<nr>1</nr>Het verdere verloop van de procedure in hoger beroep

<nr>3</nr>Het oordeel van het hof Inleiding 3.1 Het hof zal oordelen dat het hoger beroep slaagt. Dat wordt hierna uitgelegd, nadat eerst de feiten zijn beschreven. De feiten 3.2 Rentree heeft met [appellant] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres] in [plaats1] (hierna ook wel het gehuurde of de woning). De huur is ingegaan op 12 juli 2019. De huurovereenkomst is ondertekend door [appellant] . 3.3 In de huurovereenkomst staat: “ Artikel 2 De bestemming van het gehuurde Het gehuurde is uitsluitend bestemd om voor huurder en de leden van zijn huishouden als woonruimte te dienen. (…) Artikel 8 De bijlagen bij dit contract 8.1 De huurder verklaart te hebben ontvangen:  De Algemene Huurvoorwaarden Rentree, d.d. 1 oktober 2015; (…) 8.2 De in het eerste lid van dit artikel bedoelde bijlagen maken deel uit van de huurovereenkomst.” 3.4 In de Algemene Huurvoorwaarden staat: “7.1 Huurder gebruikt en onderhoudt het gehuurde zoals het een goed huurder betaamt. (…) 7.3 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd feitelijk bewonen en de woonruimte daadwerkelijk voor hemzelf en de leden van zijn huishouden gebruiken. Huurder zal in het gehuurde zijn exclusieve hoofdverblijf houden. Indien huurder het gehuurde niet feitelijk bewoont, dan wel het gehuurde zonder toestemming van verhuurder geheel of gedeeltelijk heeft onderverhuurd, in huur heeft afgestaan of aan derden in gebruik heeft gegeven, rust de bewijslast dat huurder onafgebroken het hoofdverblijf in het gehuurde heeft behouden op huurder. (…) 7.5 Als de huurder langer dan twee maanden afwezig zal zijn, is hij verplicht dit aan verhuurder mede te delen met vermelding van een gemachtigde die hem kan vertegenwoordigen voor deze overeenkomst.” 3.5 In december 2021 en september 2022 heeft de politie een doorzoeking uitgevoerd in de woning. Bij de tweede doorzoeking is het slot in de voordeur beschadigd. Door de politie is daarom een nieuw slot in de woning aangebracht. De sleutel van dat nieuwe slot is aan [appellant] ter beschikking gesteld. [appellant] heeft die sleutel op 12 december 2022 opgehaald. 3.6 Na de tweede doorzoeking heeft buurtbewoner [naam1] aan de Stentor verklaard dat het ‘vrij rumoerig’ is in deze wijk, maar ‘juist rustig’ in de woning. Ook zegt deze de woning na de eerste doorzoeking nauwlettend in de gaten te hebben gehouden, er ‘weinig activiteit’ te hebben gezien en de tienerzoon ‘het afgelopen half jaar’ niet meer te hebben gezien. Een andere, anonieme, buurtbewoner zegt dat de mensen in de woning ‘er maar heel af en toe waren’. 3.7 Op 3 oktober 2022 heeft Rentree aan [appellant] per brief laten weten signalen te hebben ontvangen dat hij de woning niet meer permanent bewoont. Om die reden is [appellant] uitgenodigd voor een gesprek op 5 oktober 2022. De echtgenote van [appellant] heeft daarop laten weten dat hij niet op deze afspraak kan komen ‘door privéomstandigheden’. Ook heeft hij laten weten dat de woning wel degelijk zijn hoofdverblijf is. 3.8 Op 6 oktober 2022 heeft Rentree een huisbezoek afgelegd. Toen is niemand aangetroffen. Desgevraagd hebben twee buren op 6 oktober 2022 een verklaring doen toekomen aan Rentree. Buurman [naam2] verklaart dat hij de bewoners van de woning al lang niet meer heeft gezien, sinds eind 2021. Een anonieme buurtbewoner verklaart de bewoners van de woning al maanden niet te hebben gezien. 3.9 Op 19 oktober 2022 heeft Rentree opnieuw een huisbezoek afgelegd. Ook toen werd niemand aangetroffen. Volgens een ter plaatse gesproken (niet met naam aangeduide) buurman heeft hij vanaf december 2021 alleen de vrouw van [appellant] af en toe in de woning gezien. De woning wordt volgens hem niet gebruikt. 3.10 In een brief van 3 november 2022 heeft de advocaat van [appellant] aan Rentree bericht dat deze tijdelijk in het buitenland verblijft. Ook is daarin meegedeeld dat [appellant] (en zijn vrouw) hoofdbewoners zijn, dat de huur op tijd betaald wordt en dat zij niet akkoord gaan met beëindiging van de huur en ontruiming. 