<nr>1</nr> [appellant] ,

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.303.259/01 (zaaknummer rechtbank Overijssel 9445659 \ CV EXPL 21-3903) arrest in kort geding van 19 juli 2022 in de zaak van

<nr>1</nr> [appellant] , wonende te [woonplaats1] , hierna: [appellant], 2. [appellante] , wonende te [woonplaats1] , hierna: [appellante], appellanten, bij de rechtbank: gedaagden, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], advocaat: mr. M.J.H. Mühlstaff, die kantoor houdt te Deventer, tegen Woningstichting Rentree, gevestigd te Deventer, geïntimeerde, bij de rechtbank: eiseres, hierna: Rentree, advocaat: mr. M.H. Andreae, die kantoor houdt te Utrecht.

<nr>1</nr>Het verloop van de procedure in hoger beroep [appellanten] hebben hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Overijssel, locatie Zwolle, op 18 oktober 2021 tussen partijen in een kort geding heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord 1.2 Vervolgens heeft Rentree de stukken voor het wijzen van arrest overgelegd en heeft het hof arrest bepaald.

<nr>2</nr>De kern van de zaak 2.1 [appellanten] verzetten zich in deze procedure tegen de opzegging van de huur van hun woning door Rentree. Dat heeft de volgende achtergrond. 2.2 Rentree heeft sinds 20 april 2006 een eengezinswoning aan de [adres] in [woonplaats1] verhuurd aan de familie [appellanten] . [appellant] en [appellante] bewoonden de woning tot voor kort met twee meerderjarige en drie minderjarige kinderen. De woning ligt in een kinderrijke omgeving, binnen korte afstand van een kinderspeelveld, een Cruijfcourt en een middelbare school. 2.3 In 2017 en 2018 heeft Rentree van omwonenden meldingen van overlast door [appellant] ontvangen. In 2020 is hij diverse malen in aanraking geweest met de politie. In verband met drugshandel werd hem in juni 2020 een last onder dwangsom opgelegd, die in juli 2020 werd verbeurd. 2.4 Op 23 maart 2021 heeft de politie een inval gedaan in de woning. [appellant] werd toen aangehouden en zat daarna in detentie. In de woning werden onder meer drugs (149 bolletjes cocaïne), een kleine weegschaal, contant geld en een geladen wapen met patronen aangetroffen. 2.5 De burgemeester heeft daarna haar voornemen om de woning te sluiten op grond van artikel 13b, eerste lid, aanhef en onder a van de Opiumwet aan Rentree kenbaar gemaakt. Rentree heeft [appellanten] hierover geïnformeerd en heeft van haar kant meegedeeld dat de huurovereenkomst bij sluiting van de woning zou worden ontbonden. 2.6 Ondanks een door [appellanten] ingediende zienswijze tegen het voorgenomen besluit, heeft de burgemeester gelast de woning met ingang van 31 mei 2021 te sluiten voor de duur van drie maanden. [appellanten] hebben vervolgens bij de voorzieningenrechter een verzoek tot opschorting van de sluiting ingediend, maar dat is afgewezen. Daarop heeft de burgemeester de woning op 22 juni 2021 gesloten. Rentree heeft dezelfde dag de huurovereenkomst per direct buitengerechtelijk ontbonden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. 2.7 Het bezwaar dat [appellanten] tegen het besluit tot sluiting van de woning hebben ingediend, is op 24 augustus 2021 door de burgemeester ongegrond verklaard. Na de opheffing van de sluiting op 22 september 2021 hebben [appellante] en haar minderjarige kinderen de woning weer betrokken. Rentree wenst zich daartegen te verzetten en heeft bij de kantonrechter gevorderd dat [appellanten] worden veroordeeld de woning te ontruimen en te verlaten, onder afgifte van alle sleutels. Die vorderingen zijn door de kantonrechter toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat ze alsnog worden afgewezen.

