<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN Locatie Arnhem nummer 18/00848 uitspraakdatum: 29 oktober 2019 Uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] (hierna: belanghebbende) tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel van 7 augustus 2018, nummer Awb 17/2711, in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Hardenberg (hierna: de heffingsambtenaar)

<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) ten aanzien van belanghebbende de waarde van de onroerende zaak [a-straat] 26 te [Z] per waardepeildatum 1 januari 2016 voor het jaar 2017 vastgesteld op € 176.000. Tegelijk met deze beschikking is door de heffingsambtenaar aan belanghebbende een aanslag in de onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) opgelegd. 1.2. De heffingsambtenaar heeft de daartegen gemaakte bezwaren ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen die uitspraken beroep ingesteld bij de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank). De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.5. Het onderzoek ter zitting in hoger beroep heeft plaatsgevonden op 10 oktober 2019. Daarbij zijn verschenen en gehoord [A] als de gemachtigde van belanghebbende alsmede [B] namens de heffingsambtenaar. 1.6. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt. Een afschrift hiervan is aan deze uitspraak gehecht.

<nr>2</nr>Vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [a-straat] 26 te [Z] . De onroerende zaak is een in 1986 gebouwde twee-onder-één-kapwoning. De onroerende zaak heeft een inhoud van 330 m³. De perceeloppervlakte bedraagt 313 m2. 2.2. Ter onderbouwing van de door de heffingsambtenaar voorgestane waarde is in beroep een taxatiematrix overgelegd opgemaakt door [C] op 8 mei 2018 waarin drie referentieobjecten zijn aangedragen. De referentieobjecten betreffen twee-onder-één-kapwoningen gelegen te [Z] : Object Bouwjaar Inhoud (m³) Waarde per m³ (€) Waarde inhoud (€) Per-ceel (m²) Waarde per m² (€) Waarde perceel (€) Bijgebouwen Waarde (afgerond) (€) Koopsom en datum (€) [a-straat] 26 1986 330 360 118.800 313 171 53.523 Berging/schuur aangeb. € 1.700 Berging/schuur vrijst. € 3.000 Carport € 2.100 Overkapping/luifel € 1.800 180.000 [b-straat] 16 1990 375 335 125.625 240 175 42.000 Berging/schuur aangeb. € 5.040 Carport € 1.800 Tuinhuis/blokhut € 1.200 Dakkapel € 2.000 177.000 172.500 (01-04-2015) [b-straat] 14 1990 346 370 128.020 239 175 41.285 Garage € 5.600 Berging/schuur aangeb. € 2.450 Carport € 2.100 Tuinhuis/blokhut € 1.050 Dakkapel € 2.000 183.000 177.000 (19-05-2016) [c-straat] 12 1978 298 370 110.260 233 175 40.775 Berging (voorm. garage) € 4.900 Carport € 1.650 Tuinhuis/blokhut € 900 Overkapping/luifel € 3.300 Dakkapel € 2.000 163.000 165.000 (04-10-2016) De kwaliteit, onderhoudstoestand, luxe en doelmatigheid worden zowel bij de onroerende zaak als de referentieobjecten – met uitzondering van de luxe van het object [b-straat] 14, waarvan de woning op een ‘4’ (goed) wordt gewaardeerd – gewaardeerd op een ‘3’, hetgeen volgens het rapport ‘voldoende’ betekent. De ligging van de onroerende zaak en de referentieobjecten is in alle gevallen op een ‘3’ (voldoende) gewaardeerd. Bij de vaststelling van de kavelwaarden heeft de heffingsambtenaar gebruik gemaakt van de volgende grondstaffel: Oppervlakte Prijs/m² 0-300 m² € 175 301-600 m² € 88 601-900m² € 44 901-1.200 m² € 22 1.201-1.500 m² € 11 1.501m² en meer € 5 2.3. Belanghebbende heeft ter onderbouwing van zijn standpunt eveneens een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door taxateur [D] . Hierin wordt geconcludeerd tot een waarde van de onroerende zaak van € 152.000. Object Bouwjaar Inhoud (m³) Waarde per m³ (€) Waarde inhoud (€) Per-ceel (m²) Waarde per m² (€) Waarde perceel (€) Bijgebouwen Waarde (afgerond) (€) Koopsom en datum (€) [a-straat] 16 1986 330 308 101.640 313 129 40.377 Berging/schuur aangeb. € 3.000 Berging/schuur vrijst. € 2.000 Carport € 2.550 Overkapping/luifel € 3.000 152.000 [d-straat] 99 1965 305 259 78.995 314 124 38.936 Garage € 8.400 Carport € 2.400 Berging/schuur aangeb. € 1.200 129.000 € 130.000 (29-09-2015) [d-straat] 25 1950 356 279 99.234 360 120 43.200 Dakkapel € 4.000 Berging/schuur vrijst. € 19.800 Carport € 1.500 Kelder/souterrain € 2.000 169.000 170.000 (01-12-2015) [b-straat] 16 1990 375 336 126.000 240 139 33.360 Berging/schuur aangeb. € 9.600 Carport € 1.950 Tuinhuis/blokhut € 1.000 Dakkapel € 5.000 176.000 172.500 (01-04-2015) [b-straat] 14 1990 346 349 120.754 239 140 33.460 Garage € 10.200 Carport € 2.600 Tuinhuis/blokhut € 1.000 Dakkapel € 5.000 173.000 177.000 (19-05-2016) [c-straat] 12 1978 298 365 108.770 233 140 32.620 Garage € 8.400 Carport € 1.650 Tuinberging € 1.200 Overkapping/luifel € 3.450 Dakkapel € 5.000 161.000 165.000 (04-10-2016) [e-straat] 13 1991 305 343 104.615 259 140 36.260 Garage € 12.000 Carport € 2.700 Dakkapel € 5.000 Overkapping/luifel € 2.550 163.000 170.000 (10-01-2017) [a-straat] 8 (hoekwoning) 1986 396 264 € 162.500 (17-01-2017) Belanghebbende heeft de kwaliteit van de onroerende zaak en de referentieobjecten aan de [d-straat] lager – op een 6 – gewaardeerd dan de andere referentieobjecten – een 7 – omdat de onroerende zaak een houtskeletwoning betreft (terwijl de referentieobjecten traditioneel gebouwde stenen woningen zijn) en omdat de objecten aan de [d-straat] in een andere periode zijn gebouwd.

