<nr>5</nr>Het verloop van de procedure

<nr>6</nr>De beoordeling De zaak in het kort Het hof moet in deze zaak beoordelen of er tussen een verkoper die een pand via een makelaar te koop heeft gezet en een professionele koper een koopovereenkomst tot stand is gekomen. Als dat niet zo is ligt de vraag voor of het afbreken van de onderhandelingen tussen verkoper en koper een onrechtmatige daad oplevert die tot schadevergoeding verplicht. De uitleg van de e-mails tussen de makelaar en de koper speelt een belangrijke rol bij de beoordeling. De voor deze zaak relevante feiten 6.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. 6.1.1. [geïntimeerde] heeft via [---] Makelaardij (hierna: [---] ) een winkelpand, bovenwoning en verdere aanhorigheden aan het [adres 1] (winkel) en [adres 2] (bovenwoning) in [plaats] (hierna ook: het pand) te koop aangeboden. Het pand is verhuurd. [---] heeft met [appellant] gecorrespondeerd. Die correspondentie is hierna weergegeven. 6.1.2. Bij e-mail van dinsdag 22 december 2020, 17:38 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Geachte [appellant] , Zie onderstaand e-mail antwoord van de eigenaar. ‘Beste [---] Dankjewel voor het doorsturen van de mail met het bod € 147.000,-. Ik ga niet akkoord met dit uitgebrachte bod. Voor € 150.000,- kosten koper kan de geïnteresseerde koper mijn beleggingspand nog dit jaar onvoorwaardelijk kopen, mits de waarborgsom van de winkel [adres 1] en de bovenwoning [adres 2] niet hoeven te worden verrekend met de koper. Mvg [geïntimeerde] ’ Haar uiterste laatprijs zoals verwacht. Graag verneem ik uw antwoord.” 6.1.3. Bij e-mail van dinsdag 22 december 2020, 18:36 uur, heeft [appellant] aan [---] bericht: “Geachte [---] , Hoeveel is de waarborg van de winkel [adres 1] en de bovenwoning [adres 2] ? Ik heb het verschil van € 3000 bijna geregeld, rekening houdend met kosten koper, zodat ik € 150.000 zou kunnen betalen. Voor de rest verwacht ik dat je het goed regelt dat ik mijn verantwoordelijkheid wat betreft waarborg naar de huurders bij vertrek kan nakomen. Er is heel veel moeite gedaan om dit jaar nog bij notaris te laten passeren. Er is gisteren en vandaag daar heel veel tijd in gestoken. De begeleider belt mij nu de hele tijd hoe ver de zaak staat. Vanavond moeten we alles wel klaar hebben, zodat de stukken uiterlijk morgen naar de notaris gestuurd kunnen worden. Ik hoop niet dat het mis gaat. [---] , nu ik het geld rond heb wil ik er toch iets mee kopen. Als deze onderhandeling moeizaam gaat en mislukt, heeft u dan misschien een andere object voor mij te koop rond die prijs?” 6.1.4. Bij e-mail van woensdag 23 december 2020, 09:21 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Goedemorgen [appellant] , Het is u dan toch gelukt om de koopsom van € 150.000,- bij elkaar te krijgen. Dat is fijn om te horen. In deze tijd is het moeilijk om nog een notaris bereid te vinden om voor het eind van het jaar te transporteren, maar ook dat is u gelukt. Om de voorlopige koopakte te kunnen opstellen heb ik de gebruikelijke NAW gegevens en kopie legitimatiebewijzen van de koper(s) nodig. Graag ontvang ik deze per ommegaande op de mail. Verder zie ik de adresgegevens van de notaris (ook e-mail) tegemoet. Resumerend is het navolgende afgesproken: -koopsom € 150.000,- k.k.; -geen ontbindende voorwaarden; -transportdatum 30-12-2020 of zo veel eerder als later dat partijen overeenkomen; -waarborgsom woning (€1300) en winkel (€1650) worden niet verrekend met koper en blijven bij verkoper; -opgave notaris door koper. Graag zie ik het bovenstaande tegemoet om u zo snel als mogelijk van dienst te zijn. U ontvangt van mij nog de huurovereenkomsten in een afzonderlijke mail ter inzage.” 