<nr>3</nr>Het oordeel van het hof Inleiding 3.1 Het hof zal de bezwaren van [appellanten] hierna thematisch behandelen en zal beslissen dat het bestreden vonnis wordt bekrachtigd. De beslissing van de kantonrechter blijft dus in stand. De positie van [appellant] 3.2 De appeldagvaarding is op verzoek van zowel [appellant] als [appellante] uitgebracht. Daarin wordt gevraagd het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en Rentree niet-ontvankelijk te verklaren ten aanzien van de vorderingen jegens [appellant] . In de memorie van grieven wordt dat herhaald en toegelicht. [appellant] wordt in die memorie echter niet als appellant aangeduid. Het hof zal er hierna echter vanuit gaan dat de eerste grief wel namens hem is ingediend, en dat in zoverre sprake is van een omissie in de memorie van grieven. Voor de overige grieven, die – anders dan de eerste – betrekking hebben op [appellante] en haar kinderen, zal het hof dat niet aannemen. 3.3 [appellant] voert in die eerste grief aan dat hij ten tijde van de betekening van de inleidende dagvaarding gedetineerd was en dus niet meer in de woning verbleef. De deurwaarder kon dat volgens hem weten. De dagvaarding had daarom in de Penitentiaire Inrichting moeten worden betekend waar hij op dat moment zijn feitelijke verblijf had. 3.4 Dit verweer kan geen doel treffen, omdat de dagvaarding kon worden betekend aan zijn woonadres, ook als hij daar niet werkelijke verbleef. De deurwaarder mocht daarbij afgaan op het in de Basisregistratie Personen (BRP) geregistreerde adres. De vordering van [appellante] 3.5 [appellante] heeft in dit hoger beroep een verklaring voor recht gevorderd die inhoud dat de algemene voorwaarden van Rentree niet aan haar ter hand zijn gesteld en niet van toepassing zijn voor de woning. Het hof zal op die vordering niet ingaan, niet alleen omdat zo’n vordering in kort geding niet toewijsbaar is maar ook omdat [appellante] in eerste aanleg nog geen vordering had ingediend en zij dat niet voor het eerst in hoger beroep kan doen. Spoedeisend belang 3.6 Volgens [appellante] heeft Rentree geen spoedeisend belang bij haar vordering. Het besluit van de burgemeester is immers nog niet onherroepelijk en zal nog moeten worden getoetst aan het evenredigheidsbeginsel. Als zij de woning zouden moeten verlaten, zouden zij bovendien weer woningzoekend worden, en er is geen reden om andere woningzoekenden een beter recht te geven. 3.7 Net als de kantonrechter gaat het hof wel uit van een voldoende spoedeisend belang. Daarop heeft het verdere verloop van het bestuursrechtelijke traject geen invloed: de vordering is erop gebaseerd dat [appellante] zonder recht of titel in een sociale huurwoning verblijft en dat Rentree die woning nodig heeft om te kunnen verhuren aan andere woningzoekenden. In de gestelde huidige benadeling door [appellante] van die woningzoekenden ligt voldoende spoedeisend belang aan de kant van Rentree besloten. Algemene voorwaarden 3.8 Volgens [appellante] heeft de kantonrechter ten onrechte mee laten wegen dat algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. Zij bestrijdt dat die voorwaarden ooit aan haar ter hand zijn gesteld. 3.9 [appellante] heeft echter niet onderbouwd in hoeverre de kantonrechter de toepasselijkheid van de voorwaarden in zijn oordeel heeft betrokken en waarom het oordeel anders zou hebben moeten uitvallen als deze voorwaarden kunnen worden vernietigd. Bovendien hebben de huurders voor de ontvangst van de voorwaarden getekend, zodat het er voorshands voor moet worden gehouden dat het verweer ook om die reden ongefundeerd is. Uitgangspunten bij de ontbinding van de huurovereenkomst 3.10 De bevoegdheid om de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW zonder rechterlijke tussenkomst te ontbinden, kan worden gebaseerd op het enkele feit dat de gemeente een sluitingsbevel heeft genomen. Die sluiting is in dit geval gebaseerd op door de gemeente geconstateerd handelen in strijd met de Opiumwet. Niet relevant is bij die ontbindingsbevoegdheid of de verhuurder in de nakoming van zijn verplichtingen is tekortgeschoten. De beoordeling van het sluitingsbevel en de mogelijkheid dat nog aan te tasten, is daarbij voor de civiele rechter ook niet van belang. 