GERECHTSHOF DEN HAAG

Beoordeling van het hoger beroep 1. Tegen de door de kantonrechter vastgestelde feiten zijn geen grieven gericht, zodat het hof ook daarvan uitgaat. 2. Het gaat in deze zaak, samengevat, om het volgende. 2.1. [geïntimeerde] en [appellante 1] hebben op 22 juni 2006 een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] . 2.2. In de huurovereenkomst zijn - voor zover van belang- de volgende bepalingen opgenomen: “Artikel 2 Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. (...) Artikel 7 7.1. Op deze overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte d.d. 01 januari 2004 van verhuurster van toepassing. (...) 2.3. In de Algemene Huurvoorwaarden zijn, voor zover relevant, de volgende bepalingen opgenomen: 8.4. Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken. (...) 8.10. Huurder mag niet zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurster het gehuurde in zijn geheel of gedeeltelijk onderverhuren of in gebruik geven aan derden. Voor het onderverhuren of in gebruik geven van een gedeelte van het gehuurde zal verhuurster die toestemming geven mits huurder zelf het gehuurde als hoofdverblijf heeft en er geen sprake is van overbewoning waardoor verhuurster schade zou kunnen lijden. 2.4. [geïntimeerde] is in november 2010 in voorlopige hechtenis genomen wegens verdenking van overtreding van de Opiumwet. 2.5. Op het adres van de door [geïntimeerde] gehuurde woning heeft mevrouw [… 1] van 22 februari 2011 tot 8 december 2011 in de gemeentelijke basisadministratie ingeschreven gestaan. 2.6. Bij brief van 28 november 2011, gericht aan mevrouw [… 1] , heeft deurwaarderskantoor een betalingsregeling bevestigd terzake van de huurachterstand met betrekking tot de gehuurde woning aan de [adres] . [geïntimeerde] is deze betalingsregeling nagekomen en heeft de achterstand ingelopen. 2.7. Op 16 januari 2012 heeft [appellante 1] bij aangetekende brief aan [geïntimeerde] geschreven, voor zover relevant: “Er is geconstateerd dat uw woning een onbewoonde indruk maakt. In de huurovereenkomst is afgesproken dat u uw hoofdverblijf op de [adres] dient te hebben en de woning ook daadwerkelijk zelf dient te bewonen. Ik verzoek u dan ook dringend per direct uw woning aan de [adres] als hoofdverblijf in gebruik te nemen.” 2.8. Eneco heeft bij brief van 14 februari 2012 de heer [… 2] verwelkomd als klant op het adres [adres] . 2.9. Met ingang van 1 mei 2012 is de voorlopige hechtenis geschorst en is [geïntimeerde] (vervroegd) in vrijheid gesteld in afwachting van het strafproces. 2.10. Op 20 december 2012 is [geïntimeerde] door de rechtbank veroordeeld tot een gevangenisstraf van 5 jaar en weer in detentie genomen. Tegen dit vonnis heeft [geïntimeerde] hoger beroep ingesteld. 2.11. [appellante 1] heeft [geïntimeerde] gedagvaard voor de kantonrechter en gevorderd de tussen partijen gesloten huurovereenkomst te ontbinden en [geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van de door hem gehuurde woning. Bij verstekvonnis van 27 april 2012 heeft de kantonrechter de vorderingen toegewezen. Bij exploot van 16 mei 2012 is [geïntimeerde] bevolen de gehuurde woning te ontruimen met aanzegging dat bij niet voldoening aan dit bevel de ontruiming zal plaatsvinden op 31 mei 2012. [geïntimeerde] heeft bij exploot van 5 juni 2012 [appellante 1] gedagvaard in kort geding en gevorderd [appellante 1] te verbieden het vonnis van 27 april 2012 te executeren totdat in de verzetprocedure door de rechtbank is beslist. Bij dagvaarding van 6 juni 2012 is [geïntimeerde] tijdig in verzet gekomen van dit vonnis. Bij vonnis van 22 juni 2012 heeft de voorzieningenrechter in het executiegeschil de vordering van [geïntimeerde] toegewezen en de tenuitvoerlegging van het vonnis van 27 april 2012 geschorst totdat in de verzetprocedure