<nr>3</nr>Geschil 3.1. In geschil is de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum. 3.2. Belanghebbende stelt zich primair op het standpunt dat de waarde moet worden vastgesteld op € 152.000 en subsidiair op € 161.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de vastgestelde waarde.

<nr>4</nr>Beoordeling van het geschil 4.1. Nu belanghebbende de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak gemotiveerd betwist, rust in de eerste plaats op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat de door hem op de voet van artikel 17 Wet WOZ vastgestelde waarde niet te hoog is. 4.2. Tussen partijen is niet in geschil dat de door de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix gebruikte objecten ter vergelijking kunnen dienen. Belanghebbende heeft immers (onder meer) dezelfde objecten als referentieobjecten aangevoerd. Beoordeeld dient te worden of met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onroerende zaak voldoende rekening is gehouden. Belanghebbende heeft voorts in zijn taxatierapport – ten opzichte van de heffingsambtenaar – extra referentieobjecten opgenomen. Het Hof acht de referentieobjecten aan de [d-straat] echter onvoldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak van belanghebbende, aangezien deze referentieobjecten uit een andere bouwperiode stammen en een andere uitstraling hebben. Het object [a-straat] 8 is naar het oordeel van het Hof evenmin bruikbaar om als referentieobject te dienen aangezien dat object een hoekwoning betreft en om die reden minder goed vergelijkbaar is met een twee-onder-éénkapwoning zoals de onroerende zaak. Het object op [e-straat] 13 is meer dan een jaar na de waardepeildatum verkocht. Aangezien partijen het erover eens zijn dat de objecten [b-straat] 14, [b-straat] 16 en [c-straat] 12 als referentieobjecten kunnen dienen en de transacties daarvan minder ver van de waardepeildatum zijn verwijderd, laat het Hof het object [e-straat] 13 buiten beschouwing. Het Hof acht, met partijen, de drie genoemde referentieobjecten voldoende vergelijkbaar met de onroerende zaak. Daarbij heeft de heffingsambtenaar, naar het oordeel van het Hof, in voldoende mate rekening gehouden met de onderlinge verschillen, zoals de inhoud en kavelgrootte en de verschillen in bijgebouwen. In beginsel heeft de heffingsambtenaar daarmee voldaan aan de op hem rustende bewijslast. Een en ander dient evenwel te worden beoordeeld in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft ingebracht. 4.3. Belanghebbende heeft gesteld dat de heffingsambtenaar ten onrechte geen ‘neerwaartse correctie’ (waardedruk) heeft toegepast in verband met de houtskeletbouw van de onroerende zaak. Hij stelt dat houtskelet gebouwde woningen in de regio waarin de onroerende zaak is gelegen, lagere verkoopcijfers kennen dan traditioneel gebouwde woningen, zoals de referentieobjecten. Belanghebbende heeft deze stelling, tegenover de betwisting daarvan door de heffingsambtenaar, onvoldoende onderbouwd. Hij heeft enkel gewezen op een bezwaarprocedure van een ander object in een ander belastingjaar, waarbij de heffingsambtenaar heeft ingestemd met een door de gemachtigde van belanghebbende berekende waarde, die daarbij rekening heeft gehouden met waardedruk vanwege houtskeletbouw. Het Hof ziet daarin echter onvoldoende aanleiding te concluderen dat in dit geval van een waardedruk vanwege houtskeletbouw sprake is. Ook overigens ziet het Hof geen aanleiding tot die conclusie. Daarbij zij nog opgemerkt dat verkoopgegevens van houtskelet gebouwde woningen waaruit een ‘waardedruk’ zou kunnen worden afgeleid, niet in de procedure zijn gebracht. Voorts wijst het Hof erop dat de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak in het taxatierapport op € 180.000 heeft berekend, hetgeen boven de beschikte waarde van € 176.000 ligt. Mede in dat licht bezien concludeert het Hof dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. 4.4. Op grond van het vorenstaande is het hoger beroep van belanghebbende ongegrond.

<nr>5</nr>Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

<nr>6</nr>Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. R. den Ouden, voorzitter, mr. I. Linssen en P.L.M. van Gorkom, in tegenwoordigheid van mr. J.H. Riethorst als griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2019. De griffier, De voorzitter, (J.H. Riethorst) (R. den Ouden) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 29 oktober 2019. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd; 2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.