<nr>1</nr>Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem afdeling civiel recht, handel zaaknummer gerechtshof 200.207.666 (zaaknummer rechtbank Overijssel 4687498) arrest van 23 april 2019 in de zaak van de stichting Woningstichting Sint Joseph, gevestigd te Almelo, appellante, in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie, hierna: Sint Joseph, advocaat mr. M. Nijkamp, tegen: [Geïntimeerde] wonende te [Woonplaats] , geïntimeerde, in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie, hierna: [Geïntimeerde] , advocaat mr. D.F. Briedé.

<nr>1</nr>Het verdere verloop van het geding in hoger beroep 1.1 Het hof neemt de inhoud van het tussenarrest van 7 maart 2017 hier over. 1.2 Het verdere verloop van de procedure blijkt uit: - de brieven van mr. Nijkamp van 5 september 2017 en van mr. Briedé van 7 september 2017, waarop het hof heeft beslist de bij het tussenarrest gelaste comparitie van partijen geen doorgang te laten vinden; - de memorie van grieven (met producties 1 t/m 3), - de memorie van antwoord. 1.3 Vervolgens hebben partijen de stukken voor het wijzen van arrest aan het hof overgelegd en heeft het hof arrest bepaald. 1.4 Sint Joseph vordert in hoger beroep onder aanvoering van zeven grieven, samengevat, vernietiging van het bestreden vonnis en verzoekt [Geïntimeerde] te veroordelen tot: betaling van € 293,20 per maand vanaf 1 december 2014, te vermeerderen met de contractueel overeengekomen huurprijsverhogingen en € 320,39 per maand vanaf 1 februari 2017, te vermeerderen met de overeengekomen contractuele huurprijsverhogingen; betaling van de kosten van de procedure in beide instanties.

<nr>2</nr>De vaststaande feiten 2.1 Het hof gaat uit van de volgende vaststaande feiten. 2.2 [Geïntimeerde] huurt van Sint Joseph de woning aan de [Adres] te [Plaatsnaam] . 2.3 Op 29 januari 2014 heeft [Geïntimeerde] aan de Huurcommissie het verzoek gedaan om de op dat moment geldende overeengekomen huurprijs van € 293,29 per maand (tijdelijk) te verlagen in verband met ernstige onderhoudsgebreken aan de woning. Op 5 juni 2014 heeft de Huurcommissie op dit verzoek beslist en de huurprijs met ingang van 1 december 2013 tijdelijk verlaagd tot € 243,30 per maand tot alle gebreken zijn hersteld. In deze uitspraak is onder meer het volgende vermeld: “Tijdelijke verlaging De huurprijs wordt tijdelijk verlaagd tot 40% van € 243,30 per maand. (…) Begin en einde van de tijdelijke huurverlaging (…) De huurverlaging geldt totdat alle gebreken zijn hersteld. Vanaf de eerste van de maand nadat alle gebreken zijn hersteld, moet de huurder weer de huurprijs van € 293,29 betalen. (…) IV Beslissing (…)  De geldende huurprijs van 293,29 wordt vanaf 1 december 2013 tijdelijk verlaagd tot € 243,30 per maand. (…)” 2.4 Op 5 november 2014 heeft Sint Joseph een verzoek in gediend bij de Huurcommissie om de huurprijs van € 293,29 weer in rekening te mogen brengen. Op dit verzoek heeft de Huurcommissie op 24 maart 2015 beslist. De uitspraak is op 2 april 2015 verzonden. In deze uitspraak is onder meer het volgende vermeld: “ Kern van de uitspraak  De gebreken worden geacht te zijn verholpen. De huur bedraagt met ingang van 1 december 2014 € 293,29 per maand. (…) III Beoordeling (…) Hier rest de Huurcommissie niets anders dan te concluderen dat de verhuurder voldoende heeft ondernomen om de in de eerdere uitspraak van de Huurcommissie vermelde gebreken te herstellen en dat de huurder daaraan niet meewerkt. De huurder kan geen eisen stellen aan de omvang en wijze van herstel. De huurder is immers verplicht de verhuurder toe te laten om noodzakelijke werkzaamheden te (laten) verrichten. De gebreken die