3.11 De advocaat van Rentree heeft in een brief van 21 november 2022 aan de advocaat van [appellant] meegedeeld dat Rentree van oordeel is dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf in de woning heeft. Gevraagd is om bewijsstukken waaruit kan blijken dat dit anders ligt. 3.12 De advocaat van [appellant] heeft op 28 november 2022 als volgt gereageerd: “Cliënt en zijn partner gaan af en toe naar Turkije. De vader van de heer [appellant] is enige tijd terug overleden in Turkije en de moeder van de heer [appellant] is ziek en verblijft alleen in Turkije. Dat is een van de redenen waarom de heer [appellant] en mevrouw [naam3] vaak in Turkije zijn, gezien de moeder van de heer [appellant] daar niemand heeft die zich om haar bekommert. De situatie is niet aldus dat cliënten nooit naar hun woning in [plaats1] gaan. Cliënten hebben geen sociale contacten met hun buren, omdat deze vaak binnen in hun woning zijn en cliënten hun buren, aldus niet tegenkomen. De nieuwe sleutel hebben zij nog niet opgehaald en dat zal, zodra mogelijk gaan geschieden. Cliënten zijn niet de enigste die periodiek in het buitenland verblijven. Dat komt in de praktijk wel vaker voor en is niet direct reden tot huurbeëindiging en ontruiming.” 3.13 Het energieverbruik van [appellant] in de woning over de jaren 2022, 2021 en 2020 was als volgt: 10 november 2022 1 jaar terug 2 jaar terug stroomverbruik 1550 kWh 3083 kWh 3906 kWh gasverbruik 524 m³ 1394 m³ 1823 m³ De beslissing van de kantonrechter 3.14 Het oordeel van de kantonrechter luidt, kort weergegeven, als volgt. Op basis van de huurovereenkomst en de toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden was [appellant] gehouden zijn hoofdverblijf te hebben in de woning. Rentree heeft voldoende onderbouwd dat daarvan vanaf december 2021 geen sprake was, onder andere door te wijzen op het (aanzienlijk lagere) energieverbruik in 2022 ten opzichte van de twee jaren daarvoor, de verklaringen van buurtbewoners, de afwezigheid van [appellant] bij de tweede doorzoeking (september 2022) en bij de latere huisbezoeken, de erkenning dat [appellant] in november 2022 in Turkije verbleef en het feit dat de sleutel van de voordeur van de woning pas op 12 december 2022 is opgehaald door [appellant] . Uit door [appellant] overgelegde bankafschriften blijkt ook niet van voortdurende aanwezigheid in de woning. De door [appellant] gestelde afwezigheid in verband met het overlijden van zijn vader en de ziekte van zijn moeder is niet onderbouwd. De bezwaren van [appellant] 3.15 betwist dat toepasselijkheid van de Algemene Huurvoorwaarden is overeengekomen. Hij stelt deze nooit te hebben ontvangen. Onder of op die voorwaarden staat zijn handtekening ook niet. Artikel 7 van die voorwaarden (verplichting om hoofdverblijf te hebben in de woning) kan de rechtsverhouding tussen partijen dus niet (mede) bepalen. De op toepasselijkheid van dat artikel gegronde vordering van Rentree stuit reeds daarop af. 3.16 Indien het hof desondanks toekomt aan beoordeling van de vraag of [appellant] hoofdverblijf had in de woning geldt dat daarvan sprake was. In de periode van 1 december 2021 tot en met 30 november 2022 is [appellant] inderdaad, deels, in Turkije geweest. Dat was in de maanden februari, juni, juli en medio september tot en met medio november 2022. Dat verblijf hield verband met het overlijden van zijn vader (8 mei 2021), het ondersteunen van zijn moeder in verband met dat overlijden en haar algemene hulpbehoevendheid alsmede het organiseren van de plaatsing van een grafsteen op het graf van zijn vader. Daarbij komt dat de beide doorzoekingen in zijn woning (waarbij [appellant] zelf geen verdachte was) als neveneffect hebben gehad dat [appellant] bedreigingen heeft ontvangen die zodanig ernstig waren dat hem is geadviseerd tijdelijk elders te verblijven. Dat advies heeft hij opgevolgd. Dat [appellant] overigens daadwerkelijk in de woning verbleef, blijkt uit het feit dat hij lokaal aankopen deed (zie bankafschriften), een opgelegde taakstraf van 160 uur in 2022 heeft uitgevoerd, zijn huisarts heeft bezocht, de nieuwe sleutel van zijn woning heeft opgehaald - nadat duidelijk was dat die niet in [plaats1] maar in [plaats2] lag en er sinds december 2022 weer voortdurend verbleef. Het juridisch kader 3.17 De stellingen van [appellant] zullen worden beoordeeld aan de hand van het volgende juridische kader. Artikel 6:265 lid 1 BW bepaalt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. 