<nr>1</nr> [geïntimeerde 1] ,

<nr>2</nr>Het onderhavige geschil gaat over het volgende.<?linebreak?>(2.1) [geïntimeerde] is sinds 2000 eigenaar van het pand [adres 1] in [plaats] (hierna ook: pand nr. 4). <?linebreak?>(2.2) [appellant] is van 5 oktober 2012 tot en met 22 februari 2016 eigenaar geweest van het pand [adres 2] in [plaats] (hierna ook: pand nr. 2). Hierna heeft hij de eigendom van het pand overgedragen aan zijn zus, [zus appellant] . Tevoren (van 2008-2012) had het pand nr. 2 leeggestaan. [appellant] is begin 2013 begonnen met de verbouw van het pand nr. 2 tot tien appartementen. In verband hiermee heeft [appellant] sloop- en verbouwingswerkzaamheden uit laten voeren aan pand nr. 2 en heeft hij een deel van de achtertuin van [adres 2] afgegraven. De tien appartementen zijn inmiddels gerealiseerd.<?linebreak?>(2.3) Sinds 2013 hebben partijen tal van kortgedingprocedures gevoerd, die verband houden met de schade die [geïntimeerde] naar zijn zeggen aan zijn pand nr. 4 heeft geleden ten gevolge van deze sloop- en verbouwingswerkzaamheden van [appellant] . Partijen hebben ook tal van (partij)rapporten laten opmaken. <?linebreak?>(2.4) Bij inmiddels onherroepelijk (bij verstek) gewezen vonnis in kort geding van 16 oktober 2013is [appellant] veroordeeld om een bedrag van € 7.500,-- aan [geïntimeerde] te betalen als voorschot op door [geïntimeerde] te maken kosten van onmiddellijk herstel van een tweetal plafonds in pand nr. 4. Tevens is [appellant] veroordeeld om binnen twee dagen na betekening van het vonnis een aanvang te maken met het treffen van de nodige voorzieningen aan het pand nr. 2, zodat de aldaar ontstane gevaarlijke situatie wordt opgeheven en zodat wordt voorkomen dat er water/vocht in het pand van [geïntimeerde] kan binnenstromen, daaronder in ieder geval begrepen het aanbrengen van een adequate hemelwaterafvoer en het (met zand) dichtstorten van de gaten in het fundament van het pand nr. 2, een en ander op straffe van een dwangsom met een maximum van € 15.000.<?linebreak?>(2.5) In de bodemprocedure die heeft geleid tot het thans bestreden vonnis van 27 mei 2015heeft [geïntimeerde] gesteld dat hij door ondeskundige sloop- en verbouwingswerkzaamheden van [appellant] , zonder de vereiste voorzorgsmaatregelen, (met name) waterschade aan zijn pand, [adres 1] , heeft opgelopen. [appellant] is bij genoemd vonnis veroordeeld om aan [geïntimeerde] te betalen “alle schade van het echtpaar [naam] , die veroorzaakt is door en toerekenbaar is aan de sloop- en bouwwerkzaamheden sinds omstreeks maart 2013 aan het registergoed [adres 2] te [plaats] in opdracht en/of onder verantwoordelijkheid van [appellant] , nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet.” <?linebreak?>(2.6) Bij (op tegenspraak) gewezen vonnis in kort geding van 12 januari 2017(gewezen tussen [geïntimeerde] enerzijds en [appellant] en zijn zus anderzijds), welk vonnis nog niet onherroepelijk is en ten aanzien waarvan [geïntimeerde] naar zijn zeggen inmiddels voortzetting van de behandeling heeft gevraagd, heeft de voorzieningenrechter na overleg met en met instemming van partijen als deskundige benoemd de heer ir. J. Galjaard MBA RO ter beantwoording van de volgende vragen:<?linebreak?>“1. Wat is de oorzaak of zijn de oorzaken van de lekkage(s) in het pand [adres 1] ?<?linebreak?>2. Kunt u bij het beantwoorden van vraag 1 het gegeven betrekken dat de staat van het<?linebreak?>pand [adres 1] niet is vastgelegd voorafgaand aan de verbouwing en renovatie van pand en perceel [adres 2] . 3. Voldoet het afwateringssysteem (hemelwaterafvoer) van pand en perceel [adres 2] aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen? 4. Zo nee, welke (herstel)maatregelen zijn noodzakelijk voor het realiseren van een deugdelijk afwateringssysteem? 5. Voldoet de dakbedekking van het pand [adres 2] aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen? 6. Zo nee, welke (herstel)maatregelen zijn noodzakelijk voor het realiseren van deugdelijke dakbedekking? 7. Voldoet het afwateringssysteem (hemelwaterafvoer) van pand en perceel [adres 1] aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen? 8. Zo nee, welke (herstel)maatregelen zijn noodzakelijk voor het realiseren van een deugdelijk afwateringssysteem? 