<nr>5</nr>Het verloop van de procedure

<nr>6</nr>De beoordeling 6.1. In hoger beroep kan van dezelfde feiten worden uitgegaan als in eerste aanleg. De grieven van [appellant] zijn niet gericht tegen de feitenvaststelling van de rechtbank in het vonnis waarvan beroep onder rov. 3.1.1 tot en met 3.1.7. Het hof zal deze feiten hierna weergeven, met dien verstande dat het hof de tekst van de overeenkomsten in kwestie slechts zal weergeven voor zover relevant. 6.1.1. [appellant] is eigenaar van een perceel aan de [adres 1] in [vestigingsplaats] waar hij een veehouderij exploiteert. Hij heeft in het verleden een intensieve veehouderij geëxploiteerd aan de [adres 2] in [vestigingsplaats] . Die veehouderij was gevestigd op het kadastrale perceel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] . Op 29 oktober 2007 is dat perceel kadastraal gesplitst in sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 2] en sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] . Op 2 oktober 2007 heeft [appellant] de op - toen nog - perceel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] gelegen bedrijfswoning/boerderij verkocht en geleverd aan [koper bedrijfswoning/boerderij] . 6.1.2. Perceel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] viel onder het bestemmingsplan [bestemmingsplan] , vastgesteld door de gemeenteraad op 22 mei 1984. Het perceel kende de bestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke waarde”. De bedrijfswoning/boerderij en de op het perceel gelegen stallen en aanhorigheden zijn in dat bestemmingsplan aangeduid als “bouwgebied” en de ruimte waarin die waren gelegen als “bebouwingsvlak”. Artikel 5.2.1. bepaalde dat per bouwgebied maar één bedrijfswoning met de bij de woning behorende vrijstaande bijgebouwen mag worden opgericht. 6.1.3. [appellant] heeft op enig moment de keuze gemaakt zijn bedrijfsvoering aan de [adres 1] voort te zetten en die aan de [adres 2] te staken. Tussen (adviseurs van) [appellant] en de gemeente heeft meermalen correspondentie plaatsgehad in verband met de bestemming van perceel sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 1] en/of nummer [sectienummer 2] en/of nummer [sectienummer 3] . Op 1 juli 2003 heeft Agra Matic namens [appellant] een verzoek ingediend om medewerking te verlenen aan de bouw van drie woningen op het perceel [adres 2] . Bij brief van 14 oktober 2003 heeft het college van B&W meegedeeld geen medewerking te verlenen. Op 11 oktober 2005 heeft het college van B&W vervolgens meegedeeld de gemeenteraad te zullen adviseren de gevraagde vrijstelling van het bestemmingsplan te weigeren. Op 6 juli 2005 heeft [makelaars] Makelaars namens [appellant] een vrijstellingsverzoek ingediend voor het oprichten van drie extra woningen op het perceel [adres 2] . Dit verzoek is op 12 december 2005 weer ingetrokken. Bij brief van 8 januari 2007 heeft [makelaars] Makelaars namens [koper bedrijfswoning/boerderij] , met instemming van [appellant] , aan het college van B&W verzocht vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan en de bestemming te wijzigen in “Woondoeleinden” ten behoeve van de verbouw van de agrarische bedrijfswoning/boerderij tot burgerwoning. Bij brief van 21 maart 2007 heeft het college meegedeeld dat dit niet mogelijk is omdat het agrarisch bedrijf nog (eventueel gedeeltelijk) aanwezig is, terwijl gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid pas aan de orde kan komen indien het agrarische bedrijf volledig is beëindigd. Het besluit van het college luidt: “Besluit Op 20 maart 2007 hebben wij besloten het gebruik van de bedrijfswoning als burgerwoning te gedogen, zolang het agrarisch bedrijf nog niet geheel is beëindigd, betreffende een periode van maximaal 5 jaar, ingaande vanaf heden (21 maart 2007). Na afloop van de termijn van 5 jaar dan wel ieder eerder moment nadat bedrijfsbeëindiging heeft plaatsgevonden zal kunnen worden overgegaan tot wijziging van het bestemmingsplan. Voor onderhavige locatie blijven, zolang wijziging van het