<nr>1</nr>De zaak in het kort

GERECHTSHOF DEN HAAG Civiel recht Team Handel Zaaknummer hof : 200.334.619/01 Zaaknummer rechtbank : 10474314 RP VERZ 23-50208 Beschikking van 9 juli 2024 in de zaak van APK-oké Den Haag B.V., gevestigd in Den Haag, verzoekster, advocaat: mr. L.W.B. Dijkstra-Devillers, kantoorhoudend in Den Haag, tegen Gemeente Den Haag, gevestigd in Den Haag, verweerster, advocaat: mr. N.E.J. Franken, kantoorhoudend in Den Haag. Het hof zal partijen hierna noemen APK-oké en de Gemeente.

<nr>1</nr>De zaak in het kort 1.1 APK-oké huurt een bedrijfsruimte van de Gemeente. In deze zaak staat de vraag centraal of de bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd als 7:230a-bedrijfsruimte of als 7:290-bedrijfsruimte. 1.2 Het hof is van oordeel dat de bedrijfsruimte moet worden gekwalificeerd als 7:290-bedrijfsruimte. Dat betekent dat de Gemeente de huurovereenkomst alleen kan opzeggen op de gronden vermeld in artikel 7:296 BW en dat APK-oké mogelijk aanspraak kan maken op een tegemoetkoming in de verhuiskosten. Het debat over deze beide punten is nog niet uitgekristalliseerd. Het hof stelt partijen daarom in de gelegenheid om zich hierover bij akte uit te laten.

<nr>2</nr>Procesverloop in hoger beroep 2.1 Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit de volgende stukken: Het beroepschrift van 27 oktober 2023 met bijlagen, waarmee APK Oké in hoger beroep is gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 27 juli 2023; Het verweerschrift in hoger beroep tevens houdende tegenverzoek van de Gemeente, met bijlagen; de bijlagen 6 tot en met 10 die APK Oké ter gelegenheid van de hierna te noemen mondelinge behandeling heeft overgelegd. 2.2 Op 27 mei 2024 heeft een mondelinge behandeling plaatsgevonden. De advocaten hebben de zaak toegelicht aan de hand van pleitaantekeningen die zij hebben overgelegd.

<nr>3</nr>Feitelijke achtergrond 3.1 De Gemeente heeft met ingang van 1 maart 2012 een bedrijfsruimte aan de Wegastraat in Den Haag verhuurd aan APK-oké (hierna: het gehuurde). 3.2 In de tussen partijen gesloten huurovereenkomst staat onder meer het volgende: “ HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (…) Het gehuurde, bestemming, gebruik (…) 1.2 Het gehuurde zal door of vanwege huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van hetgeen omschreven staat in het KvK uittreksel aan partijen genoegzaam bekend. (…) Voorwaarden 2.1 Van deze overeenkomst maken deel uit de ‘ALGEMENE BEPALINGEN HUUROVEREENKOMST KANTOORRUIMTE’ en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230A BW’, gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank te Den Haag op 11 juli 2003 en aldaar ingeschreven onder nummer 72/3003 (…) Duur, verlenging en opzegging 3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 5 (vijf) jaar , ingaande op 01 maart 2012 en lopende tot en met 28 februari 2017. 3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van 5 (vijf) jaar , derhalve tot en met 28 februari 2022 . Daarna wordt de huurovereenkomst voortgezet voor aansluitende perioden van telkens 1 (één) jaar . 3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van ten minste 12 (twaalf). Kalendermaanden. (…)” 3.3 Volgens het uittreksel uit het handelsregister van de Kamer van Koophandel (KvK) houdt APK-oké zich bezig met de volgende activiteiten: “(…) Keuring en controles van machines, apparaten en materialen. (…) Handel in en reparatie van personenauto’s en lichte bedrijfsauto’s (geen import van nieuwe). Het (doen) verzorgen van algemene periode keuringen (apk-keuringen) alsmede het (doen) verzorgen van aankoopkeuringen met betrekking tot voertuigen en aanhangwagens. Het uitoefenen van een garagebedrijf waaronder in ieder geval wordt begrepen de inkoop en verkoop van voertuigen en aanhangwagens, het (doen) uitvoeren van reparatie- en onderhoudswerkzaamheden alsmede de inkoop en verkoop van onderdelen en accessoires op vorengenoemd gebied.” 3.4 De Gemeente heeft bij aangetekende brief van 22 februari 2022 aan APK-oké de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 maart 2023, waarbij tevens de ontruiming tegen dezelfde datum is aangezegd. De opzegging houdt verband met het voornemen van de Gemeente om het gehuurde zelf in gebruik te nemen om ter plaatse een vrije busbaan te realiseren ter voorbereiding op de realisering van de Hoogwaardig Openbaar Vervoer (“HOV”) verbinding die bedoeld is om onder andere de bereikbaarheid van de Binckhorst te verbeteren. 3.5 Op 15 februari 2024 heeft de Gemeenteraad het Voorontwerp vrije busbaan goedgekeurd. Het Voorontwerp loopt over het perceel van APK-oké. 3.6 Tijdens diezelfde vergadering heeft de Gemeenteraad een motie aangenomen (hierna: de motie) waarin de Gemeenteraad het College van B&W verzoekt om: “zich door middel van een gesprek op constructieve wijze in te spannen voor een oplossing op korte termijn voor het APK-keurstation zodat de economische ontwikkeling en werkgelegenheid voor Den Haag behouden blijven en daarbij de volgende zaken mee te nemen: - Het vinden van een alternatieve locatie of de ontwikkeling van de huidige locatie te onderzoeken, - Het verplaatsen van een muur op de huidige locatie zodat het bedrijf naast de busbaan kan blijven bestaan, Gedurende dit traject geen onomkeerbare stappen te nemen wat betreft de uitplaatsing van de huidige locatie en de raad over de uitkomsten te informeren.”

