<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummer 21/00772 uitspraakdatum: 12 juli 2022 Uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van de directeur van GBTwente (hierna: de heffingsambtenaar) tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 19 mei 2021, nummer Awb 20/2140, in het geding tussen de heffingsambtenaar en [belanghebbende] B.V. te [vestigingsplaats] (hierna: belanghebbende).

<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 14 te [plaats1] , per waardepeildatum 1 januari 2019 en naar de toestand op die datum, voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 703.000. Tegelijk met die beschikking is een aanslag onroerendezaakbelasting gebruiker niet-woning (OZBG) ten name van belanghebbende vastgesteld van € 1.702,66. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar de beschikking en de aanslag OZBG gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraken van de heffingsambtenaar vernietigd, de WOZ-waarde verminderd tot € 700.000 en de aanslag OZBG dienovereenkomstig verminderd. 1.4. De heffingsambtenaar heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 8 juni 2022. Daarbij zijn verschenen en gehoord A. van den Dool als de gemachtigde van belanghebbende, alsmede [naam1] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam2] (taxateur).

<nr>2</nr>Vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak [adres1] 14 te [plaats1] (hierna: de onroerende zaak). De onroerende zaak is in 1994 gebouwd, heeft een vloeroppervlakte van 674 m2 en is gelegen op een perceel van 3.812 m2. In de onroerende zaak zijn een kinderdagverblijf en buitenschoolse opvang gevestigd. 2.2. Tot het dossier behoort een door de eigenaar van de onroerende zaak ingevuld en op 22 oktober 2020 getekend ‘Inlichtingenformulier incourante objecten’ met betrekking tot de onroerende zaak. In dit formulier is onder meer een opsomming gegeven van het verwachte onderhoud voor de komende vijf jaren bestaande uit schilderwerk buiten € 10.000 (2022), vervangen hekwerk € 5.000 (2023) en vervangen mechanische ventilatie € 3.500 (2024). Verder is aangegeven dat het gebruik binnen vijf tot tien jaar niet zal worden beëindigd, dat in 2018 buitenschilderwerk is uitgevoerd en CV-ketels zijn vervangen en dat er geen sprake is van bovengemiddelde gebruikskosten. 2.3. De Rechtbank heeft de waarde van de onroerende zaak in goede justitie vastgesteld op € 700.000, omdat de heffingsambtenaar noch belanghebbende de door hen voorgestane waarde aannemelijk heeft gemaakt.

<nr>3</nr>Geschil 3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak. De heffingsambtenaar stelt dat de vastgestelde waarde van € 703.000 niet te hoog is en concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank. Belanghebbende neemt het tegengestelde standpunt in en concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. 3.2. Ter zitting heeft gemachtigde desgevraagd verklaard enkel verweer te voeren en niet bedoeld heeft incidenteel hoger beroep in te stellen.

