<nr>1</nr>Het verloop van de procedure in hoger beroep

<nr>4</nr>De toelichting op de beslissing van het hof Huurovereenkomst appartement 4.1. Het hof stelt voorop dat bij huurovereenkomsten, net als bij andere overeenkomsten, geldt dat in beginsel iedere tekortkoming de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, tenzij door de huurder wordt gesteld en zo nodig wordt bewezen, dat de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming de gevorderde ontbinding niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW). 4.2. Volgens artikel 5 lid 1 van de algemene huurvoorwaarden is [geïntimeerde] verplicht haar hoofdverblijf in het appartement te hebben. Hierover zijn partijen het eens. Zij zijn het er niet over eens of [geïntimeerde] aan deze verplichting heeft voldaan. Dit zal hierna worden beoordeeld. Als [geïntimeerde] haar hoofdverblijf niet voortdurend in het appartement heeft gehad, is er sprake van een tekortkoming op grond waarvan de huurovereenkomst kan worden ontbonden. Die tekortkoming in het verleden kan namelijk niet ongedaan gemaakt worden door het appartement weer als hoofdverblijf te gaan gebruiken. 4.3. Of [geïntimeerde] haar hoofdverblijf steeds in het appartement heeft gehad, wordt niet bepaald door haar intentie, maar door de concrete feiten en omstandigheden rondom het gebruik van het appartement en haar leefsituatie. Het gaat erom of het leven van de huurder zich in hoofdzaak in en vanuit de woning afspeelt, in de zin van waar iemand regelmatig slaapt en van waar hij zijn dagelijkse activiteiten verricht en/of zijn zaken behartigt en zijn goederen en eigendommen beheert. Alle omstandigheden van het geval moeten in aanmerking worden genomen. 4.4. [appellante ] stelt dat [geïntimeerde] vanaf 2014 tot het najaar van 2023 of een deel van die periode niet haar hoofdverblijf in het appartement heeft gehad. [appellante ] onderbouwt haar stelling met: verklaringen van omwonenden van het appartement; verklaringen van omwonenden van de woning van een van de zussen van [geïntimeerde] (mevrouw [zus1] ) aan de [straatnaam3] in [woonplaats2] ; verbruiksgegevens van gas, water en elektriciteit van het appartement; verklaringen van medewerkers van [appellante ] over afgelegde huisbezoeken in de zomer van 2023. 4.5. [geïntimeerde] betwist dat zij gedurende een lange periode haar hoofdverblijf ergens anders dan in het appartement heeft gehad. Volgens haar was haar hoofdverblijf altijd in het appartement. 4.6. Op [appellante ] rust de stelplicht en – bij voldoende gemotiveerde betwisting – de bewijslast van haar stelling dat [geïntimeerde] vanaf 2014 tot het najaar van 2023 of een deel van die periode niet haar hoofdverblijf in het appartement heeft gehad. Maar omdat [geïntimeerde] weet wat zich in het appartement afspeelt, mag van haar worden verwacht dat zij haar betwisting van die stelling met concrete feiten onderbouwt en daartoe bewijsstukken overlegt. Dat geldt met name voor feiten en omstandigheden die bij uitstek in haar domein liggen, zoals bijvoorbeeld gegevens over verbruik van gas, water en elektra en gegevens over een tijdelijk verblijf elders. [geïntimeerde] moet de stellingen waarop [appellante ] zich beroept dus voldoende gemotiveerd betwisten. Wat een voldoende gemotiveerde betwisting is, hangt af van de ontwikkeling van het processuele debat. In het algemeen geldt dat hoe concreter, preciezer en beter onderbouwd de stellingen van de ene partij zijn, hoe hoger de eisen aan de betwisting van de wederpartij zullen zijn. 4.7. Het hof zal eerst ingaan op het waterverbruik van [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft alleen een afrekening