bestemmingsplan niet heeft plaatsgevonden, de voorschriften van het bestemmingsplan onder agrarisch gebied met landschappelijke waarde” van toepassing, hetgeen betekent dat eventuele bouwplannen voor bijvoorbeeld een garage zullen worden getoetst aan het huidig vigerende plan, daarbij rekening houdend met de mogelijkheden die het Streekplan biedt voor burgerwoningen (bijgebouw max. 80 m2). Bij de wijziging van het gehele bestemmingsplan [bestemmingsplan] , waartoe de gemeente reeds opdracht heeft gegeven (gelijk met buitengebied voormalige gemeente Hooge en Lage Zwaluwe) zullen wij een afweging moeten maken welke bestemming moet worden gelegd op de bedrijfswoning e.e.a. afhankelijk van het al dan niet in gebruik zijn van het agrarisch bedrijf.” Op 1 mei 2007 heeft [makelaars] Makelaars namens [appellant] een aanvraag voor een sloopvergunning voor een deel van de stallen, 647,74 m2, aan de [adres 2] ingediend omdat [appellant] die te slopen stallen wil gebruiken in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling. Bij brief van 11 juni 2007 heeft het college van B&W bericht dat dit onder voorwaarden is toegestaan. Bij brief van 31 juli 2007 heeft het college van B&W aan [makelaars] Makelaars bericht toestemming voor het oprichten van 2 of 3 woningen op de locatie [adres 2] te weigeren. Daarbij is het volgende meegedeeld: “Tijdens een gesprek d.d. 4 mei 2007 tussen u, de heer [appellant] , [adres 3] te [woonplaats] , en wethouder [de wethouder] is de vraag gesteld of de bouw van 2 of 3 woningen op de locatie [adres 2] te [woonplaats] middels toepassing van de regeling ruimte voor ruimte mogelijk is. De afgelopen jaren is dezelfde vraag al meerdere malen bij de afdeling Grondgebied weggelegd en altijd op eenzelfde manier beantwoord, namelijk dat de bouw van ruimte voor ruimte woningen in het gehucht [bestemmingsplan] is uitgesloten. Het voorgaande is bevestigd door de gemeenteraad op 3 maart 2005 (zie bijlage). Dit betekent uiteraard niet dat de intensieve veehouderij aan de [A-straat] niet ingezet zou kunnen voor toepassing van de regeling ruimte voor ruimte. Indien het huidige bedrijf voldoet aan alle voorwaarden volgens de provinciale en gemeentelijke regelingen, dan zouden de stallen ingezet kunnen worden voor één of meer ruimte voor ruimtewoningen (‘afhankelijk van te slopen oppervlak en in te leveren rechten) op locaties die op grond van de gemeentelijke regeling wél voor ruimte voor ruimte in aanmerking komen. Zover nu bekend is [makelaars] Makelaars nog op zoek naar stalruimte op verschillende kavels op andere locaties, die wel zijn aangewezen als zoeklocatie, te kunnen invullen met ruimte voor ruimtewoningen. Momenteel is het bestemmingsplan Buitengebied in voorbereiding. Onderdeel van deze voorbereiding is het opstellen van een gebiedsvisie voor het gehucht [bestemmingsplan] . Uit betreffende visie zal naar voren moeten komen of binnen het gehucht [bestemmingsplan] opvulling met extra woningbouw wenselijk is.” De gebiedsvisie van de gemeente biedt tot nu toe die mogelijkheid niet. 6.1.4. Op 22 februari 2008 heeft [advies] Advies in opdracht van [appellant] een rapport opgesteld met als doel te bepalen de exacte afmetingen en oppervlakte van de stallen en aanhorigheden die worden gebruikt ten behoeve van de intensieve veehouderij in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling. In het rapport worden varkensstallen genummerd A t/m E en een drietal aanhorigheden genoemd. Stal A en B berekent [advies] op 609,94 m2 totaal en stal C t/m E en de aanhorigheden op 1.169.20 m2 totaal. De inzetbare ruimte berekent [advies] in totaal op 1.779,14 m2. 6.1.5. Op 10 september 2008 verleent het college van B&W een sloopvergunning voor alle in het rapport van [advies] opgenomen zaken en noemt daarbij het perceel [adres 2] , sectie [sectieletter 1] [sectienummer 2] . 