6.1.5. Bij e-mail van woensdag 23 december 2020, 09:56 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Geachte [appellant] , Ik zal het de eigenaar nog een keer voorleggen, want anders hebben we toch geen deal. Voor € 150.000,- kosten koper kan de geïnteresseerde koper mijn beleggingspand nog dit jaar onvoorwaardelijk kopen, mits de waarborgsom van de winkel [adres 1] en de bovenwoning [adres 2] niet hoeven te worden verrekend met de koper. Mvg [geïntimeerde] ” 6.1.6. Bij e-mail van woensdag 23 december 2020, 11:07 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Geachte [appellant] , Ik heb de eigenaar [geïntimeerde] gelukkig nog op haar werk in de gezondheidszorg kunnen bereiken en haar de zaak voorgelegd. Mails leest zij pas als de werkdag is afgelopen. Na intensief beraad mag ik namens mijn opdrachtgever u het navolgende als compromis voor stellen. Transport nog in 2021 (hof: lees 2020) dan wordt de helft van de waarborgsom aan de koper terug betaald. Of de totale huurborgsom kan worden terugbetaald, maar dan wordt de transportdatum 31 maart 2021. Graag verneem ik van u welk voorstel u schikt.” 6.1.7. Bij e-mail van woensdag 23 december 2020, 16:52 uur, heeft [appellant] aan [---] bericht: “wij zijn akkoord met de voorwaarde wat de verkoper stel en zijn op zoek naar een Notaris die dit jaar kan laten passeren” 6.1.8. Bij e-mail van woensdag 23 december 2020, 17:34 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Geachte [appellant] , Waarschijnlijk heeft deze mail zich gekruist met ons telefonisch onderhoud. Inmiddels weten we dat Obvion niet meewerkt om nog dit jaar 'om niet' de zekerheidsclausule die in de woonhypotheek staat van haar huis in [plaats] los te koppelen van het beleggingspand in [plaats] . De transactie kan daardoor dit jaar niet meer plaatsvinden. Jammer van al het voorwerk dat beide partijen hebben verricht tot nu toe. Het voorstel van verkoper was om volgend jaar (31-3) te transporteren bij een koopsom van € 150.000,- k.k. met verrekening van de waarborgsommen van het huurpand t.g.v. de koper. Uw voorstel (met uitleg over de extra kosten van de overdrachtsbelasting bij een transport in 2021) zal ik bespreken met de eigenaar. U wil een koopsom van € 145.000,- k.k. betalen met verrekening van de waarborgsommen van het huurpand t.g.v. de koper. Zodra ik een uitsluitsel heb van [geïntimeerde] hoort u van mij.” 6.1.9. Bij e-mail van donderdag 24 december 2020, 00:01 uur, heeft [appellant] aan [---] bericht: “ivm de aankoop wilhelminaplein [adres 1] en [adres 2] te [plaats] Notaris kan tijd maken eind van de jaar maar wil de koopcontract en ID van beide partijen kunnen we misschien regelen dat het gepasseerd wordt 30-12-2020 en de levering past later zodat er niet naar volgende jaar gaat anders kom onnodig kosten van de overdracht belasting bij zoals je weet ben ik heel de week bezig om Notaris te vinden en uiteindelijk is het geluk en ik had van jou begrepen dat pand vrij is van Hypotheek/beslagen en zo had ik verder verteld aan de Notaris om een datum te krijgen dit jaar en de verkoper kan met de ontvangen gelden Obvion betalen of reserveren bij de notaris en later weer opnemen want dan zitten we op de volgende jaar en is rustiger geld ligt ook klaar om te betalen bij passeren ik heb de voorbereiding van mijn kan geregeld. Mijn voorstel is als het toch volgende jaar transport plaats vind dan de kosten die meer betaald moet wordt volgende jaar 2021 ivm overdrachtsbelasting wel rekening gehouden moet worden. Met de koop prijs. laten we ons best doen morgen” 6.1.10. Bij email van donderdag 24 december 2020, 12:50 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Geachte [appellant] , De financieel adviseur ( [persoon A] ) van de verkoper heeft vandaag nog eens met Obvion contact gehad voor het vrijgeven van de zekerheidsstelling die rust op het beleggingspand in [plaats] t.b.v. de woonhypotheek van de eigen woning van de verkoper in [plaats] . Zij (Obvion) hebben laten weten dat het beleggingspand dit jaar niet meer verkocht kan worden vanwege het bovenstaande en dat zij moet wachten op de vrijgave. Een en ander staat ook vermeld in de e-mail van woensdag. Dit is heel jammer omdat de overeengekomen koopprijs dit jaar in uw geval dan € 150.000,- k.k. zou zijn. Omdat u zich zoveel moeite heeft gedaan (en een hogere overdrachtsbelasting treft in 2021) wil de eigenaar ingaan op uw voorstel bij verkoop volgend jaar voor € 145.000,- k.k. Voorwaarde is dat getransporteerd wordt op 31 maart 2021. U ontvangt tevens de waarborgsom uit de huren (€ 3450,-) die de huurders van de winkel en de etagewoning hebben betaald. Wat de verkoper betreft is dit over en weer een 'final deal'. Wanneer u uw gegevens aanlevert dan mag ondergetekende een voorlopige koopakte opmaken.” 