3.18 Als van een tekortkoming sprake is geldt dat de beantwoording van de vraag of de ontbinding in dit concrete geval gerechtvaardigd is, volgens vaste jurisprudentie van de Hoge Raad geschiedt niet slechts aan de hand van de in de wet genoemde gezichtspunten, te weten de bijzondere aard of geringe betekenis van de tekortkoming of de gevolgen van de ontbinding, maar ook op basis van alle overige omstandigheden van het geval. Dit betekent ook dat niet op voorhand aan één gezichtspunt een beslissende rol kan worden toegekend, ongeacht de overige omstandigheden van het geval. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient met andere woorden te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Dit, voor overeenkomsten in het algemeen geldende, beoordelingskader is ook van toepassing op de ontbinding van een overeenkomst van huur en verhuur van een sociale woning, zoals hier aan de orde is. De toepasselijkheid van de Algemene Huurvoorwaarden 3.19 Desgevraagd heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep erkend dat hij de huurovereenkomst heeft ondertekend. In artikel 8 van de huurovereenkomst staat dat [appellant] verklaart die voorwaarden te hebben ontvangen. De huurovereenkomst – een onderhandse akte – is in zoverre bestemd te bewijzen dát de Algemene Huurvoorwaarden zijn ontvangen. De ondertekening ervan door [appellant] maakt dat deze akte dwingend bewijs oplevert van de ontvangst van de Algemene Huurvoorwaarden. Dat zou anders zijn als dit zou kunnen leiden tot een rechtsgevolg dat niet ter vrije bepaling van partijen staat, maar daarvan is geen sprake. 3.20 Ook bij dwingend bewijs staat tegenbewijs vrij nu de wet dat in een geval als dit niet uitsluit. [appellant] heeft wel bewijs aangeboden, maar dat aanbod is specifiek gericht op de, hierna te bespreken, kwestie van het hoofdverblijf. Daarnaast heeft hij nog wel in algemene zin aangeboden bewijs te leveren, maar aan de voorwaarde waaraan voldaan moet zijn om tegenbewijs te mogen leveren is niet voldaan. Die voorwaarde is dat [appellant] de toepasselijkheid van de Algemene Huurvoorwaarden voldoende gemotiveerd heeft betwist. In het licht van de door hem voor ontvangst van die voorwaarden geplaatste handtekening en zijn eigen opmerking bij de mondelinge behandeling in hoger beroep dat hij over die ontvangst niet heeft nagedacht omdat hij blij was de loting te hebben gewonnen en zich niet meer kan herinneren of er algemene voorwaarden waren gevoegd bij de brief van 8 juli 2019, is de enkele mededeling bewijs te willen leveren niet een voldoende onderbouwing van zijn betwisting. 3.21 Uitgangspunt is daarom verder dat [appellant] verplicht was zijn hoofdverblijf in de woning te hebben. Overigens zou hij die verplichting ook zonder Algemene Huurvoorwaarden hebben op grond van artikel 7:213 BW. Daarin is bepaald dat een huurder zich als ‘goed huurder’ moet gedragen. Toegesneden op het onderhavige geval, betekent dat voor de huurder van een sociale huurwoning de verplichting om daarin zijn hoofdverblijf te hebben nu het aanbod van sociale huurwoningen te gering is om alle potentieel daartoe gerechtigden te kunnen huisvesten en dus van groot belang is dat sociale huurwoningen daadwerkelijk gebruikt worden waarvoor zij zijn bedoeld: hoofdverblijf van hen die voor toewijzing van een dergelijke huurwoning in aanmerking komen. Hoofdverblijf 3.22 Rentree heeft aan de stelling dat [appellant] geen hoofdverblijf meer had in de woning in de periode van 1 december 2021 tot en met 30 november 2022 een aantal feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd. Die zullen, mede aan de hand van het door [appellant] gevoerde verweer, hierna worden besproken. 