3.11 In uitzonderlijke gevallen is wel denkbaar dat het beroep op een dergelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dan wel dat de verhuurder daarbij misbruik van deze vergaande bevoegdheid heeft gemaakt. Maar de afweging die daarbij moet worden gemaakt, kan niet worden gelijkgesteld aan de in het bestuurlijke traject te maken afwegingen. Voor de civiele rechter is de bevoegdheid tot ontbinding immers een gegeven, onafhankelijk van de uitkomst van het bestuursrechtelijke traject – ook al staat bij de bestuursrechter het besluit ter discussie waar die bevoegdheid op is gebaseerd. Rentree was dan ook niet gehouden het oordeel van de hoogste bestuursrechtelijke instantie over de sluiting af te wachten. Is hier sprake van misbruik van recht of een onaanvaardbare ontbinding op grond van redelijkheid en billijkheid? 3.12 [appellante] voert de volgende omstandigheden aan die tezamen tot de conclusie zouden moeten leiden dat Rentree zich niet mag beroepen op het recht de overeenkomst te ontbinden. [appellante] en haar kinderen zijn aangewezen op een sociale huurwoning. Het dient geen doel om met andere woningzoekenden ‘stuivertje te wisselen’. [appellante] en de kinderen zijn op geen enkele manier betrokken geweest bij de daden van [appellant] en zij hadden daar ook geen weet van. Door de detentie van [appellant] is de loop al uit het verkooppunt van drugs gehaald. Na zijn arrestatie werden geen strafbare feiten vanuit de woning meer ondernomen. 3.13 Voor zover het gestelde erop neerkomt dat de kantonrechter geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dan [appellante] en haar kinderen moeite zullen hebben een andere sociale huurwoning te vinden, is dat onjuist; uitdrukkelijk heeft de kantonrechter de kans op zogenoemde ‘blacklisting’ in zijn belangenafweging betrokken. Hetzelfde geldt voor het standpunt dat [appellante] van de handel in drugs vanuit de woning geen weet had. Dit standpunt heeft de kantonrechter ook als niet geloofwaardig verworpen. Dat is niet onbegrijpelijk, mede gelet op de hiervoor onder 2.3 en 2.4 genoemde feiten. 3.14 Voor zover is bedoeld dat de kantonrechter op grond van alle betrokken belangen had moeten concluderen dat Rentree zich niet op de ontbinding kan beroepen, volgt het hof de stellingen van [appellanten] evenmin. Het oordeel van de kantonrechter daarover is juist, en het is ook gebaseerd op de juiste afweging van alle relevante omstandigheden van het geval. Het hof schaart zich achter die overwegingen. De omstandigheid dat na de arrestatie van [appellant] geen strafbare feiten meer vanuit de woning zijn gepleegd en dat sindsdien de loop uit dat verkooppunt is gehaald, kan niet tot een andere uitkomst leiden. Daaraan staat onder meer in de weg dat rekening moet worden gehouden met de serieus te nemen kans dat [appellant] na de detentie zijn drugshandel weer vanuit de gehuurde woning zal oppakken. De conclusie 3.15 Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden verwezen (tariefgroep II, 1 punt).

<nr>4</nr>De beslissing Het hof: 1. bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Overijssel van 18 oktober 2021; 2. veroordeelt [appellanten] tot betaling van de volgende proceskosten van Rentree: € 772,- aan griffierecht € 1.114,- aan salaris van de advocaat van Rentree € 165 aan nakosten (kosten die ontstaan na deze uitspraak) Al deze kosten moeten worden betaald binnen 14 dagen na vandaag. Als niet op tijd wordt betaald, dan worden die kosten verhoogd met de wettelijke rente; 3. veroordeelt [appellanten] tot betaling van € 85 aan extra nakosten als [appellanten] de kosten niet binnen 14 dagen nadat de deurwaarder deze uitspraak heeft betekend aan Rentree hebben betaald. Als daarna niet is betaald, dan worden die kosten verder verhoogd met de wettelijke rente; 4. verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad; 5. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. M.W. Zandbergen, P.S. Bakker en J.E. Wichers, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 19 juli 2022.