6.1.11. Bij e-mail van maandag 28 december 2020, 14:56 uur, heeft [appellant] aan [---] bericht: “Geachte [---] , Dank voor uw email. We zijn eerder de koop overeengekomen voor € 150.000,- indien de woning dit jaar zou passeren. Zoals u medegedeeld hebben wij ons flink ingespand om mijn financiële verplichting voor 31 december na te komen. Nu begrijp ik dat de verkoper dit jaar niet kan leveren doordat een bepaalde situatie is ontstaan door Obvion. Daarom wordt het verplaatst naar volgend jaar. Het aankoopgeld ligt klaar en het kost geld om het niet te gebruiken. U heeft aangegeven dat de koop op 31 maart 2021 kan plaatsvinden. Wij moeten dan meer overdrachtsbelasting betalen. U heeft uitgerekend hoeveel dat ongeveer is en daarom wilt de verkoper ons compenseren door de koopprijs met € 5000,- omlaag te brengen naar € 145.000,-. Dus nu is de koopprijs vast. Hoe kijken wij tegen waarborg aan: De waarborgsom is een zekerheidsstelling van de huurder voor de woning welke zij gehuurd heeft. Wordt de woning verkocht dan dient dat doorbetaald te worden aan de nieuwe eigenaar. Die reserveert het weer, zodat als de huurder de huur beëindigd en alles is netjes betaald en netjes achtergelaten, dan krijgt huurder dat weer terug betaald. Ik heb wel moeite gedaan om dit jaar nog te laten passeren. Ik heb vernomen dat het via de Groninger akte de juridische levering dit jaar kan plaatsvinden en de economische levering volgend jaar. En die datum kunnen we later bepalen. Als jullie je daarin kunnen vinden laat het dan weten. Ik stuur u in de bijlage de kopie legitimatie en adresgegevens, zodat de formaliteiten afgerond kunnen worden.” 6.1.12. Bij e-mail van dinsdag 29 december 2020, 19:23 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Geachte [appellant] , Hierbij het concept van de voorlopige koopakte met de vragenlijst voor de verkoop. In een 2e mail volgen alle overige bijlagen/bescheiden behorende bij de koopakte.” In het concept van de voorlopige koopakte staat als koopprijs € 150.000,- en als leveringsdatum 31 december 2020 of zoveel eerder als partijen tezamen nader overeenkomen. In artikel 17 staat dat uit deze koopovereenkomst pas verplichtingen voortvloeien als beide partijen deze hebben ondertekend. De koopakte is door geen van partijen ondertekend. 6.1.13. Op 3 januari 2021 heeft zich een andere partij bij [---] gemeld met een bod van € 155.000,- en de waarborgsom van de huurders voor [geïntimeerde] , dat is aanvaard. De schriftelijke koopovereenkomst tussen [geïntimeerde] en deze partij is op 7 januari 2021 gesloten. Het pand is aan deze partij geleverd. 6.1.14. Bij e-mail van vrijdag 29 januari 2021, 11:45 uur, heeft [appellant] aan [---] bericht: “Geachte [---] , De woning die ik vorig jaar gekocht heb aan de [adres 1] en [adres 2] te [plaats] , maar doordat aantal aantekening waren op de woning/winkel aan de zijde van de verkoper, o.a. van Obvion, kon het niet geleverd worden in 2020. We hebben wel getracht om op het laatste moment te laten passeren, maar dat is niet gelukt. Het geld ligt sindsdien al klaar om aan te kopen. U had op 24 december 2020 in een email laten weten dat eind maart de aantekening eraf zou gaan en dan geleverd gaat worden: ‘Omdat u zich zoveel moeite heeft gedaan (en een hogere overdrachtsbelasting treft in 2021) wil de eigenaar ingaan op uw voorstel bij verkoop volgend jaar voor € 145.000,- k.k. Voorwaarde is dat getransporteerd wordt op 31 maart 2021. U ontvangt tevens de waarborgsom uit de huren (€ 3450,-) die de huurders van de winkel en de etagewoning hebben betaald’. Aangezien we zijn nu eind januari zijn en maart niet ver meer is, wil ik u verzoeken om de koopakte met een (ver)koopprijs van € 145.000 zo spoedig mogelijk naar ons te sturen tesamen met de overige stukken die nodig zijn, zodat we de vervolgstappen kunnen maken.” 