<nr>4</nr>OMSCHRIJVING VAN HET GETAXEERDE

<nr>10</nr>VERGELIJKINGSOBJECTEN Onderbouwing Kapitalisatiefactor Onderbouwende Verkoop 1 Adres [adres 2] Transactiedatum 03-09-2018 Transactieprijs € 1.600.000, -. Onderbouwende Verkoop 2 Adres [adres 3] Transactiedatum 15-03-2019 Transactieprijs € 1.113.000, -. Onderbouwende Verkoop 3 Adres [adres 4] Transactiedatum 15-12-2017 Transactieprijs € 1.735.000, -. Onderbouwende Verkoop 4 Adres [adres 5] Transactiedatum 22-06-2018 Transactieprijs € 575.000, -. (…) Kooptransactie 1 [adres 2] (…) Bouwlaag Deel Oppervlakte Differentiatie Transactiedatum Transactieprijs SO Kantoor 109 m² 70% BE Kantoor 116 m² 100% 01 Kantoor 105 m² 90% 03-09-2018 € 1.600.000, - 02 Kantoor 105 m² 80% ZO Kantoor/Arch 110 m² 50% Kadastraal perceel: [perceel nr.] groot 3 are en 78 ca, bouwjaar 1888 Koopsom p/m2 € 3.493, - (100%) Het object is beter gelegen, heeft een meer uitstraling is echter groter. Kooptransactie 2 [adres 3] (…) Bouwlaag Deel Oppervlakte Differentiatie Transactiedatum Transactieprijs BG Kantoor 142 m² 100% 01 Kantoor 116 m² 90% 02 Kantoor 105 m² 80% 15-03-2019 € 1.113.000, - KE Archief 62 m² 30% Kadastraal perceel: [perceel nr.] groot 2 are en 58 ca, bouwjaar 1896 Koopsom p/m2 € 3108, - (100%) Het object is minder gelegen en heeft een mindere uitstraling. Kooptransactie 3 [adres 4] (…) Bouwlaag Deel Oppervlakte Differentiatie Transactiedatum Transactieprijs SO Kantoor 174 m² 100% BE Kantoor 184 m² 100% 01 Kantoor 184 m² 100% 18-12-2017 € 1.950.000, - 02 Archief 184 m² 100% 03 Archief 34 m² 50% Kadastraal perceel: [perceel nr.] groot 1 are en 90 ca, bouwjaar 1898 [perceel nr.] groot 2 are en 20 ca Koopsom p/m2 € 2.624, - (100%) Object heeft een mindere ligging, is aangekocht om te transformeren naar woningen, alle etage's 100% (behalve de zolder) Kooptransactie 4 [adres 5] (…) Bouwlaag Deel Oppervlakte Differentiatie Transactiedatum Transactieprijs SO Praktijk 172 m² 100% 22-06-2018 € 575.000, - Kadastraal perceel: [perceel nr.] , bouwjaar 1895 Koopsom p/m2 € 3.343, - (100%) Object heeft een vergelijkbare ligging, minder uitstraling, beter onderhouden.” Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “3. Eiser voert aan dat verweerder de waarde had moeten bepalen aan de hand van de huurwaardekapitalisatie-methode (hierna: de HWK-methode). Hij betoogt dat de leegstand van bouwlaag 2 en 3 in de waarde had moeten worden verdisconteerd. Verweerder had rekening moeten houden met het waardedrukkende effect van de schade die de onroerende zaak heeft opgelopen door de aanleg van de parkeergarage van het [naam] en de parkeer- en fileproblematiek. De rechtbank begrijpt hieruit dat eiser als eerste de door verweerder gekozen methode ter discussie stelt en ten tweede de door verweerder vastgestelde waarde bestrijdt. 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan moet worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Uit de geschiedenis van de totstandkoming van de Wet WOZ blijkt dat de WOZ-waarde gelijk dient te zijn aan de prijs die de meest biedende koper betaalt na de meest geschikte voorbereiding. Verder is de heffingsambtenaar volgens het arrest van de Hoge Raad van 13 oktober 2017, ECLI:NL:HR:2017:2605 vrij om die vergelijkingsobjecten te kiezen die hem het beste voorkomen omdat zij het beste voldoen aan de hiervoor gegeven omschrijving van de beste verkoop tegen de beste prijs en daarmee de door hem vastgestelde waarde van de woning onderbouwen. Op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, voor zover van belang, wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voor niet-woningen bepaald door middel van een methode van kapitalisatie van de bruto huur, door middel van een methode van vergelijking dan wel door middel van een discounted-cash-flow methode (de HWK-methode). 5. Op de waardepeildatum was de onroerende zaak feitelijk in gebruik als kantoor, maar op grond van het bestemmingsplan was ook de bestemming wonen toegestaan. Daarvan uitgaande vindt de rechtbank de vergelijkingsmethode hier de meest geschikte waarderings-methode. Wanneer wordt uitgegaan van de HWK-methode, zoals eiser voorstaat, zou voorbij worden gegaan aan de omstandigheid dat de onroerende zaak ook als woning is te gebruiken, waarmee een koper rekening zal houden en wat in de huidige markt leidt tot een hogere verkoopopbrengst. Verweerder heeft dus naar het oordeel van de rechtbank de vergelijkings-methode mogen toepassen. Dat eiser de onroerende zaak aanhoudt als beleggingspand en wil verhuren en, als dat niet lukt, leeg laat staan – en er dus voor kiest niet te verkopen – is zijn goed recht. Dat is echter zijn persoonlijke keuze waarmee op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, zoals hiervoor onder 4 omschreven, geen rekening kan worden gehouden bij de waardebepaling. 