over de periode 4 februari 2023 tot en met 12 februari 2024 overgelegd. [appellante ] heeft daarnaast op basis van telefonische informatie van Vitens gesteld wat de meterstanden vanaf 2020 waren. Deze meterstanden zijn door [geïntimeerde] niet betwist, zodat het hof daarvan uitgaat. Het waterverbruik in het appartement in genoemde periode was als volgt: 2020 6 m³ 2021 11 m³ 2022 9 m³ 2023 30 m³. 4.8. In de rechtspraak is een waterverbruik van 7 m³ per jaar als extreem laag waterverbruik aangemerkt, wat de veronderstelling rechtvaardigt dat de woning niet wordt bewoond en dat de betrokkene niet zijn hoofdverblijf heeft in de woning en het hof onderschrijft dit uitgangspunt. Dit geldt dus in ieder geval voor het jaar 2020, waarin het waterverbruik in het appartement maar 6 m³ was. Maar gelet op de niet betwiste stelling van [appellante ] dat het Nibud uitgaat van een gemiddeld waterverbruik van 68 m³ per jaar voor een eenpersoonshuishouden, acht het hof ook het verbruik in de jaren 2021 en 2022 extreem laag. 4.9. Volgens [geïntimeerde] moet in verband met haar leefstijl in dit geval van genoemde veronderstelling worden afgeweken. Zij stelt daartoe dat zij normaal gesproken in de ochtend rond 9.00 uur opstaat, dan gaat plassen en wat eten en vervolgens tot het begin van de middag weer gaat slapen. Zij doucht naar eigen zeggen dagelijks anderhalve minuut en één keer in de week iets langer als ze haar haren wast. In de middag en met het avondeten zou zij meestal buitenshuis zijn. Verder zou zij als zij ’s avonds thuis komt in de keuken haar handen wassen. Het weinige servies dat zij vuil maakt, wast zij af in een teiltje. Zij doet haar was niet in het appartement. 4.10. Ook als het hof uitgaat van deze door [geïntimeerde] gestelde levenswijze leidt dit niet tot het oordeel dat zij ondanks het lage waterverbruik wel haar hoofdverblijf in het appartement kan hebben gehad. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [appellante ] onder verwijzing naar vaste rechtspraak van de Centrale Raad van Beroep onweersproken heeft gesteld dat als iemand één keer per dag naar het toilet gaat en één keer per week doucht al 6,3 m³ per jaar aan water wordt verbruikt. [geïntimeerde] daarentegen doucht naar eigen zeggen dagelijks. Zelfs als in aanmerking wordt genomen dat zij meestal maar anderhalve minuut per keer doucht, is dit in totaal meer dan één gemiddelde douchebeurt per week. Daarnaast wast [geïntimeerde] dagelijks haar handen en doet zij ook af en toe een afwas. Bovendien acht het hof het niet aannemelijk dat als [geïntimeerde] in de avond thuis komt en daar tot het begin van de middag is, zij maar één keer naar het toilet zou gaan. 4.11. Dat [geïntimeerde] van juli 2019 tot en met april 2020 wegens ernstige ziekte bij haar zus [zus1] verbleef, zou mogelijk een verklaring kunnen zijn voor het lage waterverbruik in 2020. Maar voor de jaren 2021 en 2022 heeft [geïntimeerde] geen steekhoudende verklaring voor het lage waterverbruik gegeven. Dat zij van september 2020 tot en met december 2022 overdag in de woning van haar toen ernstige zieke zus was om deze zus te verzorgen, verandert namelijk niets aan haar hiervoor omschreven waterverbruik. Niet is gesteld dat [geïntimeerde] in die periode niet thuis naar het toilet ging, handen waste, douchte en wat afwas deed. 4.12. [geïntimeerde] heeft ook geen passende verklaring gegeven voor het feit dat het waterverbruik in het appartement in 2023 is gestegen naar 30 m³. Vaststaat dat [appellante ] haar bij brief van 14 september 2023 op de hoogte heeft gesteld van het onderzoek naar de bewoning van het appartement. Volgens [geïntimeerde] wilde zij vanaf dat moment meer zichtbaar zijn in het appartement en ging zij daarom daar bezoek ontvangen. Maar het hof acht het niet aannemelijk dat dit bezoek tot een extra waterverbruik van ongeveer 20 m³ leidt in nog geen half jaar tijd als [geïntimeerde] zelf maar gemiddeld 10 m³ water per jaar verbruikte in de daaraan voorafgaande twee jaren. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij zelf nog steeds nagenoeg even vaak in het appartement is als voordat het onderzoek door [appellante ] werd gestart. 4.13. Voor zover het lage waterverbruik in 2021 en 2022 toch het gevolg zou zijn van de zorg door [geïntimeerde] voor haar zieke zus in die jaren, had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om dit toe te lichten en te onderbouwen met gegevens over haar waterverbruik in 2024 en zo mogelijk in de jaren voor 2020. Als daaruit zou zijn gebleken dat [geïntimeerde] jaarlijks ongeveer 30 m³ water zou hebben verbruikt, zou dit mogelijk – in combinatie met een concrete toelichting van [geïntimeerde] over haar leefwijze tijdens de ziekte van haar zus – tot een ander oordeel over de jaren 2021 en 2022 hebben kunnen leiden. Maar [geïntimeerde] heeft deze gegevens niet overgelegd en heeft haar betwisting van de stelling dat zij haar hoofdverblijf in die jaren niet in het appartement had dus onvoldoende onderbouwd. 4.14. Hetzelfde geldt voor het verbruik van elektriciteit. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde energienota blijkt het volgende elektriciteitsverbruik in het appartement: 2019 106 kWh 2020 130 kWh 2021 113 kWh 2022 95 kWh 2023 206 kWh. [appellante ] heeft onweersproken gesteld dat alleen een koelkast al tussen de 70 en 390 kWh per jaar verbruikt en dat de CV-ketel ook elektriciteit verbruikt. Daarvan uitgaande past het elektriciteitsverbruik van in ieder geval de jaren 2019 tot en met 2022 niet bij de stellingen van [geïntimeerde] dat zij in de avonden sfeerverlichting aan heeft, dat zij wel eens eten opwarmt in de oven en dat zij dagelijks doucht. Bovendien geldt ook hier dat [geïntimeerde] geen passende verklaring heeft gegeven voor de verdubbeling van het elektriciteitsverbruik in 2023. Dat zij sinds haar bekendheid met het onderzoek van [appellante ] meer bezoek in haar appartement ontvangt, leidt namelijk niet noodzakelijkerwijs tot een hoger verbruik van elektriciteit. Tot slot merkt het hof nog op dat het gemiddelde elektriciteitsverbruik voor een appartement volgens het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) in de jaren 2020 tot en met 2023 tussen 1.820 en 2.040 kWh per jaar was. [geïntimeerde] heeft met de stellingen over haar verbruik onvoldoende onderbouwd hoe het kan dat zij in die jaren in totaal slechts 544 kWh – dus 7% van het landelijke gemiddelde – heeft verbruikt. 4.15. Ook de stellingen van [geïntimeerde] over haar extreem lage gasverbruik leiden niet tot een andere conclusie. Uit genoemde energienota blijkt het volgende gasverbruik in het appartement: 2019 54 m³ 2020 76 m³ 2021 89 m³ 2022 80 m³ 2023 181 m³. [geïntimeerde] heeft verklaard dat zij de verwarming uitdraait als zij het appartement verlaat. Dit betekent dus dat zij gewend is het appartement te verwarmen. Daarnaast doucht zij dagelijks en neemt het hof aan dat zij ook voor het afwassen warm water gebruikt. Zelfs als het hof in aanmerking neemt dat [geïntimeerde] maar 1,5 minuut per dag doucht, dat het appartement goed geïsoleerd is en dat [geïntimeerde] overdag veel buitenshuis is, past dit gasverbruik niet bij de situatie dat [geïntimeerde] haar hoofdverblijf in het appartement zou hebben. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat het gemiddelde gasverbruik voor een appartement in de jaren 2020 tot en met 2023 volgens het CBS tussen 580 en 840 m³ per jaar was. Dat [geïntimeerde] in 2021 en 2022 overdag in de woning van haar zus was in verband met mantelzorg maakt dit niet anders. Veel mensen zijn overdag voor werk of andere activiteiten buitenshuis en het gemiddelde energieverbruik ziet niet alleen op mensen die overdag altijd in huis zijn. 4.16. Over het verbruik van gas, water en elektriciteit heeft [geïntimeerde] verder nog gesteld dat zij geregeld weekendjes weg gaat met haar zus. Zij heeft boekingsbevestigingen op naam van haar zus overgelegd voor hotelovernachtingen in de periode van 20 tot 23 augustus 2023 en van 1 tot 3, 16 tot 20 en 24 tot 28 september 2023. Daarnaast heeft zij gesteld dat zij van 30 augustus 2023 tot 1 september 2023 en van 7 tot 12 september 2023 verbleef bij haar andere zus in [woonplaats3] . Hiervan uitgaande, heeft [geïntimeerde] in een korte periode in 2023 meerdere nachten buitenshuis verbleven. Maar [geïntimeerde] heeft niet concreet gesteld en onderbouwd dat zij dit maand in maand uit zo deed. Voor zover dat wel het geval was, had dit wel van haar mogen worden verwacht. Ze had daarvoor moeten stellen waar zij zoal verbleven had en hiervan boekingsbevestigingen moeten overleggen dan wel bankafschriften waaruit dit bleek. Bovendien heeft [geïntimeerde] zelf gesteld dat zij in 2021 en 2022 dagelijks mantelzorg verrichtte in de woning van haar zus en zij heeft niet gesteld dat zij in die periode desondanks veel op reis was. Dat [geïntimeerde] in 2023 mogelijk wel veel op reis was, is voor het energieverbruik niet relevant. In 2023 is het energieverbruik namelijk juist toegenomen, zodat eventuele hotelovernachtingen kennelijk niet tot een lager energieverbruik hebben geleid. 4.17. Het voorgaande betekent dat het verbruik van gas, water en elektriciteit in het appartement in principe de conclusie rechtvaardigt dat [geïntimeerde] daar gedurende langere tijd niet haar hoofdverblijf heeft gehad. Bovendien wordt dit ook bevestigd door de door [appellante ] overgelegde verklaringen van omwonenden van het appartement en omwonenden van de woning van de zus van [geïntimeerde] . De omwonenden van het appartement, waaronder bewoners van de twee appartementen waarlangs [geïntimeerde] moet lopen om haar voordeur te bereiken, verklaren namelijk dat [geïntimeerde] tot het najaar van 2023 nauwelijks in het appartement was en dat zij niet woonde in het appartement. Volgens omwonenden die al voor de renovatie van de appartementen in het gebouw woonden, was dit zo vanaf de renovatie van de appartementen. Partijen zijn het erover eens dat de renovatie in 2014 plaatsvond. Omwonenden van de woning van mevrouw [zus1] verklaren juist dat in die woning al jaren twee vrouwen wonen, waarvan ze vermoeden dat het zussen zijn. Deze verklaringen in samenhang bezien, wijzen op een hoofdverblijf van [geïntimeerde] in de woning van haar zus. 4.18. De door [geïntimeerde] overgelegde verklaringen van haar beide zussen, een zwager en haar onderbuurman dat [geïntimeerde] wel voortdurend haar hoofdverblijf in het appartement zou hebben gehad, leggen hiertegenover onvoldoende gewicht in de schaal. De onderbuurman van [geïntimeerde] verklaart slechts dat hij nooit het gevoel heeft gehad dat in het appartement niemand woonde of dat het appartement weinig bezocht werd en dat hij het juist altijd hoorde als de deur open en dicht ging in het appartement of wanneer er werd gestofzuigd. Dat de onderbuurman geluiden hoorde in het appartement is onvoldoende voor de conclusie dat [geïntimeerde] hier haar hoofdverblijf had. Deze geluiden