6.1.15. Bij e-mail van vrijdag 29 januari 2021, 16:41 uur, heeft [---] aan [appellant] bericht: “Beste [appellant] , Met enige verbazing ontvang ik uw onderstaande e-mail. Dit omdat we helemaal niets meer van u vernomen hebben sinds vorig jaar. Aangezien de verkoop in 2020 niet is doorgegaan (geen overeenkomst/ondertekening uwerzijds) zijn wij blijven zoeken naar een nieuwe koper. De eigenaar/verkoper heeft mij laten weten dat u niet meer als potentiële koper in aanmerking komt. Wij wensen u veel succes met het zoeken naar een ander koopobject.” De procedure bij de kantonrechter 6.2.1. In deze procedure vordert [appellant] , samengevat, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: Primair i. Voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van de koopovereenkomst betreffende de verkoop van het pand; ii. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 14.500,-, vermeerderd met (handels)rente; Subsidiair: i. Voor recht te verklaren dat [geïntimeerde] de onderhandelingen jegens [appellant] onrechtmatig heeft afgebroken en derhalve onrechtmatig jegens hem heeft gehandeld; ii. [geïntimeerde] te veroordelen om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 13.450,-, vermeerderd met rente; Zowel primair als subsidiair: iii. De zaak te verwijzen naar de schadestaatprocedure voor de overige door [appellant] geleden en te lijden schade; iv. [geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten, inclusief nakosten, vermeerderd met rente. 6.2.2. Aan deze vordering heeft [appellant] primair ten grondslag gelegd dat tussen [appellant] en [geïntimeerde] een koopovereenkomst met betrekking tot het pand tot stand is gekomen. Omdat [geïntimeerde] haar verplichtingen op grond van die overeenkomst niet nakomt, is zij de contractuele boete verschuldigd en dient zij ook de overige schade van [appellant] te vergoeden. Subsidiair heeft [appellant] aan zijn vordering ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] de onderhandelingen over de aankoop van het pand heeft afgebroken onder omstandigheden waaronder dit niet meer was toegestaan. Dat maakt [geïntimeerde] jegens [appellant] schadeplichtig op grond van onrechtmatige daad, aldus [appellant] . 6.2.3. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 6.2.4. In het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen. Daartoe heeft de rechtbank het volgende overwogen. “5.1. Tussen partijen is uiteindelijk in 2020 geen koopovereenkomst tot stand gekomen. Dat komt omdat [appellant] op twee gedachten is blijven hinken. a. Eerst waren partijen het op 23 december 2020 eens over een koopsom van € 150.000,- en een levering in 2020. b. Toen die snelle levering niet mogelijk bleek doordat de hypothecaire inschrijving niet op tijd kon worden doorgehaald, hebben partijen het over een andere boeg gegooid. Eerst stelt [appellant] op 24 december 2020 voor om de hogere overdrachtsbelasting die zou gelden bij een levering in 2021 in de koopprijs te laten doorklinken. [---] reageert met een voorstel in die lijn tot verlaging van de koopsom naar € 145.000,- en levering op 31 maart 2021. Op 28 december 2020 reageert [appellant] bevestigend op het voorstel van [---] de koopprijs op € 145.000,- te bepalen. c. Maar in diezelfde mail laat [appellant] weten dat hij nog steeds een levering in 2020 (en dus een lagere overdrachtsbelasting) wil, door te werken met ‘de Groninger akte’ (eerst juridisch leveren, later economisch). [appellant] vraagt aan [---] om ‘de formaliteiten’ af te ronden. Blijkbaar in het verlengde daarvan heeft [---] aan [appellant] op 29 december 2020 een koopakte gestuurd met daarin opnieuw de oorspronkelijke koopsom van € 150.000,- en een levering op uiterlijk 31 december 2020. 5.2. Door deze gang van zaken kan niet de conclusie getrokken worden dat de overeenkomst zoals die hierboven onder b in 5.1 wordt omschreven - afgezien van de vraag of partijen het daarbij over alle essentiële onderdelen eens waren - in stand is gebleven. Die overeenkomst is dan vervangen door wat onder c is vermeld in 5.1. Maar dát is niet de overeenkomst waarop [appellant] zich baseert bij zijn primaire eisen. De grondslag voor die eisen is de overeenkomst onder b in 5.1. Die grondslag bestaat niet, want [appellant] hinkte van wat staat in 5.1 onder a en toen naar b en ten slotte naar c. [---] heeft het zo begrepen - wat blijkt uit de koopakte die hij stuurde op 29 december 2020 - en zo mogen begrijpen. De primaire eisen van [appellant] worden afgewezen. 