6.1.6. In 2008 en op 2 maart 2009 zijn tussen de gemeente, [appellant] (initiatiefnemer) en een derde (bouwkandidaat) “Overeenkomsten inzake de regeling ruimte-voor-ruimte” gesloten. Deze luiden voor zover relevant als volgt. “(….) “ Doel van de overeenkomst Initiatiefnemer exploiteert aan het adres [adres 2] te [vestigingsplaats] op het perceel kadastraal bekend gemeente Hooge en Lage Zwaluwe, sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] , een agrarisch bedrijf bestaande uit een intensieve veehouderij (varkenshouderij). Initiatiefnemer heeft de intentie deze intensieve veehouderij volledig te beëindigen en hiertoe: - de bedrijfsgebouwen met een totale oppervlakte van 1.779,14 m2, die in gebruik waren voor de intensieve veehouderij, te slopen, het puin en afval af te voeren, de putten en funderingen te verwijderen en het perceel te egaliseren; - de milieuvergunning voor de intensieve veehouderij in te trekken; - de dierrechten (6.074 kg verplaatsbaar rundvee/kalkoenenfosfaat en 926 kg verplaatsbaar varkens/kippenfosfaat), door te laten halen, waarbij voor dit initiatief minimaal 3500 kg fosfaat kan worden ingezet. Initiatiefnemer wil in ruil voor het beëindigen van de intensieve veehouderij en de daarbij behorende sloop van gebouwen (minimaal 1000 m2) het recht om een woning op te richten op het perceel kadastraal bekend gemeente Made en Drimmelen, sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 4] (gedeeltelijk) en gelegen tegenover het perceel [adres 4] te [plaats] . Bouwkandidaat en initiatiefnemer hebben gezamenlijk een afzonderlijke overeenkomst gesloten, gericht op de sloop van de stallen en overname van het “bouwrecht” voor de grond aan [B-straat] te [plaats] . Namens initiatiefnemer en bouwkandidaat is door de heer [adviseur 2] ( [advies] Advies) bij de gemeente ingediend een verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan Buitengebied teneinde een woning op te richten op het perceel kadastraal bekend gemeente Made en Drimmelen, sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 4] (gedeeltelijk) en gelegen ten oosten van het perceel [adres 4] te [plaats] . (hof: de andere overeenkomst kent een andere bouwkandidaat en een ander perceel aan [B-straat] in [plaats] , te weten het perceel kadastraal bekend gemeente Made en Drimmelen, sectie [sectieletter 2] nummer [sectienummer 4] (gedeeltelijk) en gelegen ten noorden van het perceel [adres 5] te [plaats] ) (…) Partijen zijn voor het omschreven doel de volgende overeenkomst aangegaan: 4. Initiatiefnemer stemt er mee in, dat voor het perceel [adres 2] te [vestigingsplaats] een wijziging van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” wordt voorbereid, bestaande uit een verwijdering van het agrarisch bouwblok, het opnemen van een aanduiding waaruit naar voren komt dat intensieve veehouderij uitgesloten is en omzetting naar een burgerwoningbouwbestemming. (…)” 6.1.7. Op 13 maart 2014 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Buitengebied vastgesteld. Daarbij heeft perceel [sectienummer 2] de bestemming “wonen” gekregen en perceel [sectienummer 3] de bestemming “Agrarisch-2-zonder-bouwvlak”. Eerder al had het college van B&W aan [advies] / [appellant] bericht dat artikel 4 van voormelde overeenkomsten meebrengt dat het perceel [adres 2] een bestemming “Burgerwoning” krijgt toegewezen in plaats van de bestemming “Agrarisch bouwblok”, zodat de voormalige bedrijfswoning daadwerkelijk tot burgerwoning wordt bestempeld. Er is volgens het college geen verplichting ook perceel [sectienummer 3] een woonbestemming te geven en het is bovendien in strijd met de provinciale Verordening Ruimte. Omdat tussen partijen verschil van inzicht is blijven bestaan heeft [appellant] deze rechtszaak aanhangig gemaakt. 