<nr>4</nr>Procedure bij de rechtbank 4.1 AP-oké heeft deze verzoekschriftprocedure aanhangig gemaakt en verzocht primair om haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek omdat het gehuurde geen 7:230a-bedrijfsruimte, maar 7:290-bedrijfsruimte is, en subsidiair de ontruimingstermijn van het gehuurde op de voet van artikel 7:230a BW te verlengen met één jaar na het einde van de huurovereenkomst, dus tot 1 maart 2024, met veroordeling van de Gemeente in de proceskosten. 4.2 De Gemeente heeft op haar beurt verzocht om – voor het geval er sprake is van 7:290-bedrijfsruimte – te verklaren voor recht dat zij de huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd en de huurovereenkomst per 1 maart 2023 geëindigd is en om de ontruimingsdatum (uiterlijk) op 2 januari 2024 vast te stellen. De Gemeente heeft verder verzocht om een gebruiksvergoeding vast te stellen die gelijk is aan de huurprijs per maand en om APK-Oké te veroordelen in de proceskosten. 4.3 De kantonrechter heeft de vorderingen van APK-oké afgewezen, de datum van ontruiming, onder vaststelling van een gebruiksvergoeding, vastgesteld op 2 januari 2024, en APK Oké in de kosten veroordeeld. Over het tegenverzoek heeft de kantonrechter geen beslissing hoeven nemen.

<nr>5</nr>Verzoeken in hoger beroep 5.1 APK Oké is in hoger beroep gekomen omdat zij het niet eens is met het vonnis. Zij heeft verschillende bezwaren tegen het vonnis aangevoerd. APK Oké verzoekt hetzelfde als bij de kantonrechter. Daarnaast heeft APK-oké om een voorlopige voorziening verzocht. Dit verzoek hoeft echter niet meer te worden beoordeeld omdat de Gemeente ermee akkoord is dat APK-oké het pand tot 1 augustus 2024 blijft huren. 5.2 De Gemeente heeft haar tegenverzoek gehandhaafd, met dien verstande dat zij heeft aangegeven dat de ontruimingsdatum kan worden gesteld op 31 juli 2024.