5.3. Ook de subsidiaire eisen van [appellant] worden afgewezen. Op zijn eigen verzoek is hem door [---] een koopakte gestuurd op basis van de overeenstemming die staat onder c in 5.1. Blijkbaar heeft [appellant] het niet voor elkaar gekregen om de levering nog in 2020 te laten plaatsvinden. Maar daarna heeft hij wekenlang niets meer van zich laten horen. Of hij alsnog wilde terugvallen op de koop die staat onder b in 5.1 - een koop die in die vorm van de baan was - liet hij niet blijken. Mogelijk dat hij daarvan zelf uitging, maar iedere mededeling aan [---] bleef uit. Tegen die achtergrond kan [appellant] zich niet met vrucht op het standpunt stellen dat [geïntimeerde] de onderhandelingen heeft afgebroken; dat heeft hij dan zelf gedaan.” De procedure in hoger beroep 6.3. [appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft de feitelijke grondslag van zijn primaire vorderingen vermeerderd en geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties. [geïntimeerde] heeft de grieven bestreden en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkverklaring van [appellant] in zijn vorderingen in hoger beroep, dan wel hem zijn vorderingen te ontzeggen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep. 6.4. Het hof constateert dat [appellant] met zijn grieven beoogt dat het hof zijn primaire en subsidiaire vordering opnieuw beoordeelt en daarbij zijn vermeerdering van de feitelijke grondslag van zijn primaire vordering betrekt. Het hof zal hierna de vorderingen opnieuw beoordelen. Het hof zal bij die beoordeling niet betrekken de voor het eerst tijdens de mondelinge behandeling bij het hof door [appellant] ingenomen stelling dat hij na de ontvangst van de door [---] op 29 december 2020 aan hem gezonden concept koopakte met [---] heeft gebeld en dat [---] heeft gezegd dat hij een gewijzigde concept koopakte met een koopprijs van € 145.000,- en een leveringsdatum van 31 maart 2021 zou opstellen en toesturen. Deze stelling is in strijd met de in hoger beroep geldende tweeconclusieregel en in strijd met de goede procesorde omdat [geïntimeerde] daarop niet kon reageren. Toerekenen handelen makelaar aan [geïntimeerde] 6.5. Vaststaat dat makelaar [---] namens [geïntimeerde] met [appellant] heeft gecorrespondeerd. Het handelen van makelaar [---] en de rechtsgevolgen daarvan dienen aan [geïntimeerde] te worden toegerekend. [geïntimeerde] heeft niet gesteld dat en zo ja, op welke gronden dit in deze zaak niet zo zou zijn. Is er een koopovereenkomst tussen partijen tot stand gekomen? 6.6. Het hof stelt het volgende voorop. Een overeenkomst komt tot stand door een aanbod van de ene partij en de aanvaarding van dat aanbod door de wederpartij (artikel 6:217 BW). De vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud tot stand is gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Aanbod en aanvaarding behoeven niet uitdrukkelijk plaats te vinden. Zij kunnen in elke vorm plaatsvinden en kunnen besloten liggen in een of meer gedragingen, tenzij de wet een bepaalde vorm voorschrift, zoals artikel 7:2 BW (Hoge Raad 17 december 2021, ECLI:NL:HR:2021:1889). 6.7. Artikel 7:2 BW bepaalt dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk wordt aangegaan, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. In deze zaak is [appellant] de koper. Hij heeft onder overlegging van een lijst met vele panden gemotiveerd gesteld dat hij een professionele partij is die zich bezighoudt met het aankopen en exploiteren van panden. [geïntimeerde] heeft dit niet, althans onvoldoende gemotiveerd weersproken. Het hof stelt daarom vast dat [appellant] geen ‘consument/koper’ is en dat een koopovereenkomst met [appellant] betreffende het door [geïntimeerde] te koop aangeboden pand niet schriftelijk hoeft te zijn vastgelegd om tot stand te kunnen komen. [geïntimeerde] heeft ook aangevoerd dat uit artikel 17 van de concept koopakte van 29 december 2020 volgt dat partijen de eis van schriftelijke vastlegging hebben aanvaard. Het hof overweegt dat, nu partijen het tot 29 december 2020 nooit over een dergelijke eis hebben gehad en de concept koopakte niet is ondertekend (zie 6.1.12.), het ontbreekt aan feiten en omstandigheden die tot het oordeel zouden kunnen leiden dat partijen de schriftelijke vastlegging als voorwaarde voor de totstandkoming van een koopovereenkomst zijn overeengekomen. Het ontbreken van een schriftelijk vastgelegde koopovereenkomst staat er dan ook niet aan in de weg dat een koopovereenkomst tot stand kan zijn gekomen. 