<nr>4</nr>Beoordeling van het geschil 4.1. Het Hof ziet geen reden af te wijken van het gezamenlijke standpunt van belanghebbende en de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) als bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ. 4.2. Belanghebbende heeft de vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, zodat op de heffingsambtenaar de last rust te bewijzen dat hij die waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 4.3. De heffingsambtenaar heeft de GVW van de onroerende zaak gesteld op € 703.000. Ter onderbouwing van deze waarde heeft de heffingsambtenaar een taxatierapport van 12 april 2021 overgelegd waarin de waarde van de onroerende zaak is bepaald op € 859.000. In dat taxatierapport is onder meer gebruik gemaakt van de voor de waardepeildatum geldende taxatiewijzer en kengetallen deel 1 Onderwijs. Bij de waardering van de onroerende zaak is gekozen voor archetype O185PL12 met omschrijving Kinderdagverblijf plat dak, gemiddelde afwerking 1986-2000. Voor de bepaling van de vrijstaande berging is uitgegaan van archetype B5101300 Taxatiewijzer 2019 deel 26 Algemene kengetallen. Voor de infrastructuur is uitgegaan van archetype I3001130 met omschrijving Betontegels Taxatiewijzer 2019 deel 26 Algemene kengetallen. Bij het bepalen van de levensduur en restwaarde is de heffingsambtenaar uitgegaan van de gemiddelden van de in Taxatiewijzer opgenomen gegevens, waarbij de heffingsambtenaar de levensduur van de afbouw en installaties (mede) op basis van de door de eigenaar verstrekte gegevens met vijf jaar heeft verlengd. Samengevat weergegeven en enkele afrondingsverschillen daargelaten is waarde in het taxatierapport als volgt opgebouwd: Aan-deel Prijs per m² Opp. in m² Bo vervangings- waarde ex. btw Levens- duur Rest-waarde Technische correctie Functionele correctie GVW ex. btw GVW inc. Btw Grond - € 130 1.737 € 225.810 - - - - € 225.810 € 273.230 Extra grond - € 26 2.075 € 53.950 - - - - € 53.950 € 65.280 Dagverblijf Ruwbouw 50% € 648 674 € 436.752 47 27% 38,8% 0% € 267.161 € 323.265 Afbouw 30% € 389 674 € 262.051 30 22% 65% 0% € 91.718 € 110.979 Installaties 20% € 259 674 € 174.700 30 17% 69,2% 0% € 53.860 € 65.107 Opslag Ruwbouw 54% € 510 20 € 10.195 45 25% 41,7% 0% € 5.947 € 7.195 Afbouw 27% € 255 20 € 5.098 30 20% 66,7% 0% € 1.698 € 2.054 Installaties 19% € 180 20 € 3.587 30 10% 75% 0% € 897 € 1.085 Verharding grond € 51 350 € 17.966 50 0% 50% 0% € 8.983 € 10.869 Totaal € 859.000 4.4. De vraag die partijen in hoger beroep enkel nog verdeeld houdt, is of de heffingsambtenaar is uitgegaan van de juiste restwaardes. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de restwaardes van de ruwbouw, afbouw en installaties veeleer geschat zouden moeten worden op 5% (dagverblijf) en 0% (opslag). Daarnaast zijn volgens belanghebbende de door de heffingsambtenaar aangedragen transacties niet bruikbaar voor het onderbouwen van de restwaarde, onder meer omdat die transacties niet hebben plaatsgevonden aan het eind van de levensduur van de vergelijkingsobjecten en omdat deze objecten niet vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak. 4.5. Voor de vaststelling van de waarde nemen beide partijen de richtsnoeren van de Taxatiewijzer tot uitgangspunt. De partij die daarvan wil afwijken, draagt daarvan de bewijslast (vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2 en 2.4.3). Voor deze zaak betekent dit dat de heffingsambtenaar mag uitgaan van de (naar beneden afgeronde) gemiddelden van de restwaardes zoals opgenomen in de Taxatiewijzer. Belanghebbende heeft de door haar bepleite restwaardes in het geheel niet onderbouwd zodat zij niet aan de op haar rustende bewijslast heeft voldaan om aannemelijk te maken dat aanleiding bestaat af te wijken van die richtsnoeren, zodat haar stelling daarom faalt. Het Hof merkt ten overvloede nog op dat, zelfs indien het Hof veronderstellenderwijs zou uitgaan van de door belanghebbende bepleite restwaardes van 5% voor het dagverblijf en 0% voor de opslag, de GVW van de onroerende zaak nog ruim € 728.000 zou bedragen, zodat belanghebbendes stelling haar ook daarom niet kan baten. De vraag of de door de heffingsambtenaar overgelegde marktgegevens kunnen dienen ter onderbouwing van de gehanteerde restwaarde kan daarmee onbeantwoord blijven. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van de heffingsambtenaar gegrond.

<nr>5</nr>Proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

<nr>6</nr>Beslissing Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, en – verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. T.H.J. Verhagen, voorzitter, mr. A.J.H. van Suilen en mr. M. Harthoorn, in tegenwoordigheid van dr. J.W.J. de Kort als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 12 juli 2022. De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter, te ondertekenen. (J.W.J. de Kort) (T.H.J. Verhagen) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 13 juli 2022. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.