6. Verweerder moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Met het door hem overgelegde taxatierapport van taxateur [A] van 1 oktober 2020 (op basis van de zgn. ITZA-methode) en de daarop gegeven toelichting slaagt verweerder daarin. 7. De in het taxatierapport vermelde vergelijkingsobjecten – [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] – zijn bruikbaar bij de waardering, omdat deze op de belangrijkste waardebepalende kenmerken, zoals ligging, type, bouwjaar, inhoud, oppervlakte en onderhoudstoestand voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. Verweerder heeft transacties van kantoorgebouwen gebruikt, wat eiser niet betwist. De onroerende zaak komt op € 2.389,- per m² (100%). [adres 2] (bouwjaar 1888) is op 3 september 2018 verkocht voor € 1.600.000,-. Volgens verweerder is het nog bedrijfsmatig in gebruik; de eigenaar is ook de gebruiker. Het object is beter gelegen dan de onroerende zaak en het heeft meer uitstraling. Het is iets kleiner dan de onroerende zaak. De koopsom komt omgerekend op € 3.493,- per m² (100%). [adres 3] (bouwjaar 1896) is op 3 september 2018 verkocht voor € 1.100.000,-. Het heeft volgens verweerder een kantoorfunctie maar is volgens de verkoopbrochure op de markt aangeboden om het – na geschiktmaking – te gebruiken als woning. Het object is minder gelegen en heeft een mindere uitstraling dan de onroerende zaak. Het is ook iets kleiner dan de onroerende zaak. De koopsom komt omgerekend op € 3.235,- per m² (100%). [adres 4] (bouwjaar 1898) is op 15 december 2017 verkocht voor € 1.735.000,-. Het is gekocht om te transformeren naar woningen en het heeft na aankoop door een projectontwikkelaar een bestemmingswijziging ondergaan. Het heeft een mindere ligging en is groter dan de onroerende zaak. De koopsom komt op € 2.586,- per m² (100%). [adres 5] (bouwjaar 1895) is op 22 juni 2018 verkocht voor € 575.000,-. Volgens verweerder is het nog bedrijfsmatig in gebruik; de eigenaar is ook de gebruiker. Het heeft een vergelijkbare ligging, het heeft minder uitstraling en is beter onderhouden dan de onroerende zaak. Het object is veel kleiner (172 m²) dan de onroerende zaak. De koopsom komt op € 3.343,- per m² ITZA. 8. Wat verweerder heeft gesteld aan feitelijkheden over de vergelijkingsobjecten, zoals hiervoor onder 7 opgenomen, betwist eiser niet, zodat daarvan uitgegaan wordt. Hieruit leidt de rechtbank af dat objecten, die iets kleiner zijn dan de onroerende zaak (ook/zelfs objecten die niet zijn tot woningen zijn getransformeerd) voor een (veel) hogere totale koopsom en een hogere koopsom per m² ITZA zijn verkocht dan de door verweerder vastgestelde waarde van de onroerende zaak. Dan kan niet worden gezegd dat verweerder de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. 9. De rechtbank volgt eiser niet in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van schade door de aanleg van de parkeergarage onder het [naam] (welke aanleg, zoals verweerder onbetwist heeft gesteld, in 2011 is geweest). Eiser heeft niet feitelijk onderbouwd en/of met een (bouwkundig) rapport aannemelijk gemaakt dat de onroerende zaak hierdoor schade heeft opgelopen waarmee in het kader van de waarde rekening zou moeten worden gehouden. 10. Eiser wordt ook niet gevolgd in zijn stelling dat bij de waardering onvoldoende rekening is gehouden met het waardedrukkende effect van parkeer- en fileproblematiek. Verweerder wijst erop dat in het hele centrum van [woonplaats] sprake is van druk verkeer en dat dit kopers niet weerhoudt van aankoop van in het centrum gelegen panden. Eiser betwist dit niet. De rechtbank houdt het er daarom voor dat dit ook in meer of mindere geldt voor de vergelijkingsobjecten, zodat dit in de prijs van deze objecten verdisconteerd zal zijn. 11. Het beroep is ongegrond. 12. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1. In geschil is of de vastgestelde waarde van het object te hoog is. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar beantwoordt deze vraag ontkennend. 4.2. Belanghebbende concludeert, naar het Hof begrijpt, tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, en tot verlaging van de WOZ-waarde tot € 950.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Beoordeling van het hoger beroep 5.1. Ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ wordt de waarde die aan een onroerende zaak dient te worden toegekend, bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de onroerende zaak zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de onroerende zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever “de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding” (marktwaarde; Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, p. 43-44). 5.2. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde (€ 1.064.000) niet te hoog is. Bij de beoordeling of de Heffingsambtenaar aan deze bewijslast heeft voldaan, zal het Hof mede in aanmerking nemen hetgeen belanghebbende ter betwisting van de (onderbouwing van de) door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde heeft aangevoerd. Slechts indien het Hof tot de slotsom komt dat de Heffingsambtenaar de door hem voorgestane waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, komt het toe aan de vraag of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van € 950.000 niet te laag is. Bij de beoordeling of belanghebbende aan deze bewijslast heeft voldaan, zal het Hof mede in aanmerking nemen hetgeen de Heffingsambtenaar ter betwisting van de (onderbouwing van de) door de belanghebbende voorgestane waarde heeft aangevoerd (vergelijk HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378). 5.3. De Heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de bij de beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 1.064.000 een taxatierapport overgelegd. Daarin heeft de taxateur de marktwaarde van de onroerende zaak naar de waardepeildatum bepaald aan de hand van een methode van systematische vergelijking met onroerende zaken waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 5.4. Belanghebbende heeft daartegen aangevoerd dat de huurwaardekapitalisatiemethode de enige correcte waarderingsmethode is om de waarde van de onroerende zaak te bepalen. Voorts heeft hij aangevoerd dat het niet past de onroerende zaak te vergelijken met objecten die zijn getransformeerd van kantoorruimtes naar woningen. 5.5. Het Hof stelt voorop dat het elke partij vrijstaat om ter voldoening aan haar bewijslast al dan niet gebruik te maken van (een) waarderingsmethode(n) en, indien zij gebruik maakt van (een) waarderingsmethode(n), eveneens vrij is in de keuze van de door haar gebruikte waarderingsmethode(n). Waarderingsmethoden zijn niet meer dan hulpmiddelen bij de waardebepaling. De rechter toetst uitsluitend of de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en, indien het Hof aan de toetsing van de door belanghebbende verdedigde waarde toekomt (zie onder 5.2), de door belanghebbende verdedigde waarde, de toetsing aan het wettelijke waardebegrip doorstaan (vergelijk HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610). Betreft het geschil de marktwaarde van een onroerende zaak, dan is de enige toetssteen voor de rechter dus het bepaalde in artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 5.6.1. Gelet op het vorenoverwogene en de in de wetgeschiedenis gegeven toelichting op de marktwaarde (zie onder 5.2), dient de Heffingsambtenaar feiten te stellen en bij weerspreking door belanghebbende aannemelijk te maken die de conclusie kunnen dragen dat de door hem voorgestane waarde van € 547.000 niet hoger is dan de prijs die door de meestbiedende koper zou zijn besteed bij aanbieding ten verkoop van het object op de voor het object meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, een en ander beoordeeld naar de toestand op de waardepeildatum en rekening houdend met de in artikel 17, lid 2, Wet WOZ voorgeschreven waarderingsficties. 5.6.2. Daarbij geldt, gelet op het bestemmingsplan van de onroerende zaak, dat niet valt uit te sluiten dat de meestbiedende koper de onroerende zaak voor woondoeleinden zou willen verwerven ook indien die koper vervolgens werkzaamheden moet laten verrichten om de onroerende zaak geschikt te maken voor bewoning. Dit brengt mee dat de Heffingsambtenaar bij de bepaling van de marktwaarde ook referentieobjecten kan betrekken die zijn aangekocht om te transformeren van kantoorruimtes naar woningen. 