6.8. [appellant] heeft - daarmee de feitelijke grondslag van zijn vordering aanvullend -gesteld dat in eerste instantie tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen met een koopprijs van € 150.000,-, een leveringsdatum in 2020 en de helft van de door de huurders aan [geïntimeerde] betaalde waarborgsom voor [appellant] . Daartoe wijst [appellant] op de e-mail van [---] van 23 december 2020, 9.21 uur en op zijn e-mail van 23 december 2020, 16.52 uur. Het hof overweegt dat uit de direct op deze e-mails volgende e-mail van [---] van 23 december 2020, 17.34 uur volgt dat [---] heeft begrepen dat de opstelling van Obvion in de weg staat aan levering in 2020 en dat hij daarover met [appellant] heeft gebeld. Uit vervolgens daarop volgende e-mails blijkt dat partijen zijn gaan onderhandelen over de door [appellant] voorgestelde lagere koopprijs van € 145.000,- en de overige voorwaarden van een koopovereenkomst met als leveringsdatum 31 maart 2021. Beide partijen mochten op grond hiervan redelijkerwijs begrijpen dat geen van hen op het standpunt stond dat de ander gebonden was aan een op 23 december 2020 tot stand gekomen onvoorwaardelijke koopovereenkomst. 6.9. [appellant] heeft ook gesteld dat tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen als gevolg van de inhoud van de e-mail van [---] van 24 december 2020, 12.50 uur en de reactie daarop van [appellant] in de email van 28 december 2020, 14.56 uur. Het hof deelt het standpunt van [appellant] niet. Naar het oordeel van het hof is de inhoud van de e-mail van [appellant] niet uit te leggen als een aanvaarding van het in de e-mail van [---] opgenomen aanbod. Daartoe overweegt het hof het volgende. In de onderhandelingen tussen partijen spelen blijkens de e-mailcorrespondentie drie essentialia een wezenlijke rol, te weten de koopprijs, de leveringsdatum en de door de huurders betaalde waarborgsom. In de e-mail van [---] is het aanbod opgenomen het pand te kopen tegen een koopprijs van € 145.000,-, met als leveringsdatum 31 maart 2021 en de waarborgsom van de huurders voor [appellant] . De geboden voorwaarden worden gevolgd door de mededeling dat wat verkoper betreft ‘dit over en weer een ‘final deal’ is’ en de vraag om aanlevering van de benodigde gegevens. In zijn e-mail gaat [appellant] weliswaar in op onderdelen van het door [---] gedane aanbod, maar hij vraagt vervolgens om instemming met een juridische levering in 2020 en een economische levering in 2021. Aansluitend hierop vermeldt [appellant] ‘hierbij de gevraagde gegevens zodat de formaliteiten afgerond kunnen worden’. [---] mocht redelijkerwijs verwachten dat [appellant] in reactie op de door hem geformuleerde ‘final deal’ zou reageren met een volledig met de aangeboden voorwaarden in overeenstemming zijnde aanvaarding daarvan. Dat heeft [appellant] niet gedaan. Door [---] om instemming te verzoeken met een leveringstijdstip dat van het door [---] gedane aanbod afwijkt op het essentiële onderdeel in de onderhandelingen tussen partijen, te weten de leveringsdatum, - en bovendien kennelijk ook met de wens de juridische levering in 2020 te laten plaatsvinden tegen een koopprijs van € 145.000,- - mocht [---] redelijkerwijs begrijpen dat [appellant] hem een nieuw aanbod deed onder verwerping van het door hem gedane aanbod (artikel 6:225 BW). De daarop door [---] aan [appellant] gezonden concept koopakte was volledig afwijkend van het aanbod van [---] van 24 december 2020 en sloot deels aan bij hetgeen partijen in geval van levering in 2020 hadden besproken. Deze concept koopakte is ook niet door beide partijen ondertekend, hetgeen blijkens het concept een totstandkomingsvoorwaarde was. Het voorgaande leidt het hof tot het oordeel dat noch op 28 december 