3.23 Het energieverbruik in 2022 was aanzienlijk lager dan in 2021 en 2020. Dat wijst op geruime periodes van niet-bewoning. [appellant] heeft die periodes genoemd: februari, juni, juli en medio september tot en met medio november 2022. In totaal ongeveer vijf maanden. Een deel daarvan (februari en medio september tot en met medio november) is gelegen in de koudere maanden van het jaar. Een lager energieverbruik ligt, bij afwezigheid juist in die maanden, daardoor voor de hand. Dat het feitelijk in 2022 gerealiseerde energieverbruik niet kan corresponderen met een verblijf van ongeveer zeven maanden (waaronder de zomermaanden) in de woning is door Rentree niet onderbouwd. Dat feitelijk gerealiseerde energieverbruik kan dus sporen met de door [appellant] genoemde afwezigheidsperiodes en vormt daarvan eerder een ondersteuning dan een pijler onder de stelling van Rentree dat [appellant] zijn hoofdverblijf niet meer in de woning had. Daar komt nog bij dat in de eerdere jaren ook een tienerzoon van [appellant] in de woning verbleef – en bijdroeg aan het energieverbruik – en vaststaat dat die daar in 2022 niet meer was. 3.24 De diverse buurtbewoners hebben niet meer dan zeer summier verklaard. Buurtbewoner [naam1] verklaart (in de Stentor) weliswaar dat deze de woning nauwlettend in de gaten hield na de eerste doorzoeking, maar komt vervolgens niet verder dan de mededeling daar ‘weinig activiteit’ te hebben gezien en de tienerzoon er ‘het afgelopen half jaar’ niet meer te hebben gezien. In de door buurtbewoner [naam2] aan Rentree verstrekte schriftelijke verklaring staat ook niet meer dan dat deze de bewoners van de woning al lang niet meer heeft gezien, sinds eind 2021. De in de Stentor genoemde anonieme buurtbewoner zegt niet meer dan dat de mensen in de woning er ‘maar heel af en toe’ waren. De anonieme buurtbewoner die aan Rentree een schriftelijke verklaring heeft verstrekt, verklaart niet meer dan dat zij de bewoners van de woning al maanden niet heeft gezien. 3.25 Al deze verklaringen zijn zeer algemeen geformuleerd en, dus, weinig specifiek. Dat maakt de waarde ervan beperkt. Daarbij komt dat deze verklaringen niet onverenigbaar zijn met de door [appellant] gestelde periodes van afwezigheid. Die afwezigheid betrof, in totaal, vijf maanden en voorstelbaar is dat die afwezigheid (telkens) is opgevallen en heeft geleid tot het etiket van ‘weinig’ aanwezigheid. Voor wat betreft de tienerzoon van [appellant] geldt dat deze, na de eerste doorzoeking, de woning heeft verlaten. Dat heeft [appellant] tot verweer aangevoerd en ligt voor de hand omdat deze zoon (anders dan [appellant] zelf) wel verdachte was bij de eerste doorzoeking, naar [appellant] heeft verklaard. Dat alles is onvoldoende weersproken door Rentree. 3.26 De afwezigheid van [appellant] bij de tweede doorzoeking en bij de latere huisbezoeken wordt door hem verklaard met zijn verblijf in Turkije in de desbetreffende periode (medio september tot en met medio november 2022). Het zou misverstand bij Rentree hebben kunnen voorkomen als [appellant] dat verblijf wat meer handen en voeten had gegeven. Dat neemt niet weg dat hij zijn afwezigheid wegens ‘privéomstandigheden’ wel heeft gemeld – zij het niet tijdig als bedoeld in artikel 7.5 van de algemene voorwaarden – eerst via zijn vriendin en later via zijn advocaat, die daar nog aan toevoegde dat hij in Turkije verbleef. Dat zijn vader daadwerkelijk overleden is in Turkije (op 8 mei 2021), dat hij in verband daarmee regelmatig naar Turkije is gereisd in verband met het uitzoeken van een grafsteen en de ondersteuning van zijn moeder heeft [appellant] tijdens de mondelinge behandeling bij het hof overtuigend toegelicht. 3.27 Dat [appellant] op 12 december 2022 de nieuwe sleutel van de voordeur van de woning heeft opgehaald, past in zijn verweer van tijdelijke afwezigheid in de periode van medio september tot en met medio november 2022. Opvallend is hooguit dat hij die sleutel niet meteen na terugkeer uit Turkije heeft afgehaald, maar de daarvoor gegeven verklaring (pas na meerdere contacten met de politie werd hem meegedeeld waar de sleutel precies kon worden afgehaald, namelijk in [plaats2] ) is voldoende aannemelijk. Dat is mede zo omdat de advocaat van [appellant] al op 28 november 2022 aan Rentree had laten weten dat de sleutel zou worden afgehaald. 