6.2. In eerste aanleg vorderde [appellant] - gedeeltelijk verkort weergegeven - dat de rechtbank bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, I. voor recht zal verklaren dat: a. artikel 4 van de overeenkomsten zo uitgelegd moet worden dat de gemeente verplicht is om mee te werken aan een wijziging van de bestemming op het perceel [A-straat] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend gemeente Hooge en Lage Zwaluwe, sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] , ter grootte van 41 are en 50 centiare, naar een “burgerwoningbouwbestemming”, althans een bestemming die het mogelijk maakt om (burger)woningen te bouwen; b. de gemeente jegens [appellant] toerekenbaar tekort schiet c.q. onrechtmatig handelt door in strijd met artikel 4 van de overeenkomsten geen “burgerwoningbouwbestemming” toe te kennen aan het perceel [A-straat] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend gemeente Hooge en Lage Zwaluwe, sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] , ter grootte van 41 are en 50 centiare, althans geen bestemming toe te kennen die het mogelijk maakt om (burger)woningen te bouwen; II. Primair: de gemeente te veroordelen tot nakoming van de overeenkomsten, in die zin dat aan het perceel [A-straat] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend gemeente Hooge en Lage Zwaluwe, sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] , ter grootte van 41 are en 50 centiare, een “burgerwoningbouwbestemming” wordt toegekend, althans een bestemming wordt toegekend, die het mogelijk maakt om (burger)woningen te bouwen; Subsidiair: voor zover nakoming van de overeenkomsten blijvend onmogelijk is geworden, de gemeente te veroordelen tot het betalen aan [appellant] van een schadevergoeding op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, wegens het onder I bedoelde toerekenbare tekortschieten c.q. onrechtmatig handelen; III. de gemeente te veroordelen tot het betalen aan [appellant] van een vergoeding van de buitengerechtelijke kosten; IV. de gemeente te veroordelen in nakosten, te vermeerderen met wettelijke rente. 6.3. Op hetgeen [appellant] aan deze vorderingen ten grondslag heeft gelegd en het door de gemeente gevoerde verweer, zal het hof hierna, voor zover in hoger beroep van belang, ingaan. 6.4. Bij het vonnis waarvan beroep heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen en hem in de proceskosten en de nakosten veroordeeld. 6.5. [appellant] heeft in hoger beroep zes grieven aangevoerd. Hij heeft geconcludeerd tot vernietiging van het vonnis waarvan beroep en tot het alsnog toewijzen van zijn vorderingen. 6.6. Met de grieven beoogt [appellant] het geschil tussen partijen in volle omvang aan het hof voor te leggen. Het geschil spitst zich toe op de uitleg van artikel 4 van de overeenkomsten. [appellant] legt dit artikel zo uit dat de gemeente verplicht is om mee te werken aan een wijziging van de bestemming op het perceel [A-straat] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend gemeente Hooge en Lage Zwaluwe, sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] (hierna: perceel [sectienummer 3] ) naar een “burgerwoningbouwbestemming”. Volgens de gemeente ziet ‘omzetting naar een burgerwoningbouwbestemming’ op de voormalige bedrijfswoning op perceel [sectienummer 2] . 6.7. Bij de uitleg van de overeenkomsten in kwestie dient de Haviltex-maatstaf te worden toegepast. Deze houdt in dat de vraag hoe in een schriftelijk contract de verhouding van partijen is geregeld en of dit contract een leemte laat die moet worden aangevuld, niet kan worden beantwoord op grond van alleen maar een zuiver taalkundige uitleg van de bepalingen van dat contract, maar dat het ook aankomt op de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan deze bepalingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten, waarbij mede van belang kan zijn tot welke maatschappelijke kringen partijen behoren en welke rechtskennis van zodanige partijen kan worden verwacht. 6.8. Het hof stelt allereerst vast dat uit artikel 4 van de overeenkomsten zelf niet kan worden afgeleid dat dit artikel betrekking heeft op perceel [sectienummer 3] . Dit artikel vermeldt slechts ‘het perceel [adres 2] te [vestigingsplaats]’, zonder verdere aanduiding. In zoverre biedt de tekst van de overeenkomsten geen steun voor de uitleg van [appellant] . 