de reden waren voor de tijdelijke verlaging van de huurprijs worden daarom geacht te zijn verholpen. De verhuurder mag daarom met ingang van 1 december 2014 de overeengekomen huurprijs van € 243,30 per maand in rekening brengen. Beoordeling van de leges De partij die in het ongelijk wordt gesteld, moet de leges betalen. In dit geval stelt de Huurcommissie de verhuurder in het gelijk. De huurder moet de leges betalen. De verhuurder krijgt het betaalde legesvoorschot terug. (….) IV Beslissing De ernstige gebreken worden geacht te zijn verholpen. De verhuurder mag de overeengekomen prijs van € 243,30 per maand met ingang van 1 december 2014 aan de huurder in rekening brengen. (…) Legesveroordeling De verhuurder hoeft geen leges te betalen en krijgt het betaalde voorschot van € 450,00 terug. De huurder moet € 25,00 leges betalen. (…)” 2.5 Op 19 juni 2015 heeft de Huurcommissie aan Sint Joseph en [Geïntimeerde] een brief gestuurd. In deze brief staat onder andere het volgende: “Gebleken is dat in de uitspraak met bovengenoemd zaaknummer een storende fout is gemaakt. Een uitspraak van de Huurcommissie kan niet worden herzien, tenzij er sprake is van een overduidelijke verschrijving of van een eenvoudige ambtelijke misslag. De gemaakte fout heeft betrekking op een onjuiste notatie van de naam van de hoogte van de overeengekomen huurprijs. Abusievelijk staat onder het kopje ‘Beslissing’ niet de overeengekomen, maar de verlaagde huurprijs vermeld. In dit geval is dus sprake van een verschrijving. (…) U dient de uitspraak als volgt te lezen: IV Beslissing De ernstige gebreken worden geacht te zijn verholpen. De verhuurder mag de overeengekomen prijs van € 293,29 per maand met ingang van 1 december 2014 aan de huurder in rekening brengen. (...)” 2.6 [Geïntimeerde] heeft van 1 december 2014 tot 1 februari 2017, op basis van het door de Huurcommissie genoemde bedrag, € 243,30 per maand huur betaald aan Sint Joseph. Met ingang van 1 februari 2017 heeft [Geïntimeerde] € 320,39 per maand betaald.

<nr>3</nr>Het geschil en de beslissing in eerste aanleg 3.1 Sint Joseph heeft in eerste aanleg (in conventie) – samengevat – gevorderd:  de tussen partijen bestaande huurovereenkomst te ontbinden;  [Geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 629,23 aan achterstallige huurpenningen tot 1 januari 2016 vermeerderd met € 306,16 per maand vanaf 1 januari 2016 tot de dag van ontruiming;  [Geïntimeerde] te veroordelen tot ontruiming van het gehuurde;  [Geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van € 93,93 voor buitengerechtelijke incassokosten;  [Geïntimeerde] te veroordelen in de proceskosten en de nakosten. 3.2 [Geïntimeerde] heeft in eerste aanleg (in reconventie) – samengevat – gevorderd:  een verklaring voor recht dat Sint Joseph te kort is geschoten in de uitvoering van het verhelpen van aanwezige gebreken;  Sint Joseph te veroordelen om de gebreken in de woning te inventariseren;  Sint Joseph te veroordelen de gebreken te herstellen;  voor recht te verklaren dat [Geïntimeerde] € 243,30 per maand verschuldigd is vanaf 1 december 2014 totdat de herstellingen zijn verricht. 3.3 De kantonrechter heeft bij vonnis van 8 november 2016 (in conventie) de vorderingen van Sint Joseph afgewezen en haar veroordeeld tot betaling van de kosten van de procedure aan de zijde van [Geïntimeerde] . Verder heeft de kantonrechter (in reconventie) voor recht verklaard dat [Geïntimeerde] vanaf 1 december 2014 een bedrag van € 243,30 per maand aan huur verschuldigd is, tot de dag waarop de tussen partijen overeengekomen werkzaamheden zullen zijn beëindigd. In reconventie zijn de proceskosten gecompenseerd.