kunnen namelijk ook passen bij de stelling van [appellante ] dat [geïntimeerde] af en toe in het appartement kwam om schoon te maken. De familieleden van [geïntimeerde] verklaren wel uitdrukkelijk dat [geïntimeerde] woont en slaapt in het appartement. Maar niet kan worden uitgesloten dat zij in verband met de familierelatie in het voordeel van [geïntimeerde] hebben verklaard, terwijl deze verklaringen niet worden ondersteund door andere bewijsmiddelen waaruit blijkt dat het leven van [geïntimeerde] zich rondom het appartement afspeelt (zoals bijvoorbeeld bankafschriften). Voor zover [geïntimeerde] hierover niet beschikt omdat [geïntimeerde] naar eigen zeggen haar boodschappen altijd contant afrekende, had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om die stelling door overlegging van haar bankafschriften te onderbouwen. Daarmee had ze ook kunnen laten zien bij welke pinautomaat zij pinde. De nu door [geïntimeerde] overgelegde bonnetjes van boodschappen zien op de periode nadat [geïntimeerde] wist van het door [appellante ] gestarte onderzoek naar haar en zijn daarom niet relevant. Doordat aanvullende bewijsmiddelen ontbreken, heeft [geïntimeerde] met de door haar overgelegde verklaringen van de onderbuurman en familieleden onvoldoende gemotiveerd betwist dat zij haar hoofdverblijf niet in het appartement had. 4.19. Dat [geïntimeerde] in 2015 investeringen in het appartement heeft gedaan (op maat gemaakte luxaflex, egalisatie van de keukenvloer en op maat gesneden laminaat) maakt het voorgaande ook niet anders. Dit ontkracht namelijk niet dat ze (kort) daarna haar hoofdverblijf elders is gaan houden. 4.20. [geïntimeerde] heeft bewijs aangeboden, onder meer door het horen van getuigen. Maar gelet op het voorgaande heeft [geïntimeerde] de stelling dat zij gedurende een lange periode haar hoofdverblijf ergens anders dan in het appartement heeft gehad, onvoldoende gemotiveerd betwist. Het hof komt daarom niet aan bewijslevering toe. Dat betekent dat de stelling van [appellante ] dat [geïntimeerde] gedurende een lange periode haar hoofdverblijf niet in het appartement heeft gehad is komen vast te staan en dat [geïntimeerde] dus is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst. Het hof merkt daarbij op dat het niet de indruk heeft dat [geïntimeerde] doelbewust heeft willen frauderen, maar dat zij zich onvoldoende bewust was van de op haar rustende verplichting om haar hoofdverblijf in het appartement te hebben. Daarbij neemt het hof ook in aanmerking dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] een financieel motief heeft voor het aanhouden van het appartement; zij en haar zus hebben geen inkomen dat gekort zou worden als zij zouden samenwonen en er is ook geen sprake van onderverhuur. Maar het motief van [geïntimeerde] is niet een aspect wat kan worden meegewogen bij de vraag of zij is tekortgeschoten in haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om haar hoofdverblijf in het appartement te hebben. 4.21. Hetzelfde geldt voor de stelling van [geïntimeerde] dat haar belang prevaleert boven het belang van [appellante ] omdat [geïntimeerde] nergens anders kan wonen. Ook dit is niet een aspect wat kan worden meegewogen bij de vraag of er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst. Voor zover [geïntimeerde] hiermee heeft willen stellen dat de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt, slaagt dit beroep op de tenzij-regel van artikel 6:265 lid 1 BW niet. Het gedurende lange tijd niet hebben van het hoofdverblijf in een huurwoning is een ernstige tekortkoming in het nakomen van een wezenlijke verplichting uit de huurovereenkomst, zodat