2020, noch - en anders dan de rechtbank overwoog - op 29 december 2020 een koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen. 6.10. Uit het voorgaande volgt dat tussen partijen geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. De primaire vordering van [appellant] is daarom niet toewijsbaar. Het leerstuk van afgebroken onderhandelingen 6.11. [appellant] betoogt dat [---] de onderhandelingen met hem heeft afgebroken onder omstandigheden die meebrengen dat dit jegens hem onrechtmatig is. [appellant] stelt dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat, toen levering van het pand in 2020 niet meer mogelijk bleek te zijn, partijen een koopovereenkomst zouden sluiten met een koopprijs van € 145.000,- een leveringsdatum van 31 maart 2021 en de door de huurders betaalde waarborgsom voor [appellant] . Partijen waren het er blijkens hun correspondentie volgens [appellant] al over eens dat als levering in december 2020 niet zou lukken, dan als leveringsdatum 31 maart 2021 zou worden aangehouden. Over de voorwaarden waaronder die levering dan zou plaatsvinden bestond ook geen verschil van mening. De concept koopakte van 29 december 2020 bevatte voorwaarden voor levering in 2020. Dat die akte door [appellant] niet is ondertekend komt omdat de inhoud niet klopte. Omdat de druk van de ketel was en er de nodige tijd tot 31 maart 2021 was, heeft [appellant] niet direct na nieuwjaar om een bij leveringsvoorwaarden op 31 maart 2021 passende koopakte gevraagd. Van de zijde van [---] is aan [appellant] geen enkele indicatie gegeven dat [appellant] er niet langer op mocht vertrouwen dat een overeenkomst met voormelde voorwaarden tot stand zou komen, aldus [appellant] . 6.12. Het hof verwerpt het verweer van [geïntimeerde] dat het [appellant] is die de onderhandelingen heeft afgebroken door ‘geruime tijd niets van zich te laten horen’ nadat hem op 29 december 2020 een concept koopakte was toegezonden. Zoals [appellant] heeft aangevoerd was het intensieve contact tussen [---] en [appellant] in december 2020 ingegeven door de wens van [appellant] om vanwege fiscale motieven levering van het pand in 2020 te bewerkstelligen. Toen dat kennelijk in de laatste dagen van 2020 na 28 december 2020 niet te realiseren bleek te zijn, was die ‘druk eraf’. [appellant] heeft vervolgens in de periode tussen nieuwjaar 2021 en zijn e-mail van 29 januari 2021 aan [---] geen enkele mededeling gedaan die [---] redelijkerwijs mocht opvatten als een afbreken van de onderhandelingen tussen partijen. Uit het enkele stilzitten gedurende vier weken in 2021 of, zoals [geïntimeerde] stelt en [appellant] betwist, het niet beantwoorden van enkele telefoonoproepen van [---] op 3 januari 2021, mocht [---] redelijkerwijs niet opmaken dat [appellant] de onderhandelingen wenste af te breken. [---] en [appellant] hadden immers niet alleen over voorwaarden voor levering in 2020 gecorrespondeerd, maar ook over voorwaarden voor levering op 31 maart 2021. Nu [---] al op 3 januari 2020 met een derde partij in onderhandeling is getreden en op 7 januari 2020 met deze derde partij een koopovereenkomst is gesloten, is het [---] die de onderhandelingen met [appellant] heeft afgebroken. 6.13. Aan de orde is nu de vraag of het afbreken van de onderhandelingen door [---] onrechtmatig is. Het hof stelt bij de verdere beoordeling het volgende voorop. De rechtsverhouding van onderhandelende partijen is onderworpen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. De redelijkheid en billijkheid brengen in algemene zin met zich dat partijen over en weer rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Zij mogen hun eigen (ook financiële) belang nastreven, maar moeten, tot op zekere hoogte, ook rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander. 6.14. Als - strenge, tot terughoudendheid nopende - maatstaf voor de beoordeling van de schadevergoedingsplicht bij afgebroken onderhandelingen heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen - die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen - vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt tot het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij om de onderhandelingen te mogen afbreken (Hoge Raad 12-08-2005, ECLI:NL:HR:2005:AT7337). 