6.9. [appellant] betoogt dat artikel 4 moet worden gelezen in samenhang met de volgende zin uit considerans van de overeenkomsten: ‘Initiatiefnemer exploiteert aan het adres [adres 2] te [vestigingsplaats] op het perceel kadastraal bekend gemeente Hooge en Lage Zwaluwe, sectie [sectieletter 1] nummer [sectienummer 3] , een agrarisch bedrijf bestaande uit een intensieve veehouderij (varkenshouderij).’ Nu in deze overweging in de considerans het perceelnummer [sectienummer 3] wel is genoemd, dient artikel 4 aldus te worden gelezen dat de in dat artikel bedoelde omzetting naar een burgerwoningbouwbestemming betrekking heeft op perceel [sectienummer 3] . 6.10. Het hof volgt [appellant] niet in dit betoog. Gezien de overwegingen in de considerans hebben partijen duidelijk willen maken wat de beweegredenen zijn geweest om de overeenkomsten te sluiten. De gemeente heeft er terecht op gewezen dat de considerans niet dient als definitiebepaling. In de overweging van de considerans waarop [appellant] zich beroept, wordt de locatie omschreven waarop [appellant] zijn bedrijf exploiteerde. Hij mocht er daarom redelijkerwijs niet van uitgaan dat in de overweging van de considerans (uitsluitend) de locatie van de omzetting naar een burgerwoningbouwbestemming werd geduid. 6.11. Bij voorgaande oordeel heeft het hof ook betrokken dat [appellant] deskundige bijstand heeft gehad alvorens de overeenkomsten te ondertekenen. Hij heeft zich immers bij laten staan door zijn adviseurs mevrouw [adviseur 1] van [makelaars] Makelaars en de heer [adviseur 2] van [advies] Advies. Zoals hiervoor uit de feitenvaststelling blijkt, zijn zij steeds betrokken geweest bij de - vergeefse - pogingen van [appellant] om woningbouw mogelijk te maken op de locatie [adres 2] . 6.12. Dat de gemeente een professionele partij is en de overeenkomsten heeft opgesteld, leidt niet tot een ander oordeel. Daarbij is in aanmerking genomen dat artikel 4 een standaardbepaling is voor overeenkomsten als de onderhavige in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling, zoals zijdens de gemeente tijdens het pleidooi is toegelicht. De bedoeling van deze bepaling is steeds om de bestemming van de voormalige bedrijfswoning om te zetten in burgerwoningbouw. 6.13. Voorts is bij de uitleg van artikel 4 van belang dat de overeenkomsten zijn gesloten in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling. Een van de hoofdregels van deze regeling is dat een deelnemer een bouwtitel verkrijgt voor elk 1.000m2 aan gesloopte bedrijfsgebouwen die hij inlevert. Met deze bouwtitels wordt de sloop van de oude bedrijfsgebouwen bekostigd. 6.14. De rationale van de overeenkomsten in kwestie is dat [appellant] zijn intensieve veehouderij aan de [adres 2] volledig zou beëindigen. Hij zou respectievelijk 1.000 m2 en 779 m2 aan gesloopte bedrijfsgebouwen inzetten om het recht te verkrijgen om elders twee woningen op te richten, kort gezegd op het perceel ten oosten van [adres 4] en op het perceel ten noorden van het perceel [adres 5] te [plaats] . In de considerans is ook opgenomen dat [appellant] dit wil ‘in ruil’ voor de bedrijfsbeëindiging. Om de resterende 221 m2 voor de tweede bouwtitel te kunnen verkrijgen is op een locatie aan de [adres 6] te [vestigingsplaats] gesloopt. Tijdens het pleidooi is gebleken dat de twee woningen inderdaad zijn opgericht. 6.15. Gelet hierop kon [appellant] ook niet redelijkerwijs verwachten dat hij daarnaast drie woningen op het perceel [sectienummer 3] aan de [adres 2] zou mogen oprichten zoals hij wilde na omzetting naar een woningbouwbestemming. Het hof acht het standpunt van de gemeente juist dat [appellant] dan sterk zou worden overgecompenseerd en dat dit niet de bedoeling is van de Ruimte-voor-Ruimte regeling. Dat de gemeente voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst wist, zoals [appellant] stelt, dat hij drie woningen wilde oprichten op het perceel [sectienummer 3] doet aan het vorenstaande niet af. 6.16. Hier komt bij dat [appellant] gelet op zijn eerdere vergeefse pogingen om woningbouw mogelijk te maken op de locatie [adres 2] niet licht mocht aannemen dat de gemeente dit alsnog zou toestaan. De gemeente heeft steeds aan [appellant] gecommuniceerd dat woningbouw op perceel [sectienummer 3] aan de [adres 2] niet tot de mogelijkheden behoort. [adres 2] is ook nooit aangewezen als locatie voor een Ruimte voor ruimte-kavel. [appellant] wist dit ook of had dit in elk geval kunnen weten. 