er geen sprake is van een tekortkoming van geringe betekenis. Daarbij neemt het hof in aanmerking dat er sprake is van grote schaarste op de woningmarkt in het algemeen en op de markt van sociale huurwoningen waartoe het appartement behoort in het bijzonder. [appellante ] moet hiermee rekening houden en van haar kan niet worden verwacht dat zij toestaat dat een huurder de sociale huurwoning niet als hoofdverblijf gebruikt. Ook is niet gebleken van een bijzondere aard van de tekortkoming, die de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De enkele stelling dat [geïntimeerde] nergens anders kan wonen, is hiervoor onvoldoende. Dit nog daargelaten dat [geïntimeerde] niet heeft verklaard waarom zij nu nergens anders zou kunnen wonen, terwijl zij jarenlang niet haar hoofdverblijf in het appartement heeft gehad en dus elders – naar het hof op grond van het overwogene in 4.17 aanneemt: bij haar zus – heeft verbleven. In dat verband merkt het hof nog op dat vaststaat dat de woning aan de [straatnaam3] twee slaapkamers heeft en dat [geïntimeerde] en haar zus als huurders van die woning staan ingeschreven. Ook die woning wordt van [appellante ] gehuurd. Ter zitting heeft [appellante ] aan het hof laten weten dat beide zussen daar ook gezamenlijk mogen wonen. 4.22. De conclusie is dat [geïntimeerde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar uit de huurovereenkomst voortvloeiende verplichting om haar hoofdverblijf in het appartement te hebben. De door [appellante ] gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst van het appartement is gerechtvaardigd. Die vordering zal dus worden toegewezen per vandaag. Huurovereenkomst berging 4.23. Niet is betwist dat [appellante ] de huurovereenkomst voor de berging heeft opgezegd per 15 januari 2024. De gevorderde verklaring voor recht dat die huurovereenkomst op genoemde datum rechtsgeldig is geëindigd zal als niet weersproken en op de wet gegrond worden toegewezen. Ontruiming 4.24. Omdat de huurovereenkomst voor het appartement zal worden ontbonden en de huurovereenkomst voor de berging op 15 januari 2024 is geëindigd, zal ook de vordering tot ontruiming van het appartement en de berging worden toegewezen. Betaling huurprijs/gebruiksvergoeding 4.25. Verder zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot betaling van een gebruiksvergoeding voor het appartement en de berging gelijk aan de huurprijs tot aan het tijdstip van de ontruiming. [appellante ] heeft ook gevorderd een eventuele wettelijke huurverhoging aan [geïntimeerde] te mogen doorberekenen. Het hof zal deze vordering afwijzen, omdat [appellante ] onvoldoende heeft toegelicht wat de grondslag van deze vordering is. De huurovereenkomst voor het appartement zal per vandaag worden ontbonden en de huurovereenkomst voor de berging is per 15 januari 2024 geëindigd, zodat van een wettelijke huurverhoging geen sprake meer kan zijn. Daarnaast heeft [appellante ] de wettelijke rente over de gebruiksvergoeding gevorderd vanaf de vijfde dag van de maand waarop de termijn betrekking heeft tot aan de dag van de algehele voldoening. Deze vordering zal als op de wet gegrond worden toegewezen. De conclusie 4.26. Het hoger beroep slaagt. Omdat [geïntimeerde] in het ongelijk zal worden gesteld, zal het hof haar tot betaling van de proceskosten zowel in hoger beroep als bij de kantonrechter veroordelen. Onder die kosten vallen ook de nakosten die nodig zijn voor de betekening van de uitspraak en de wettelijke rente daarover. De rente is verschuldigd vanaf veertien dagen na die betekening. 4.27. De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaarheid bij voorraad).