is beslist. De kantonrechter heeft bij eindvonnis van 14 december 2012 het verstekvonnis vernietigd en de vorderingen alsnog afgewezen. Hij heeft aan die beslissing -kort samengevat- ten grondslag gelegd dat, ondanks het schenden van de verplichting om hoofdverblijf in het gehuurde te hebben, er geen sprake was van een zodanige tekortkoming dat een ontbinding gerechtvaardigd was vanwege: i) het karakter van de voorlopige hechtenis en ii) het feit dat [appellante 1] reeds in januari 2011 wist dat [geïntimeerde] zich in voorlopige hechtenis bevond, maar daarin tot en met 2012 geen aanleiding zag om tot een beëindiging van de huurovereenkomst te komen. [appellante 1] had daarnaast onvoldoende onderbouwd dat sprake was van onderhuur. In hoger beroep heeft [appellante 1] gevorderd het vonnis in de verzetzaak te vernietigen en het verstekvonnis te bekrachtigen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de procedure in twee instanties. 3.1. Grieven 1 en 3 betreffen de vraag of het juist is dat [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf gedurende een bepaalde periode niet in de gehuurde woning heeft gehad en zo ja, of hij daardoor tekort is geschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en of dit de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). Alhoewel [geïntimeerde] niet heeft betwist dat hij (contractueel) gehouden is het gehuurde zelf te bewonen, overweegt het hof volledigheidshalve als volgt. Uitgangspunt is dat een crediteur in het algemeen niet tot uitoefening van zijn rechten verplicht kan worden. De verplichting van de huurder om van zijn rechten om van de woning daadwerkelijk gebruik te maken kan echter onder omstandigheden wel voortvloeien uit artikel 7:213 BW. De verhuurder mag van de huurder verwachten dat deze handelt in overeenstemming met de voor de huurder kenbare redelijke en zwaarwegende belangen van de verhuurder bij het voorkomen van de negatieve gevolgen die verbonden zijn aan het niet-gebruiken van de zaak. Voor de huur van woonruimte geldt dat de verhuurder er doorgaans belang bij zal hebben dat de huurder door zijn hoofdverblijf te hebben in het gehuurde feitelijk de verantwoordelijkheid kan blijven nemen voor hetgeen in en aan het gehuurde gebeurt. 3.2. Allereerst rijst de vraag of [geïntimeerde] zijn hoofdverblijf elders heeft (gehad). Het antwoord op die vraag wordt niet alleen bepaald door de intentie van de huurder, maar ook door de concrete feiten en omstandigheden rond het gebruik van de gehuurde woning en de leefsituatie van de huurder. Vast staat dat [geïntimeerde] in verband met zijn detentie gedurende een periode van meer dan 18 maanden (november 2010 - mei 2012) niet zelf in de door hem gehuurde woning heeft gewoond. Bovendien is [geïntimeerde] in december 2012 weer in detentie genomen en heeft hij dus sindsdien tot in elk geval augustus 2013 (in welke maand de MvA is genomen) weer in hechtenis gezeten, met dien verstande dat hij naar eigen zeggen vanaf juni 2013 periodiek met verlof mocht. Het hof acht deze periode van niet-gebruik voldoende lang om te concluderen dat [geïntimeerde] gedurende deze periode zijn hoofdverblijf elders had, ook al heeft hij al die tijd de intentie gehad terug te keren naar de gehuurde woning. Het hof oordeelt dat [geïntimeerde] zich door het niet gebruiken van de woning niet heeft gedragen als goed huurder en derhalve tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. 