<nr>6</nr>Beoordeling in hoger beroep Het gehuurde moet als 7:290-bedrijfsruimte worden gekwalificeerd 6.1 Centraal in deze zaak staat de vraag of het gehuurde moet worden aangemerkt als 7:290-bedrijfsruimte of als 7:230a-bedrijfsruimte. Onder een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of gedeelte daarvan, die krachtens de huurovereenkomst is bestemd voor de uitoefening van onder meer een ambachtsbedrijf, waarin bovendien een voor het publiek toegankelijk lokaal voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Voldoet de bedrijfsruimte niet aan deze omschrijving dan wordt zij aangemerkt als 7:230a-bedrijfsruimte. 6.2 Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde beschikt over een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de levering van goederen of diensten. Wel verschillen partijen van mening over de vraag of het gehuurde bestemd is voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf. Het begrip ‘ambachtsbedrijf’ is in de wet niet nader omschreven. Het begrip wordt in de jurisprudentie onder meer gebruikt om aan te geven dat het gaat om productie of bewerking van zaken, of om het leveren van technische diensten, op niet-fabrieksmatige wijze. Een autoschadeherstelbedrijf moet volgens vaste rechtspraak als een 7:290 BW-bedrijfsruimte worden gekwalificeerd. 6.3 Bij de beantwoording van de vraag welk huurregime van toepassing is, is beslissend wat partijen, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, bij het sluiten van de huurovereenkomst over het gebruik van het gehuurde voor ogen heeft gestaan. De wijze waarop de huurder later feitelijk invulling heeft gegeven aan de huurovereenkomst, kan alleen een rol spelen als komt vast te staan dat partijen dit gebruik al bij het aangaan van de huurovereenkomst hebben beoogd. 6.4 APK-oké heeft zich op het standpunt gesteld dat in het gehuurde – voordat dit aan haar werd verhuurd – een autoherstelbedrijf gevestigd was. De Gemeente heeft die stelling bij gebrek aan wetenschap betwist. Die niet-inhoudelijke betwisting kan echter niet als voldoende gemotiveerd worden aangemerkt – de Gemeente moet immers geacht worden hierover wetenschap te hebben kunnen verkrijgen – zodat het hof uitgaat van de juistheid van de stellingen van APK-oké op dit punt. Ter zitting is verder komen vast te staan dat de belettering met de naam en het logo van APK-oké pas enkele weken na het aangaan van de huurovereenkomst is aangebracht. Op het moment dat de huurovereenkomst werd gesloten was dus aan het gehuurde nog niet te zien dat het zou worden gebruikt voor APK-keuringen, maar zag het gehuurde eruit als een autoherstelbedrijf. 6.5 APK-oké heeft verder ter zitting toegelicht dat het bij het aangaan van de overeenkomst weliswaar haar bedoeling was om zich te specialiseren in APK-keuringen, maar dat het onduidelijk was of dit zou aanslaan. Dit was namelijk een nieuw concept dat was ingegeven door gewijzigde regelgeving, en APK-oké Den Haag was de eerste vestiging van APK-oké. Voor het geval het concept niet zou aanslaan, wilde APK-oké de mogelijkheid openhouden dat zij verder zou gaan als (algemeen) autoherstelbedrijf, aldus nog steeds APK-oké. De Gemeente heeft weliswaar betwist dat APK-oké een alternatief scenario had klaarliggen, maar niet dat het concept van APK-oké nieuw was en dat daarom onduidelijk was of dit zou aanslaan. 6.6 Het hof is van oordeel dat het gehuurde bij het aangaan van de huurovereenkomst bestemd was voor de uitoefening van een ambachtsbedrijf gelet op: (i) de inrichting van het gehuurde als autoherstelbedrijf, (ii) de onduidelijkheid over de vraag of het concept van APK-oké zou aanslaan en (iii) het feit dat in lijn daarmee in de huurovereenkomst, door verwijzing naar het KvK-uittreksel, een ruime omschrijving van de bestemming van het gehuurde is opgenomen (zie o.m. vermelding in dat uittreksel van ‘reparatie’ en ‘reparatie- en onderhoudswerkzaamheden’). De Gemeente zou op grond van de naam wellicht hebben kunnen veronderstellen