9. Is sprake van afwatering van pand en/of perceel [adres 1] op pand en/of perceel [adres 2] ? 10. Is sprake van verzakking van het terras aan de achterzijde van het pand [adres 3] ? 11. Is sprake van verzakking van het pand [adres 3] ? 12. Bij bevestigende beantwoording van vraag 10 en/of vraag 11; wat is de oorzaak of zijn de oorzaken van de verzakking(en)? 13. Kunt u bij het beantwoorden van vraag 12 het gegeven betrekken dat de staat van pand en perceel [adres 3] niet is vastgelegd voorafgaand aan de verbouwing en renovatie van pand en perceel [adres 2] . 14. Voldoet de aangebrachte grondkering tussen perceel [adres 3] en perceel [adres 2] aan de redelijkerwijs daaraan te stellen eisen? 15. Zo nee, welke (herstel)maatregelen zijn noodzakelijk voor het realiseren van een deugdelijke grondkering? 16. Hebt u verder nog iets op te merken dat u in deze zaak van belang vindt?” (2.7) De deskundige Galjaard (hierna: de gerechtelijke deskundige) heeft op 16 mei 2017 de locatie bezichtigd (tezamen met ing. H.J. Everts). Zijn definitieve rapport van 21 september 2017 is inmiddels in het geding gebracht. Als samenvatting en conclusies vermeldt dit rapport [onderstreping hierna door hof]: “ Samenvatting en conclusies Zo kom ik alles overziend tot de volgende conclusies: Gedurende de bouwwerkzaamheden van [appellant] in de periode 2013 -2016 heeft zijn bouwer onvoldoende bescherming tegen wateroverlast verzorgd voor de zijgevel van [geïntimeerde] . Dat heeft op een aantal plaatsen in die zijgevel geleid tot wateroverlast en vochtdoorslag in de gevel, met name ter hoogte van de tweede verdieping (waar een groot deel van de tweede verdieping van nr. 2 weg gesloopt werd) en ter hoogte van de zijgevel van de (toenmalige) keuken op de begane grond (waar de achterbouw van nr. 2 weg gesloopt werd). De vochtproblemen in de zijmuur ter plaatse van de trap en keuken zijn verder ook beïnvloed door het gedurende de bouwperiode onvoldoende afvoeren van water uit de achtertuin van nr. 2 . Dat enkele van de vochtplekken In de zijgevel nog altijd bij regenval vochtig zijn is niet het gevolg van een tekort in het hemelwaterafvoersysteem van nr. 2, maar duidt op lekkages in de beoogd waterdichte aansluitingen tussen dak, dakgoot en gevel van nr. 2 op nr. 4 . Nader onderzoek en herstel is hiervoor noodzakelijk. Het wegrotten van de trap en de aangegeven waterschade in de keuken zijn echter niet voor de volle 100% veroorzaakt door de wateroverlast in deze periode . Daarvoor is deze periode te kort geweest. In beide gevallen moeten er reeds langere tijd vochtproblemen zijn geweest. De situatie tijdens de bouw heeft deze problemen echter wel versneld en de schade verergerd. De vochtproblemen in de keldervloer en kelderwanden van nr. 4 worden in hoofdzaak veroorzaakt door het optrekken van vocht door de keldervloer. De bouwactiviteiten van nr. 2 hebben hier geen significante invloed op gehad. De verzakkingen van het terras achter [adres 3] zijn/worden veroorzaakt door de ontgravingen in de tuin achter nr. 2 en de te laat aangebrachte grondkering . Aangezien er geen duidelijkheid is hoe veel holle ruimte er nog is achter deze grondkering is zorgvuldig herstel van het terras noodzakelijk. Deze ontgravingen hebben echter geen invloed gehad op het pand [adres 3] zelf. Dit pand ligt buiten het invloedsgebied van de ontgraving. De schade in dit pand moet in andere oorzaken worden gezocht, maar heeft met genoemde werkzaamheden geen relatie.” (2.8) De deskundige heeft daarnaast nog het volgende opgemerkt (bladzijde 27 rapport). “Het werkelijke probleem van schade door vocht kan aan twee oorzaken worden toegewezen: Als eerste verwijs ik vooral naar de tijdelijke situaties tijdens de bouwactiviteiten. Gedurende deze activiteiten is veel weg gesloopt waardoor bestaande muur- en dakconstructies van nr. 4 in weer en wind kwamen te staan. Het is de plicht van een bouwer om deze constructies afdoende tegen de weersinvloeden en hemelwater te beschermen. Dat is - zo blijkt uit de foto's gedurende de bouw - in het geheel niet gebeurd. Dat heeft zeker tot wateroverlast en schade in het pand van nr. 4 geleid. Ook de afvoer van water aan de achterzijde van het pand is tijdens