3.28 Tot slot: de bankafschriften. Uit wat [appellant] aan bankafschriften heeft overgelegd kan nauwelijks blijken van financiële transacties in [plaats1] . [appellant] verklaart dat met de mededeling dat hij veelal contant betaalt. Dat kan zo zijn, maar dan zou hij toch kunnen aantonen dat hij van zijn per bank ontvangen uitkering periodiek contanten opnam. Dat hij die moeite niet heeft genomen maakt dat hij het Rentree, wederom, moeilijk heeft gemaakt de feitelijke situatie te doorgronden. Dit is echter uiteindelijk maar één van de in de afweging te betrekken gezichtspunten. 3.29 Het voorgaande, in onderling verband bezien, maakt dat de conclusie gerechtvaardigd is dat [appellant] in de periode van 1 december 2021 tot en met 30 november 2022 feitelijk gedurende een periode van, in totaal, ongeveer vijf maanden geen verblijf heeft gehad in de woning. Daarvoor bestond echter een goede reden, namelijk hulp en bijstand aan zijn moeder in Turkije. Die periode van vijf maanden was te kort om daaruit te kunnen concluderen dat [appellant] zijn woning had opgegeven of wilde opgeven. Juist uit het feit dat hij meerdere keren naar Turkije is gegaan en daarna weer terugkeerde in de woning, blijkt dat hij die woning als hoofdverblijf wilde houden. 3.30 Van de gestelde tekortkoming (geen hoofdverblijf) is dus geen sprake. Dat maakt dat de vorderingen van Rentree (ontbinding en ontruiming) ten onrechte zijn toegewezen. In zoverre slaagt het hoger beroep. De vorderingen van [appellant] 3.31 heeft, voor het eerst in hoger beroep, gevorderd dat Rentree ertoe veroordeeld wordt hem terug te laten keren in de woning of hem een andere woning ter beschikking te stellen, onder vergoeding van geleden schade en proceskosten. 3.32 Een eis in reconventie moet, bij de rechtbank, dadelijk bij het antwoord worden ingesteld. Een dergelijke eis kan niet voor het eerst in hoger beroep worden ingesteld. Daarin is [appellant] dus niet ontvankelijk. De conclusie 3.33 Het hoger beroep slaagt. Het vonnis van de kantonrechter zal dan ook vernietigd worden. 3.34 Met het oog op de proceskostenveroordeling wordt allereerst het volgende opgemerkt. [appellant] is bij de kantonrechter buitengewoon mager geweest in de onderbouwing van zijn verweer. Daaraan voorafgaand heeft hij Rentree ook slechts een paar brokjes informatie toegeworpen zonder de moeite te nemen zijn situatie helder en duidelijk aan Rentree uit te leggen. Dat alles heeft, mede, gemaakt dat ontbinding en ontruiming zijn uitgesproken. Dat was dus echter wel voor een belangrijk deel de schuld van [appellant] zelf, zoals door hem ook wel wordt ingezien getuige zijn opmerking bij de mondelinge behandeling in hoger beroep “Ik heb deze zaak onderschat, had mijn stellingen beter moeten onderbouwen”. 3.35 Weliswaar is Rentree in het ongelijk gesteld, maar van [appellant] mocht worden gevergd dat hij, reeds in 2022, zijn situatie aan Rentree zou uitleggen. Dat diende hij als goed huurder te doen. De Algemene Huurvoorwaarden verplichtten hem bovendien ook langdurige afwezigheid te melden. Als hij dat gedaan had, is aannemelijk dat Rentree niet tot dagvaarding was overgegaan, zo heeft de advocaat van Rentree ook bevestigd tijdens de mondelinge behandeling bij het hof, door mee te delen dat het nooit tot deze procedure was gekomen als [appellant] goed zou hebben gereageerd op zijn brief aan hem van 21 november 2022. In het huurdersbestand van Rentree komt het immers wel vaker voor dat een huurder langere tijd afwezig is en dat is op zichzelf genomen voor Rentree geen reden om te concluderen dat die huurder geen hoofdverblijf meer heeft in de woning, zo bleek tijdens de mondelinge behandeling bij het hof. Namens Rentree is toen namelijk verklaard dat het wel vaker voorkomt dat huurders langere tijd afwezig zijn en dat dan afspraken gemaakt worden, bijvoorbeeld over wie voor de post zorgt en wie gewaarschuwd kan worden als er lekkage of een noodgeval is. Dat proceskosten zijn veroorzaakt, is dus deels nodeloos geweest. Daarin is reden gelegen de kosten te compenseren. Dat wil zeggen: elke partij draagt de eigen kosten van de procedure bij de kantonrechter en in hoger beroep.