dat APK-oké zich vooral zou richten op het uitvoeren van APK-keuringen, maar op het moment van aangaan van de overeenkomst was nog geenszins duidelijk of haar werkzaamheden daartoe beperkt zouden blijven. De Gemeente heeft daarom niet mogen aannemen dat de werkzaamheden van APK-oké uitsluitend zouden bestaan uit het uitvoeren van keuringen en niet ook uit het uitvoeren van (grotere) reparaties. Ook APK Oké ging daar op het moment van sluiten van de overeenkomst nog niet zonder meer van uit. Het feit dat de overeenkomst vermeldt dat sprake is van 7:230a-bedrijfsruimte legt onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te leiden, aangezien de overeenkomst – gelet op de daarin opgenomen ruime bestemming van het gehuurde – evenzeer indicaties bevat dat er sprake is van 7:290-bedrijfsruimte. Afgezien hiervan gaat het erom of de overeengekomen rechten en plichten voldoen aan de omschrijving van 7:230a-huur, en niet om de kwalificatie die de partijen aan hun rechtsverhouding geven.Omdat beslissend is wat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst voor ogen stond, is ten slotte niet relevant dat APK-oké zich na het aangaan van de huurovereenkomst door de belettering op haar gevel en in haar reclame-uitingen steeds meer is gaan positioneren als uitsluitend een keuringsbedrijf dat geen (grote) reparaties verricht. 6.7 Bovendien moet het uitvoeren van APK-keuringen naar het oordeel van het hof worden aangemerkt als een ambacht. APK-oké heeft (onbetwist) toegelicht dat APK-keuringen alleen mogen worden uitgevoerd door gekwalificeerde APK-keurmeesters. Een APK-keurmeester is een gevorderd automonteur of autotechnicus die bevoegd is om APK-keuringen op voertuigen uit te voeren. Bij een APK-keuring moet de keurmeester bovendien (ook als er niets gerepareerd hoeft te worden) diverse onderdelen los- en vast draaien. Dit zijn kleine technische handelingen die handmatig worden uitgevoerd. Voor het uitvoeren van APK-keuringen is ten slotte een speciaal daarvoor ingerichte bedrijfsruimte nodig. Die inrichting is op belangrijke punten, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van hoge roldeuren en bruggen om auto’s van onderen te kunnen inspecteren, gelijk aan de inrichting van een autoherstelbedrijf. Het hof concludeert hieruit dat voor het uitvoeren van APK-keuringen (i) technisch geschoold personeel nodig is, dat (ii) technische handelingen uitvoert op niet-fabrieksmatige wijze, (iii) in een speciaal daarvoor ingerichte technische ruimte. APK-oké verricht dus technisch werk dat gelet op de niet-fabrieksmatige aard daarvan als ambachtelijk kan worden gekwalificeerd. Het feit dat APK-oké in hoofdzaak auto’s controleert en daarbij alleen kleine reparaties uitvoert, zodat zij dus niet of nauwelijks zelf iets bewerkt of vervaardigt, leidt niet tot een ander oordeel. 6.8 Het hof heeft ook meegewogen dat de achtergrond van de extra bescherming die artikel 7:290 BW huurders biedt, is gelegen in het feit dat zij meer dan huurders van 7:230a-bedrijfsruimte gebonden zijn aan (de locatie van) hun bedrijfsruimte, of – zoals in dit geval – ernstiger zouden worden benadeeld als zij zouden moeten verhuizen. APK-oké kan haar bedrijf alleen uitoefenen in een speciaal daarvoor ingerichte (garage)ruimte. Vast staat dat dergelijke ruimtes schaars zijn. Hoewel APK-oké naar eigen zeggen graag wil verhuizen is het haar nog niet gelukt om geschikte vervangende bedrijfsruimte te vinden en ook de Gemeente heeft APK-oké alleen een bedrijfsruimte kunnen aanbieden die slechts tegen hoge kosten geschikt zou zijn te maken voor de uitoefening van het bedrijf van APK-oké. 6.9 Het hof komt gelet op dit alles tot de conclusie dat het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Het tegenverzoek 6.10 Voor het geval het gehuurde moet worden aangemerkt als een bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW heeft de Gemeente de huurovereenkomst tevens opgezegd op grond van dringend eigen gebruik, en een belangenafweging. Zij verzoekt het hof voor recht te verklaren dat deze opzegging rechtsgeldig heeft plaatsgevonden en de datum waarop de huurovereenkomst eindigt vast te stellen op (uiterlijk) 31 juli 2024. 