de uitvoering niet verzorgd geweest. Ik kan nu, ondanks de beschikbaarheid van veie foto's die zijn gemaakt tijdens de verbouwingswerkzaamheden, niet meer goed beoordelen hoeveel regenwater er gedurende de bouw in de daar aanwezige kuil is blijven staan. Maar indien dat vaak het geval is geweest, zoals [geïntimeerde] stelt, kan dat m.i. bij regenval hebben geleid tot een tijdelijk verhoogde grondwaterspiegel of toenemend vochtgehalte van de grond en daarmee ook in de kelder. En het kan ook geleid hebben tot lekkages in de tussenmuur of aan de bovenzijde van het kelderdek. Als tweede oorzaak noem ik de uitvoering van alle beoogd waterdichte aansluitingen die de dakopbouw, de dakgoten, de gevel en het lager gelegen balkon en dak moeten hebben met de gevel van nr, 4. In al deze aansluitingen zitten potentiële gevaren voor lekkage. Gezien de ook nu nog steeds optredende hoge vochtwaarden in de achtergelegen gevel lijkt het er op dat er sprake is van lekkages als gevolg van een blijkbaar niet zorgvuldig genoeg uitgevoerde aansluiting tussen beide panden. Dit is een zaak die nader onderzocht moet worden, en waar nodig alsnog gerepareerd.” Verdere beoordeling van het hoger beroep 3. In dit hoger beroep zijn blijkens de twee grieven de vorderingen van [geïntimeerde] (in reconventie) aan de orde. De vorderingen van [geïntimeerde] en de grondslag daarvan 4. [geïntimeerde] vordert in dit verband dat [appellant] zal worden veroordeeld om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde] te betalen:a) alle kosten ten behoeve van het herstel van de schade die door zijnsloop/bouwwerkzaamheden is veroorzaakt, aan het pand [adres 1] te [plaats] , het een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;b) alle schade in de vorm van inkomstenderving met ingang van 10 september 2013 tot en met heden althans tot het tijdstip, dat de getroffen ruimten wederom exploitabel worden het een en ander nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet; c) alle (bijkomende) kosten die [geïntimeerde] hebben moeten maken ter vaststelling van de ontstane schade waaronder het inschakelen van deskundigen en het treffen van noodmaatregelen ter voorkoming van grotere schade, het een en ander, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;d) de kosten van het geding, de nakosten daaronder begrepen. 5. [geïntimeerde] stelt daartoe dat de schade aan zijn pand [adres 1] in [plaats] is veroorzaakt door (i) het op ondeskundige wijze zonder de gepaste voorzorgsmaatregelen doen verrichten van sloopwerkzaamheden aan het naastgelegen pand [adres 2] in [plaats] in de periode 2013-2016, alsmede (ii) door de gebrekkige verbouwingswerkzaamheden (onjuist aangelegde aansluiting tussen de daken van pand nr. 2 en pand nr. 4 (memorie van antwoord bladzijde 22), gebrekkige aanleg hemelwaterbuizen en gebrekkige aanleg scheidsmuur. [geïntimeerde] verwijst hierbij met name naar: a) bij pand nr. 4 binnenstromend water in maart 2013 (memorie van antwoord bladzijde 12 plus nr 22), afkomstig van pand nr. 2, en b) het graven van een diepe kuil onder de overblijfselen van de uitbouw (memorie van antwoord 27) zonder aansluiting op de riolering en zonder het treffen van de nodige voorzorgsmaatregelen, Daarnaast wijst [geïntimeerde] (c) op de verzakking van het terras van [adres 3] (bladzijde 18 memorie van antwoord), veroorzaakt door het graven van een kuil in de achtertuin van pand nr. 2 waardoor de grondkering begon uit te dijen. 6. Door (i) en (ii) zijn er volgens [geïntimeerde] bij pand nr. 4 lekkages in de kelder ontstaan, terwijl er schade is ontstaan aan - het stucwerk, - stalen plafondliggers, die aan het roesten zijn, - de houten trap, door vochtaantasting, - het plafond van de woonkamer, dat beschadigd is door vochtaantasting en getril, en - de woningscheidende wanden (met name bij de keuken), die (water) schade hebben opgelopen. Door (c) is aldus [geïntimeerde] het terras van het aan de BV van [geïntimeerde] toebehorende [adres 3] verzakt. Oordelen van het hof en reacties van partijen op bericht gerechtelijke deskundige 7. Het hof heeft in zijn tussenarrest geoordeeld dat, anders dan de rechtbank heeft gedaan, de grondslag van de aansprakelijkheid concreet en specifiek moet worden vastgesteld; dat het hof daarom de aansprakelijkheidsvraag zal onderzoeken, waarbij de bevindingen van de gerechtelijke deskundige Galjaard betrokken zullen worden. 