderdeel bekrachtigen. De slotsom 3.10.1. De slotsom is dat de grieven van [persoon A] falen. [persoon B] is wel terecht in hoger beroep gekomen. Het hof zal het bestreden vonnis bekrachtigen en in aanvulling daarop opnieuw dwangsommen verbinden aan de veroordeling. 3.10.2. Het hof zal [persoon A] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het hoger beroep veroordelen. De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van [persoon B] zullen vastgesteld worden op: griffierechten € 349,- salaris advocaat € 3.642,- (2 punten x tarief II en de helft voor het incidenteel hoger beroep) nakosten € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 4.169,- De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.