6.11 Het hof is van oordeel dat partijen nog geen voldragen debat hebben gevoerd over de vraag of een van de opzeggingsgronden van artikel 7:296 BW zich voordoet. De Gemeente heeft met name nog niet onderbouwd gereageerd op de stellingen van APK-oké (i) dat de tijdelijke busbaan alleen zal worden benut voor het laten rijden van één buslijn één kant op, en dat dit ongeveer de betreffende bussen vijf minuten tijdswinst oplevert, (ii) dat het tracé van de busbaan anders kan worden geprojecteerd, of (iii) dat de voorgevel van het gehuurde kan worden verplaatst. De Gemeente heeft over dit laatste punt ter zitting weliswaar gesteld dat het verplaatsen van de gevel € 200.000,- zou kosten, maar APK-oké heeft dat betwist en de Gemeente heeft haar stelling niet met stukken onderbouwd. APK-oké heeft op haar beurt weliswaar gesteld dat zij, als er sprake zou zijn van 7:290-bedrijfsruimte, aanspraak maakt op een tegemoetkoming in de verhuiskosten, maar zij heeft niet onderbouwd of zij die kosten daadwerkelijk zal maken, en zo ja wat daarvan bij benadering de hoogte zal zijn. 6.12 Het hof wil van de Gemeente concreet het volgende weten: Klopt het dat de tijdelijke busbaan alleen zal worden benut voor het laten rijden van één buslijn één kant op, en dat dit ongeveer de betreffende bussen vijf minuten tijdswinst oplevert? Levert de aanleg van de tijdelijke busbaan voor de Gemeente nog andere voordelen op? Is de aanleg daarvan gelet op de verkeerssituatie dringend noodzakelijk? Wanneer wordt de busbaan volgens de huidige planning aangelegd? Is het mogelijk om het tracé van de busbaan zo te projecteren of het ontwerp zo aan te passen dat het pand van APK-oké kan blijven staan? Wat zijn daartegen de concrete bezwaren? Is het mogelijk om de voorgevel van het gehuurde tegen aanvaardbare kosten te verplaatsen? Zo nee, waarom niet? 6.13 Van APK-oké wil het hof concreet het volgende weten: Is het voor APK-oké mogelijk om binnen de regio Haaglanden te verhuizen? Verandert het antwoord op de vorige vraag als de Gemeente zou worden veroordeeld om een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te betalen? Welke kosten zijn voor APK-oké bij benadering met een eventuele verhuizing gemoeid? 6.14 Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om bovengenoemde vragen in een akte zo veel mogelijk onderbouwd met stukken te beantwoorden. Daarnaast staat het partijen uiteraard vrij om eventuele andere punten die voor de beoordeling van het tegenverzoek relevant zijn naar voren te brengen. Het hof zal partijen in de gelegenheid stellen om op dezelfde datum gelijktijdig een akte te nemen, waarna zij vier weken later ieder op elkaars akte mogen reageren. 6.15 Gelet op de nieuwe situatie die is ontstaan door het oordeel van het hof dat sprake is van 7:290-bedrijfsruimte, geeft het hof partijen ten slotte in overweging om opnieuw te onderzoeken of zij deze kwestie in goed overleg kunnen oplossen. Als partijen in dat kader prijs stellen op een nieuwe mondelinge behandeling, kunnen zij dit in de te nemen akte laten weten.

<nr>7</nr>Beslissing Het hof: - stelt zowel APK-oké als de Gemeente in de gelegenheid om op 6 augustus 2024 gelijktijdig een akte in te dienen met het doel dat staat vermeld in nummer 6.12 tot en met 6.14 van deze beschikking; bepaalt dat partijen vier weken nadat de hiervoor bedoelde aktes zijn genomen bij antwoordakte op elkaars standpunten kunnen reageren; houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. M.Y. Bonneur, A.A. Muilwijk-Schaaij en A.J. Swelheim, en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers op 9 juli 2024 in aanwezigheid van de griffier.

HR 20 februari 1998, ECLI:NL:HR:1998:ZC2595. HR 3 december 2004, ECLI:NL:HR:2004:AR4783. HR 20 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:2034, rov. 3.2.2 e.v.