<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Leeuwarden nummer 19/00546 uitspraakdatum: 12 mei 2020 Uitspraak van de eerste meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 12 maart 2019, nummer LEE 18/3350, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van het Noordelijk Belastingkantoor (hierna: de heffingsambtenaar)

<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 73 te [Z] (hierna: de onroerende zaak), per waardepeildatum 1 januari 2017 en naar de toestand op die datum, voor het jaar 2018 vastgesteld op € 180.000. 1.2. Op het bezwaarschrift van belanghebbende heeft de heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende is tegen die uitspraak in beroep gekomen bij de rechtbank Noord-Nederland (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard, de uitspraak van de heffingsambtenaar vernietigd, het bezwaar niet-ontvankelijk verklaard en de heffingsambtenaar veroordeeld tot vergoeding van het griffierecht aan belanghebbende. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 10 maart 2020. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat aan deze uitspraak is gehecht.

<nr>2</nr>Vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende huurde in 2018 de onroerende zaak in de vrije sector. 2.2. De onroerende zaak is een hoekwoning van een rij gelijksoortige eengezinswoningen met als bouwjaar 1971.

<nr>3</nr>Geschil 3.1. Partijen houdt in hoger beroep verdeeld of belanghebbende ontvankelijk is in haar bezwaar. Voorts is, indien die vraag bevestigend wordt beantwoord, in geschil of de heffingsambtenaar belanghebbende ten onrechte niet heeft gehoord in bezwaar en of hij de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. 3.2. Belanghebbende is van mening dat de Rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld, dat de heffingsambtenaar haar niet-ontvankelijk in haar bezwaar had moeten verklaren wegens gebrek aan belang. Voorts is zij van mening dat de heffingsambtenaar haar ten onrechte niet heeft gehoord in bezwaar en de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld. 3.3. De heffingsambtenaar is van mening dat de Rechtbank terecht het bezwaar van belanghebbende niet-ontvankelijk heeft verklaard. De heffingsambtenaar is verder van mening dat hij belanghebbende terecht niet heeft gehoord in bezwaar en dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld.