8. Het rapport van de gerechtelijke deskundige Galjaard (hierna ook: rapport Galjaard of, rapport ABT) vormt op het eerste gezicht een ondersteuning van de stellingen van [geïntimeerde] dat de vochtschade aan de zijmuur van pand nr. 4 (ter hoogte van de tweede verdieping en de keuken op de begane grond) is veroorzaakt door onvolkomenheden bij de sloopwerkzaamheden en verbouwing van pand nr. 2. Niet alleen volgt hieruit dat het pand bij de verbouwing niet beschermd is geweest tegen weersinvloeden en dat er daarbij geen deugdelijke voorziening was getroffen voor de afvoer van het water dat bleef staan in een kuil onder de gesloopte uitbouw van pand nr. 2, maar ook dat de diverse dakaansluitingen tussen pand nr. 2 en pand nr. 4 niet toereikend zijn. Daartegenover beoordeelt deze deskundige de waterafvoeren wel toereikend, lijkt de vochtschade in de kelder te zijn veroorzaakt door capillaire werking (en niet door de sloop/verbouwing), terwijl de vochtschade aan de trap niet geheel aan de sloop/verbouwingsactiviteiten kan worden toegeschreven.[appellant] heeft procedurele bezwaren naar voren gebracht tegen de totstandkoming van het rapport Galjaard. Bij na te melden comparitie kunnen deze bezwaren worden besproken. 9. [geïntimeerde] heeft bij akte/antwoordmemorie na deskundigenbericht op het rapport Galjaard/ABT, zakelijk weergegeven, als volgt gereageerd:- de aannemers van [appellant] hebben gedurende 2013-2016 hoogst onzorgvuldig gehandeld tijdens de sloop-verbouwingswerkzaamheden, waardoor [geïntimeerde] enorme schade heeft opgelopen;- [appellant] heeft nagelaten doeltreffende maatregelen te nemen tegen binnendringend water;- de werkzaamheden worden/werden in opdracht en onder verantwoordelijkheid van [appellant] uitgevoerd, zodat deze [appellant] kunnen worden toegerekend en onrechtmatig zijn jegens [geïntimeerde] ;- blijkens de hierbij in het geding gebrachte rapporten van het Adviesbureau van Basten (hierna rapporten Van Basten) van respectievelijk 22 mei 2017 en 25 september 2017 wordt het rapport ABT grotendeels ondersteund; - in de rapporten Van Basten wordt wel anders gedacht over (*) de doorsnede van de afvoerbuizen en (**) de rottende trap. Ook de toenemende schade van [adres 3] (***) wordt genoemd, terwijl aandacht wordt gevraagd voor het feit dat [geïntimeerde] de beschadigde muur twee maanden geleden (naar het hof begrijpt in juli 2017) heeft gerepareerd maar de vochtproblemen rondom de trap daarmee niet zijn opgelost. 10. [appellant] heeft bij antwoordmemorie na deskundigenbericht, zakelijk weergegeven, het volgende opgemerkt:- de bewijslast van de gestelde onrechtmatige daad van [appellant] en de daaruit voortvloeiende schade rust op [geïntimeerde] ; er zijn tal van kritische opmerkingen te maken over het uiteindelijke rapport Galjaard/ABT ten opzichte van het concept-rapport, waarschijnlijk ingegeven door de 17 bladzijden tellende reactie van [geïntimeerde] ; de gerechtelijke deskundige komt in zijn rapport niet verder dan gissingen; [geïntimeerde] zit nog steeds in ernstige bewijsnood; bovendien was er achterstallig onderhoud aan pand nr. 4, hetgeen niet alleen de gerechtelijke deskundige zegt maar ook de Gemeente; de verzakkingen bij [adres 3] zijn in deze procedure niet aan de orde, omdat de eigenares ervan (de vennootschap) geen partij is in deze procedure. 11. Het hof heeft behoefte aan nadere inlichtingen en wil ook de mogelijkheid van een (totaal)schikking onderzoeken. Wat dit laatste betreft wijst het hof er op dat inmiddels tal van procedures zijn en worden gevoerd. Het belang van alle betrokkenen lijkt ermee gediend wanneer partijen een totaalschikking bereiken, zodat dit geschil na vele jaren wordt beëindigd. Nu de verbouwing al geruime tijd geleden is afgerond, moet het ook mogelijk zijn om inzicht te krijgen in de schade die [geïntimeerde] naar zijn zeggen heeft geleden door toedoen van [appellant] . Het is dan ook zeker geen uitgemaakte zaak dat het hof, indien aansprakelijkheid wordt aangenomen, de zaak nog naar de schadestaatprocedure zal verwijzen. Met het