6.17. Wel in de rede ligt de uitleg van de gemeente dat ‘omzetting naar een burgerwoningbouwbestemming’ ziet op de voormalige bedrijfswoning op perceel [sectienummer 2] . De gemeente had besloten het gebruik van deze woning als burgerwoning te gedogen en deze woning werd al door de nieuwe bewoners bewoond. Hierbij past om aan perceel [sectienummer 2] daadwerkelijk een burgerwoningbouwbestemming toe te kennen. De bewoordingen in artikel 4, inhoudend dat initiatiefnemer ( [appellant] ) instemt met de in artikel 4 aangeduide wijziging van het bestemmingsplan “ [bestemmingsplan] ” stroken ook met deze uitleg. De voor de hand liggende bedoeling daarvan is te voorkomen dat [appellant] bezwaar zou maken tegen onder meer de bestemmingswijziging van de voormalige bedrijfswoning. 6.18. [appellant] heeft zich beroepen op een e-mail d.d. 8 maart 2014 van gemeenteraadslid en voorzitter van de Hoorcommissie Ruimtelijke Plannen van de gemeente Drimmelen, de heer [gemeenteraadslid en voorzitter HRP] (productie 12 bij de inleidende dagvaarding). Deze e-mail houdt in dat zijns inziens de gemeente de overeenkomsten met [appellant] moet respecteren. Naar het oordeel van het hof komt aan de e-mail geen juridisch relevante betekenis toe. Uit de e-mail blijkt niet op welke feiten en omstandigheden de heer [gemeenteraadslid en voorzitter HRP] zijn mening baseert. Voorts is gesteld noch gebleken dat hij bij de totstandkoming van de overeenkomsten betrokken was. 6.19. Tussen partijen staat niet ter discussie dat partijen voorafgaand aan het tot stand komen van de overeenkomsten niet hebben gesproken over artikel 4 of daarover hebben onderhandeld. Er zijn dan ook geen verklaringen en gedragingen voorafgaand aan de totstandkoming van de overeenkomst die bij de uitleg daarvan kunnen worden betrokken. 6.20. Het hof concludeert dat [appellant] aan artikel 4 redelijkerwijs niet de betekenis kan toekennen dat de gemeente zich ertoe verplichtte de bestemming van perceel [sectienummer 3] in burgerwoningbouw te wijzigen. De enkele vermelding van dit perceelnummer in de considerans is daarvoor in de gegeven omstandigheden onvoldoende. Daarbij is in het bijzonder in aanmerking genomen dat de overeenkomsten in kwestie zijn gesloten in het kader van de Ruimte-voor-Ruimte regeling. Gelet daarop mocht [appellant] redelijkerwijs niet verwachten dat in ruil voor zijn bedrijfsbeëindiging, naast de twee bouwtitels aan [B-straat] te [plaats] , gemeente de mogelijkheid zou bieden voor woningbouw op perceel [sectienummer 3] . Op grond van al hetgeen hiervoor is overwogen volgt het hof de gemeente in haar uitleg van artikel 4 dat de met dit artikel verkregen instemming van [appellant] de bestemmingswijziging van de voormalige bedrijfswoning betreft. 6.21. Het vorenstaande brengt mee dat de gemeente niet jegens [appellant] toerekenbaar tekortschiet door in strijd met artikel 4 van de overeenkomsten geen “burgerwoningbouwbestemming” toe te kennen aan perceel [sectienummer 3] . Ook kan niet worden geoordeeld dat de gemeente onrechtmatig heeft gehandeld. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat de gemeente enig algemeen beginsel van behoorlijk bestuur heeft geschonden. Met name is niet gebleken dat de gemeente het gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt bij [appellant] dat wel woningbouw op perceel [sectienummer 3] aan de [adres 2] zou worden toegestaan. Het hof wijst hierbij op hetgeen hiervoor is overwogen in rov. 6.16. 6.22. De slotsom is dat de grieven falen. Aan bewijslevering komt het hof niet toe. 6.23. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de proceskosten van het hoger beroep.