3.3. Op grond van artikel 6:265 BW levert iedere tekortkoming in een van de verbintenissen uit overeenkomst grond voor ontbinding op. Daarbij is in beginsel niet van belang of de tekortkoming de huurder kan worden toegerekend. Het kan wel zijn dat de tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is aan [geïntimeerde] daarvoor feiten en omstandigheden te stellen en zo nodig te bewijzen. Het hof is van oordeel dat de argumenten die [geïntimeerde] heeft aangevoerd niet de conclusie kunnen dragen dat sprake is van de uitzonderingssituatie van lid 1 van artikel 6:265 BW omdat de verplichting van de huurder om het gehuurde te bewonen en zich als goed huurder te gedragen een kernverplichting is van de huurovereenkomst en het niet gebruiken van de woning geen incidenteel karakter had. Het feit dat het strafvonnis niet in kracht van gewijsde is gegaan in verband met het door [geïntimeerde] ingestelde appel maakt het voorgaande niet anders omdat ook als het vonnis zal worden vernietigd dit nog steeds meebrengt dat [geïntimeerde] gedurende een lange periode niet in het gehuurde heeft gewoond. In zoverre is sprake van een onomkeerbare en niet voor herstel vatbare tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Om dezelfde reden faalt het betoog van [geïntimeerde] dat, hangende de procedure in hoger beroep, het hof in de strafzaak periodiek toetst of hij weer naar huis mag, dat vanaf juni 2013 er weer sprake is van zelfbewoning in verband met de BBI regeling die vanaf 3 juni 2013 volgens [geïntimeerde] van toepassing is en de ZBBI waar [geïntimeerde] naar eigen zeggen vanaf 29 juli 2013 voor in aanmerking komt. Tevens weegt het hof mee dat [appellante 1] als woningcorporatie, die rekening moet houden met woningschaarste en wachttijden, een legitiem belang heeft bij daadwerkelijk gebruik van de verhuurde woningen door haar huurders en dat van haar in redelijkheid, zoals [appellante 1] terecht heeft aangevoerd, niet kan worden verwacht dat zij een sociale huurwoning langdurig leeg laat staan. Dat [appellante 1] dit argument eerst voert in hoger beroep, zoals [geïntimeerde] heeft betoogd, is niet relevant omdat het hoger beroep juist dient als herkansing en het partijen vrij staat in hoger beroep de gronden, weren en argumenten aan te vullen dan wel te wijzigen. 3.4. Ten slotte heeft [geïntimeerde] nog aangevoerd dat dient te worden mee gewogen dat [appellante 1] op 20 januari 2011 wist dat [geïntimeerde] in november 2010 in detentie was genomen, dat zij desondanks een betalingsregeling heeft getroffen en eerst pas bij dagvaarding van 15 maart 2012 de ontbinding heeft gevorderd op grond van schending van de verplichting tot zelfbewoning. Het hof verwerpt dit verweer omdat [appellante 1] in januari 2011 niet kon voorspellen hoe lang [geïntimeerde] niet zelf in de woning zou verblijven en kortstondige detentie van de huurder in beginsel niet snel tot gevolg zal hebben dat de huurder niet langer zijn hoofdverblijf heeft in de gehuurde. In maart 2012 was er in de visie van [appellante 1] kennelijk wel sprake van een zodanig lange afwezigheid dat ontbinding gerechtvaardigd was. 3.5. De slotsom luidt dat [appellante 1] voldoende heeft onderbouwd dat er sprake is van een tekortkoming van [geïntimeerde] , terwijl de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW zich niet voordoet. De gevorderde ontbinding zal daarom worden toegewezen. De grieven 1 en 3 slagen mitsdien. De discussie tussen partijen met betrekking tot de vraag of er al dan niet sprake is geweest van onderhuur -de vraag die de grieven 2 en 4 aan de orde stellen- kan daarom onbesproken worden gelaten. Het bewijsaanbod dat [appellante 1] terzake heeft gedaan is daarmee niet relevant meer, zodat daaraan voorbij wordt gegaan. Grieven 5 en 6 hebben geen zelfstandige betekenis. 3.6. Het vorenoverwogene heeft tot gevolg dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven en dat de in eerste aanleg gevorderde ontbinding en ontruiming alsnog zullen worden toegewezen. [geïntimeerde] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de eerste aanleg en van het hoger beroep zoals hierna in het dictum is bepaald.