<nr>4</nr>Beoordeling van het geschil Ontvankelijkheid 4.1. De Rechtbank heeft geoordeeld dat de heffingsambtenaar belanghebbendes bezwaar niet-ontvankelijk had moeten verklaren, omdat er geen aanleiding is aan te nemen dat belanghebbende door het instellen van bezwaar of beroep in een betere positie kon komen. 4.2. Belanghebbende bestrijdt dit oordeel van de Rechtbank en stelt dat zij wel een belang heeft om een WOZ-beschikking met de juiste waarde te ontvangen. 4.3. Artikel 24, derde lid, van de Wet WOZ bepaalt dat een beschikking als bedoeld in artikel 22 van de Wet WOZ wordt bekendgemaakt aan zowel degene die aan het begin van het kalenderjaar het genot heeft van de onroerende zaak krachtens eigendom, bezit of beperkt recht (artikel 24, derde lid, aanhef en onderdeel letter a, van de Wet WOZ) als aan degene die aan het begin van het kalenderjaar de onroerende zaak al dan niet krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of persoonlijk recht gebruikt (artikel 24, derde lid, onderdeel b, van de Wet WOZ). Opmerking verdient dat deze bepaling de heffingsambtenaar niet verplicht om een beschikking als bedoeld in artikel 22, eerste lid, van de Wet WOZ te nemen te aanzien van een gebruiker als bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel b, van de Wet WOZ indien die gebruiker geen belang heeft bij die beschikking. De heffingsambtenaar kan volstaan met het toezenden van een afschrift van de beschikking die is genomen ten aanzien van de gerechtigde als bedoeld in artikel 24, derde lid, onderdeel letter a, van de Wet WOZ. 4.4. De Hoge Raad heeft in het arrest van 20 maart 2020, nr. 19/03552, ECLI:NL:HR:2020:467 geoordeeld dat aangenomen dient te worden dat eenieder aan wie een te zijnen aanzien genomen WOZ-beschikking bekend is gemaakt, bij die beschikking en dus bij de daarin vastgestelde waarde een belang heeft. 4.5. De Rechtbank heeft het bezwaar van belanghebbende daarom ten onrechte niet-ontvankelijk verklaard wegens het ontbreken van belang. Het hoger beroep is daarom gegrond. 4.6. Ingevolge artikel 8:115 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) dient terugwijzing naar de Rechtbank plaats te vinden. Het Hof heeft partijen ter zitting voorgehouden dat het de zaak inhoudelijk zal behandelen en partijen hebben hierin toegestemd. Alleen voor het geval dat het Hof tot het oordeel komt dat de heffingsambtenaar het horen in bezwaar ten onrechte achterwege heeft gelaten, heeft belanghebbende verzocht om een terugwijzing naar de heffingsambtenaar. Nu beide partijen hebben laten weten dat het Hof in de feitelijke kwestie kan beslissen en het Hof van oordeel is dat de zaak geen nadere behandeling door de rechtbank behoeft, zal het Hof de zaak niet terugwijzen. Horen 4.7. Belanghebbende meent dat zij ten onrechte niet gehoord is en verzoekt om terugwijzing naar de heffingsambtenaar. 4.8. De heffingsambtenaar brengt hier tegen in dat belanghebbende in bezwaar niet heeft verzocht om gehoord te worden. 4.9. Ingevolge artikel 7:2, eerste lid, van de Awb stelt het bestuursorgaan de belanghebbende in de gelegenheid te worden gehoord, voordat het op het bezwaar beslist. In artikel 25 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen is bepaald, dat in afwijking van artikel 7:2 van de Awb de belanghebbende wordt gehoord op zijn verzoek. De heffingsambtenaar heeft onvoldoende weersproken gesteld, dat belanghebbende niet heeft verzocht om te worden gehoord. In dat geval heeft hij terecht afgezien van het horen. Waarde onroerende zaak 4.10. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.11. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde niet te hoog is, ligt, na de betwisting daarvan door belanghebbende, bij de heffingsambtenaar. 4.12. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem ingebrachte taxatierapport, waarin de waarde van de onroerende zaak is getaxeerd op € 180.000. De taxateur, [B] , heeft deze waarde bepaald aan de hand van de rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkopen van drie in de nabijheid van de onroerende zaak gelegen woningen. In de van de zijde van de heffingsambtenaar opgestelde matrix zijn deze vergelijkingspanden weergegeven: Adres Bouw-jaar Oppervlakte woning m2 Oppervlakte grond m2 Overige Soort woning Transport-datum (< 3 maanden na verkoop) Getaxeerde waarde/ verkoopprijs [a-straat] 73 1971 128 125 Berging, dakkapel Hoekwoning 180.000 [b-straat] 34 1968 138 133 Berging, dakkapel Tussenwoning 21-3-2017 219.500 [a-straat] 46 1965 107 130 Berging, dakkapel Tussenwoning 31-5-2017 160.500 [b-straat] 2 1966 117 134 Berging Hoekwoning 6-3-2017 174.000 4.13. Belanghebbende brengt tegen deze taxatie in, dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met het verwijderen van het groen in de wijk. In de [b-straat] en de [c-straat] heeft de gemeente de lindebomen gekapt. Volgens belanghebbende zijn sinds het begin van deze eeuw koopwoningen beduidend meer waard als er geen bomen voor staan. Verder stelt belanghebbende dat de bestrating van de trottoirs en het aantal parkeerplaatsen te wensen overlaten en dat sprake is van wateroverlast in de brandgangen en de daarop uitkomende achtertuinen. De brandgang van belanghebbendes woning komt uit op de [c-straat] en die heeft volgens belanghebbende minder ‘standing’. De vergelijkingspanden zijn niet vergelijkbaar, omdat dit koopwoningen zijn, terwijl belanghebbende in een huurwoning woont. Belanghebbende vindt de huurwoningen minder aantrekkelijk. Verder stelt belanghebbende dat de waarde in het economische verkeer niet het woongenot weerspiegelt dat zij van de onroerende zaak heeft. Bij de waardebepaling had de heffingsambtenaar de in april of mei 2018 gerealiseerde verkoopprijs van een woning aan de [d-straat] moeten betrekken. 4.14. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, gelet op het taxatierapport, de waardematrix en de toelichting daarop ter zitting, aannemelijk gemaakt dat hij de waarde van de onroerende zaak voor de Wet WOZ niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft woningen aangedragen uit de wijk waarin de onroerende zaak is gelegen, die in nagenoeg dezelfde periode zijn gebouwd en een vergelijkbare uitstraling en bouwwijze hebben. De taxateur van de gemachtigde heeft ter zitting verklaard, dat hij met de door belanghebbende naar voren gebrachte punten bij de waardering rekening heeft gehouden. Hij heeft om de onroerende zaak heengelopen en de trottoirs en de brandgang opgenomen. Dit heeft hij ook bij de referentieobjecten gedaan. Hij heeft geconstateerd dat de situatie van de trottoirs en de brandgang bij de referentieobjecten niet anders is dan bij de woning van belanghebbende. 4.15. De omstandigheid dat belanghebbende meent dat haar woongenot niet wordt weerspiegeld door de waarde in het economische verkeer, doet hier niet aan af. Deze waarde wordt objectief vastgesteld, waardoor geen rekening wordt gehouden met het door belanghebbende ervaren woongenot. 4.16. De ter zitting naar voren gebrachte verkoopprijs van een woning aan de [d-straat] is gerealiseerd geruime tijd na de waardepeildatum van 1 januari 2017. Deze verkoopprijs is dan minder geschikt voor de onderbouwing van de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak op de waardepeildatum, zodat de heffingsambtenaar deze terecht niet in zijn taxatie heeft betrokken. 4.17. Bij de waardering van de woningen wordt op grond van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Het is daarom voor deze waardebepaling niet van belang of de woning op de waardepeildatum verhuurd wordt. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht de waarde bepaald aan de hand van de verkoopprijzen van koopwoningen. 4.18. Al hetgeen belanghebbende overigens heeft aangevoerd kan niet leiden tot de conclusie dat de waarde te hoog is vastgesteld. Slotsom Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep gegrond.

<nr>5</nr>Griffierecht en proceskosten 5.1. Nu het Hof het hoger beroep gegrond verklaart, dient de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht te vergoeden. 5.2. Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende voor vergoeding in aanmerking komende proceskosten heeft gemaakt.

<nr>6</nr>Beslissing Het Hof: – vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, – bevestigt de uitspraak van de heffingsambtenaar en – gelast dat de heffingsambtenaar aan belanghebbende het in hoger beroep betaalde griffierecht van € 128 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. R.F.C. Spek, voorzitter, mr. J.W. baron van Knobelsdorff en mr. G.B.A. Brummer, in tegenwoordigheid van mr. K. de Jong-Braaksma als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op: 12 mei 2020 De griffier is verhinderd de uitspraak De voorzitter, te ondertekenen. (R.F.C. Spek) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 18 mei 2020 Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.