<nr>4</nr>De motivering van de beslissing in hoger beroep 4.1 De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. 4.2 In de kern gaat het geschil tussen partijen over de vraag of [Geïntimeerde] gehouden is met ingang van 1 december 2014 de overeengekomen huurprijs van € 293, 20 per maand aan Sint Joseph te betalen. [Geïntimeerde] heeft gesteld dat dit niet het geval is. Zij heeft daartoe aangevoerd dat zij mocht uitgaan van het bedrag van € 243,30, zoals dat door de Huurcommissie in haar beslissing van 24 maart 2015 is vermeld. Dit bedrag wordt immers op grond van artikel 7:262 lid 1 BW onderdeel van de tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst, tenzij één van de partijen binnen 8 weken nadat aan hen afschrift van die uitspraak is verzonden een beslissing van de rechter heeft gevraagd. De rectificatie van de Huurcommissie is pas ruim na het verstrijken van deze termijn verzonden. Het had op de weg van Sint Joseph gelegen om als professionele partij op een eerder moment om verbetering te vragen, zodat het voor [Geïntimeerde] duidelijk was dat zij ongelijk kreeg en zij (nog) de mogelijkheid had om de beslissing van de Huurcommissie aan de rechter voor te leggen. [Geïntimeerde] is bovendien niet vooraf over de voorgenomen verbetering gehoord. 4.3 Het hof stelt vast dat het herstellen van een verschrijving in een beslissing van de Huurcommissie geen wettelijke basis kent. Het hof ziet aanleiding om voor de beoordeling van deze zaak aansluiting te zoeken bij de procedure voor het verbeteren van kennelijke fouten in rechterlijke uitspraken, zoals bepaald in artikel 31 Rv. Op grond van dit artikel verbetert de rechter te allen tijde - op verzoek van een partij of ambtshalve - in zijn vonnis, arrest of beschikking een kennelijke rekenfout, schrijffout of andere kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent. Dit betekent dat de rechter ook nádat een vonnis of arrest in kracht van gewijsde is gegaan of tegen een beschikking geen rechtsmiddelen meer openstaan, de fout kan herstellen. 4.4 Het is de vervolgens vraag of het vermelden van de foutieve huurprijs in de beslissing van de Huurcommissie kan worden aangemerkt als een kennelijke rekenfout, schrijffout of een andere kennelijke fout die zich voor eenvoudig herstel leent. Het hof acht daarbij de volgende feiten en omstandigheden van belang. In haar beslissing van 5 juni 2014 heeft de Huurcommissie de huurprijs tijdelijk verlaagd. Dat het om een tijdelijke verlaging ging, is meerdere keren in de beslissing vermeld. Dit moet voor [Geïntimeerde] dus duidelijk zijn geweest. Op 5 november 2014 heeft Sint Joseph aan de Huurcommissie gevraagd of, en zo ja met ingang van welke datum, zij de overeengekomen huurprijs van € 293,20 weer in rekening mag brengen. Bij de beoordeling van dit verzoek heeft de Huurcommissie overwogen dat Sint Joseph voldoende heeft ondernomen om de eerder geconstateerde gebreken te herstellen, maar dat [Geïntimeerde] daaraan niet heeft meegewerkt. Daarbij heeft de Huurcommissie opgemerkt dat [Geïntimeerde] geen eisen kan stellen aan de omvang en wijze van herstel. Geoordeeld is dat de gebreken die de reden waren voor de tijdelijke verlaging van de huurprijs geacht worden te zijn verholpen. Vervolgens heeft de Huurcommissie beslist dat [Geïntimeerde] de leges moet betalen. Daarbij is toegelicht dat degene die in het ongelijk wordt gesteld, de leges is verschuldigd. De Huurcommissie heeft in haar beslissing twee keer het onjuiste bedrag van € 243,30 vermeld, maar in beide gevallen is daarbij weergegeven dat het de overeengekomen huurprijs betrof. Onder