5.7. Ongeacht welke wijze van bepaling van de marktwaarde de Heffingsambtenaar gebruikt, mag van hem verlangd worden dat hij de door hem bij die bepaling gebruikte variabelen onderbouwt met in het geding gebrachte marktgegevens of andere objectieve gegevens. Indien hij bij de onderbouwing van de door hem voorgestane marktwaarde (mede) gebruik maakt van aannames en keuzes, dient hij zorg te dragen voor de inzichtelijkheid en controleerbaarheid daarvan. 5.8. Het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport ter onderbouwing van de door hem vastgestelde waarde voldoet niet aan deze eisen. Het Hof overweegt hiertoe als volgt. 5.8.1. Het taxatierapport vermeldt vier vergelijkingsobjecten, zijnde [adres 2] , [adres 3] , [adres 4] en [adres 5] . Bij elk vergelijkingsobject is een koopsom per m2 (100%) vermeld. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat hij de koopsom per m2 heeft berekend door het aantal m2 van elke bouwlaag te vermenigvuldigen met het aan de bouwlaag toegekende differentiatiepercentage. Door de uitkomsten op te tellen en het resultaat vervolgens te delen door de transactieprijs komt hij uit op de koopsom per m2. Nog daargelaten dat niet is te herleiden op welke wijze de gebruikte differentiatiepercentages tot stand zijn gekomen, geldt dat de door de taxateur gemaakte rekensom niet leidt tot de koopsom per m2 zoals is vermeld bij de vergelijkingsobjecten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] . Evenmin is inzichtelijk op welke wijze de koopsom per m2 van het object is herleid uit de gegevens van de vergelijkingsobjecten. 5.8.2. De aannames van de taxateur over de verschillen tussen de met elkaar vergeleken objecten wat betreft de ligging, uitstraling, functionaliteit en de staat van onderhoud zijn niet inzichtelijk en controleerbaar gemaakt. Dit geldt eveneens voor het gewicht dat hij heeft toegekend aan die verschillen bij de herleiding van de waarde van het object uit de transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten. 5.8.3. Met de toelichtingen die de taxateur en de Heffingsambtenaar ter zitting hebben gegeven, hebben zij geen inzicht kunnen geven in de verstrekte onderbouwing van de door de Heffingsambtenaar voorgestane waarde en de daarbij gemaakte aannames en keuzes. 5.9. Nu de Heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. 5.10.1. Belanghebbende heeft de door hem verdedigde waarde van € 950.000 niet aannemelijk gemaakt aangezien hij op geen enkele wijze inzichtelijk heeft gemaakt hoe deze waarde is opgebouwd. 5.10.2. Belanghebbendes stelling in dit verband met betrekking tot de ontstane schade aan de onroerende zaak door de aanleg van de [naam parkeergarage] kan evenmin leiden tot een ander oordeel omdat niet is geconcretiseerd welke invloed deze omstandigheden – zo daar al sprake van is – hebben op de waarde van het object. Hetzelfde heeft te gelden voor zijn stelling met betrekking tot het parkeerbeleid en de ontstane filedruk. 5.11. Omdat de Heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hem voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt, stelt het Hof de waarde schattenderwijs vast op € 1.020.000. Slotsom 5.12. Het hoger beroep is gegrond. Proceskosten en griffierecht 6. Het Hof ziet geen aanleiding een partij te veroordelen in de proceskosten. Wel dient aan belanghebbende het voor de behandeling voor de Rechtbank gestorte griffierecht van € 48, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 134 te worden vergoed. Beslissing Het Gerechtshof: vernietigt de uitspraak van de Rechtbank; vernietigt de uitspraak op bezwaar; wijzigt de beschikking in die zin dat de waarde van de onroerende zaak wordt vastgesteld op € 1.020.0000; vermindert de aanslagen dienovereenkomstig; gelast de Heffingsambtenaar het in beroep en hoger beroep betaalde griffierecht van in totaal € 182 aan belanghebbende te vergoeden. Deze uitspraak is vastgesteld door I. Reijngoud, R.A. Bosman en G.J. van Leijenhorst, in tegenwoordigheid van de griffier R. Wijkstra. De beslissing is op 27 september 2022 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.