6.15. Het hof is van oordeel dat hetgeen [appellant] , op wie stelplicht en bewijslast rusten, heeft aangevoerd, ontoereikend is voor het oordeel dat het op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van [appellant] in het tot stand komen van de overeenkomst met een leveringsdatum 31 maart 2021, een koopprijs van € 145.000,- en de borg van de huurders voor [appellant] , onaanvaardbaar is dat [---] de onderhandelingen met hem afbrak. [appellant] heeft gesteld dat partijen al wilsovereenstemming hadden over deze drie essentialia en dat afbreken van onderhandelingen onaanvaardbaar is omdat nog slechts een koopakte met die inhoud hoefde te worden opgesteld. Het hof verwerpt deze stelling. Het hof heeft hiervoor al geoordeeld dat tussen partijen geen koopovereenkomst met de door [appellant] gestelde inhoud tot stand is gekomen omdat [appellant] het aanbod van [---] met daarin de drie voormelde essentialia niet heeft aanvaard. Er was dus geen sprake van wilsovereenstemming in juridisch relevante zin. Met zijn reactie op het aanbod van [---] heeft [appellant] een nieuw aanbod gedaan en het aanbod van [---] verworpen (artikel 6:225 BW). Alvorens het tot het opstellen van een koopakte kon komen diende ofwel [appellant] , ofwel [---] dan ook eerst een nieuw aanbod met de drie voormelde essentialia te doen en diende dit vervolgens door de wederpartij te worden aanvaard. Dat is niet gebeurd. 6.16. Het hof is voorts van oordeel dat [appellant] er niet gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er hoe dan ook na de jaarwisseling nog een keer een dergelijk aanbod van [---] zou komen. Het gaat hier om een via een makelaar te koop staand pand. Uit niets blijkt dat [appellant] ervan uit mocht gaan dat hij de enige gegadigde voor het pand was en zou blijven of dat hij in een exclusief onderhandelingstraject met de verkoper zat. In dit geval heeft een derde zich daadwerkelijk als gegadigde gemeld en een beduidend hoger bod gedaan dan [appellant] . Dit vlak na het moment dat [appellant] een aanbod van [---] had verworpen en een door hem gevraagde koopakte met levering in 2020 niet ondertekende omdat hij, zo stelt hij, een koopprijs van € 145.000,- wilde, terwijl partijen tot dan toe voor een levering in 2020 een koopprijs van € 150.000,- hadden besproken. [---] heeft het gerechtvaardigd belang van [geïntimeerde] bij een zo hoog mogelijke koopprijs gediend door vervolgens met een derde gegadigde tot een koopovereenkomst te komen. Dat is in de gegeven omstandigheden niet onaanvaardbaar. Ten overvloede overweegt het hof dat [---] met het belang van [appellant] rekening had kunnen houden door hem per e-mail van het hogere bod in kennis te stellen om hem de gelegenheid te bieden mee te dingen naar het pand. Gelet op de e-mailcorrespondentie en de mededelingen van [appellant] over de koopprijs is naar het oordeel van het hof echter volstrekt onaannemelijk dat hij het bod van de derde gegadigde zou hebben overboden. [appellant] heeft dit ook niet gesteld. 6.17. De slotsom is dan dat geen sprake is van het onrechtmatig afbreken van de onderhandelingen tussen partijen. De subsidiaire vordering van [appellant] is dan ook niet toewijsbaar. Conclusie 6.18. Uit het voorgaande volgt dat de grieven niet slagen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] wordt als de in het hoger beroep in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het hoger beroep aan de zijde van [geïntimeerde] veroordeeld, uitvoerbaar bij voorraad, zoals is gevorderd. Deze kosten worden met inachtneming van het toepasselijke liquidatietarief begroot. De omstandigheid dat [appellant] hoger beroep heeft ingesteld en om een mondelinge behandeling heeft verzocht geeft geen grond daarvan af te wijken. [appellant] heeft van de hem toekomende procedurele rechten gebruik gemaakt. Er is geen sprake van misbruik van enig recht door [appellant] . De kosten worden begroot op € 783,- aan griffierecht, € 2.428,- (2 punten, tarief II) aan salaris advocaat en € 178,- (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) aan nakosten, in totaal € 3.389,-.