het – vetgedrukte - kopje ‘kern van de uitspraak’, is bovendien wel het juiste bedrag van € 293,20 weergegeven. Op grond hiervan is het hof van oordeel dat het voor beide partijen duidelijk was dat het vermelde bedrag van € 243,30 een kennelijk schrijffout was. Deze vergissing leende zich voor verbetering, ongeacht of de termijn van artikel 7:262 lid 1 BW was verstreken en het niet langer mogelijk was om de beslissing aan de rechter voor te leggen. Het hof verwerpt dan ook de stelling van [Geïntimeerde] dat Sint Joseph (als professionele partij) binnen die termijn om rectificatie had moeten vragen. Dit betekent dat [Geïntimeerde] gebonden is aan de verbeterde beslissing, namelijk dat zij met ingang van 1 december 2014 € 293,20 per maand moet betalen aan Sint Joseph. 4.5 [Geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat zij niet is gehoord over de voorgenomen verbetering. Zij verbindt aan die stelling geen (rechts)gevolgen. Zij heeft in dit hoger beroep ook niet aangevoerd welke opmerkingen zij – was zij daartoe in de gelegenheid gesteld – over de voorgenomen verbetering had willen maken. De omstandigheid dat zij daarover niet is gehoord, leidt dan ook niet tot een ander oordeel in dit hoger beroep. 5.5 Gelet op het voorgaande zal het hof de vordering tot betaling van een bedrag van € 293,20 per maand aan huur toewijzen over de periode 1 december 2014 tot 1 februari 2017, te verminderen met hetgeen zij reeds heeft voldaan. Omdat [Geïntimeerde] de gevorderde vermeerdering met de contractueel overeengekomen huurprijsverhogingen niet heeft betwist, wordt ook dit onderdeel toegewezen. Niet gesteld of gebleken is dat [Geïntimeerde] de met ingang van 1 februari 2017 vastgestelde huurprijs van € 320,39 niet heeft betaald, zodat dit deel van de vordering zal worden afgewezen.

<nr>6</nr>De slotsom 6.1 De grieven slagen. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. 6.2 Als de in het ongelijk te stellen partij zal het hof [Geïntimeerde] in de kosten van beide instanties veroordelen. De kosten voor de procedure in eerste aanleg aan de zijde van Sint Joseph zullen worden vastgesteld op: - explootkosten € 96,16 - griffierecht € 466,00 totaal verschotten € 562,16 - salaris advocaat € 250,00 (2,5 punten x tarief € 100,00) De kosten voor de procedure in hoger beroep aan de zijde van Sint Joseph zullen worden vastgesteld op: - explootkosten € 98,51 - griffierecht € 716,00 totaal verschotten € 814,51 - salaris advocaat € 759,00 (1 punt x tarief I)

<nr>7</nr>De beslissing Het hof, recht doende in hoger beroep: vernietigt het vonnis kantonrechter te Almelo van 8 november 2016 en doet opnieuw recht; veroordeelt [Geïntimeerde] tot betaling aan Sint Joseph van een bedrag van € 293,20 per maand, vanaf 1 december 2014 tot 1 februari 2017, te vermeerderen met de contractueel overeengekomen huurprijsverhogingen en te verminderen met hetgeen zij ter zake van huurpenningen over die periode reeds heeft voldaan; veroordeelt [Geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, tot aan de bestreden uitspraak aan de zijde van Sint Joseph wat betreft de eerste aanleg vastgesteld op € 562,16 voor verschotten en op € 250,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief en tot aan deze uitspraak wat betreft het hoger beroep vastgesteld op € 814,51 voor verschotten en op € 759,00 voor salaris overeenkomstig het liquidatietarief; verklaart dit arrest ten aanzien van de daarin vervatte veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.F. Hillen, A.E.B. ter Heide en R.M. Schoo en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 23 april 2019.