oog op dit alles zal het hof in meervoudige samenstelling compareren, opdat verdere stappen gezet kunnen worden. Daarbij heeft het hof wel de hulp van partijen nodig. Van partijen wordt verwacht dat zij zich constructief opstellen bij de comparitie en dat zij voorafgaand hieraan ook enig ‘huiswerk’ doen, een en ander zoals hierna (in rechtsoverweging 12) verder uitgewerkt.Ter uitvoering hiervan wordt (in de ochtend) een comparitie ter plaatse gelast ten overstaan van de voltallige kamer van het hof. Partijen dienen uiteraard te verschijnen met hun raadslieden, desgewenst vergezeld van eigen deskundigen. Partijen wordt in overweging gegeven om in overleg met elkaar de gerechtelijke deskundige Galjaard uit te nodigen om eveneens aanwezig te zijn, zodat deze, voor zover nodig, een toelichting kan geven op zijn rapport ABT.Het hof wenst de comparitie ter verdere bespreking voort te zetten in de middag in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie. Hierbij krijgen de raadslieden van partijen desgewenst de gelegenheid om aan de hand van een korte (schriftelijke) toelichting (ieder maximaal een kwartier) hun standpunten, mede naar aanleiding van de door [geïntimeerde] in te brengen (in rechtsoverweging 12 genoemde) schadeopstelling en de bevindingen die ochtend, nader uiteen te zetten. 11. Ter bevordering van de effectiviteit van de comparitie (zowel ter plaatse als ’s middags in het Paleis van Justitie), verdient het volgende nog aandacht.a) Zonder thans al definitieve beslissingen te nemen zijn er in de processtukken aanwijzingen te vinden dat de schade althans een deel van de schade het gevolg is van door [appellant] onzorgvuldig verrichte sloop- en verbouwingswerkzaamheden, zodat een door [appellant] te betalen schadevergoeding in beeld kan komen.b) [adres 3] (verzakkingen) is eigendom van de vennootschap van [geïntimeerde] / [naam] , terwijl de onderhavige procedure wordt gevoerd door [geïntimeerde] . In het kader van een totaal-regeling kan deze kwestie echter ook aan de orde komen.c) De verbouwing is inmiddels geruime tijd geleden afgerond, zodat het mogelijk moet zijn voor [geïntimeerde] om inzicht te geven in zijn concrete schade.d) Het hof wenst voorafgaand aan de comparitie van [geïntimeerde] per brief een schadeopstelling ten behoeve van schikkingsonderhandelingen te ontvangen, waarin de omvang van de schade, te herleiden tot de diverse schadeposten/schadeoorzaken, is gespecificeerd. e) [appellant] mag daar desgewenst schriftelijk op te reageren, een en ander zoals in het dictum aangegeven. 11. Iedere verdere beslissing zal worden aangehouden. Beslissing Het hof: beveelt partijen in persoon, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling te verschijnen ter plaatse van de panden [adres 2] en [adres 1] te [plaats] voor de meervoudige kamer van het hof, en wel op dinsdag 17 april 2018 om 10.30 uur (een en ander zoals overwogen in rechtsoverweging 11); en daarna op dezelfde dag om 13.30 uur in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag; bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen in de maanden juni tot en met september 2018, opgeeft dan verhinderd te zijn, het hof (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de comparitie zal vaststellen; verzoekt [geïntimeerde] om een schadeopstelling (als bedoeld in rechtsoverweging 12d) uiterlijk drie weken na dit arrest per brief toe te sturen aan de voorzitter mr. M.A.F. Tan-de Sonnaville en in afschrift aan de wederpartij; geeft [appellant] de gelegenheid om binnen drie weken hierop te reageren, ook per brief te zenden naar de voorzitter en de wederpartij; verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van het volledige procesdossier in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de comparitie niet nodig is; - bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij voor het overige een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk twee weken vóór de comparitie in kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden; - houdt iedere verdere beslissing aan. Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en J.W. Frieling en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 20 februari 2018 in aanwezigheid van de griffier.