<nr>1</nr>Ontstaan en loop van het geding

<nr>4</nr>Beoordeling van het geschil 4.1. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.2. Belanghebbende bepleit gemotiveerd een lagere waarde. In dat geval rust op de heffingsambtenaar de last om feiten aannemelijk te maken die meebrengen dat de door hem verdedigde waarde niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde verwijst de heffingsambtenaar naar het taxatierapport van 7 december 2012 van [B], gediplomeerd WOZ-taxateur, waarin de waarde is getaxeerd op € 557.000. Op basis van de vergelijkingsmethode heeft hij drie panden als vergelijkingsobject gebruikt, waarvan er twee, [b-straat] 24 en [c-straat] 9, gelegen zijn aan de rand van de kern van [Z]. In de hierna volgende matrix zijn deze vergelijkingsobjecten weergegeven. Object Bouwjaar Inhoud Waarde per m³ Waarde inhoud Perceel Waarde per m² Waarde perceel Bijgebouwen Berekende waarde (afgerond) Koopsom [a-straat] 3 (geschakelde woning) 1850 1262 excl zolder 324 m³ zolder 290 100 365.980 32.400 507 271 137.397 Garage 25 m² x € 850 = € 21.250 557.000 [b-straat] 24 (eindwoning) 1905 445 580 258.100 109 400 43.600 Dakkapel € 2.000 303.000 312.000 (24-06-2010) [c-straat] 9 (2^1 kapwoning) 1912 499 485 242.015 210 400 84.000 Berging/schuur 8 m² x € 500 = € 4.000 Berging/schuur 6 m² x € 500 = € 3.000 333.000 330.000 (01-07-2011) [d-straat] 11 (vrijstaande woonboerderij), [Z] 1900 905 480 434.400 2.700 m³ Grond 8.030 m² Extra grond/ weide 120 15 324.000 120.450 Berging/schuur 36 m² x € 400 = € 14.400 Berging/schuur 72 m² x € 287 = € 20.664 Berging/schuur 85 m² x € 265 = € 22.525 Buitenbak/buitenmanege 650 m² x € 20 = € 13.000 949.000 980.000 (05-07-2010) 4.3. Belanghebbende heeft onder meer aangevoerd dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling van de onroerende zaak - in vergelijking met de vergelijkingsobjecten - onvoldoende rekening heeft gehouden met (i) de hoge plafonds van de onroerende zaak, die meebrengen dat de stookkosten hoog zijn, dat de kubieke meters niet efficiënt kunnen worden benut en dat de onderhoudskosten hoger zijn, (ii) de minder goede onderhoudstoestand en de mindere kwaliteit van de onroerende zaak en (iii) de grote inhoud van de onroerende zaak die tot gevolg heeft dat sprake is van een sterk afnemende meerwaarde. 4.4. Tussen partijen is niet in geschil dat de onroerende zaak onder meer gelet op bouwjaar, ligging en omvang een uniek object betreft. Naar het oordeel van het Hof kunnen in dat geval, nu in de gemeente [Z] geen goed gelijkende objecten aanwezig zijn, ook minder vergelijkbare objecten dienen ter onderbouwing van de waarde van de onroerende zaak. Er dient bij de vergelijking van dergelijke objecten met de onroerende zaak echter wel voldoende rekening te worden gehouden met verschillen tussen het gewaardeerde object en de vergelijkingsobjecten. 4.5. De heffingsambtenaar heeft naar het oordeel van het Hof aan de hand van de foto’s in het taxatierapport en de gegeven toelichting ter zitting aannemelijk gemaakt dat de vergelijkingsobjecten [b-straat] 24 en [c-straat] 9 ook over hoge plafonds beschikken. Voor zover er voor de onroerende zaak nadelige effecten in verband met de hoogte van de plafonds zijn te ondervinden, gelden deze derhalve eveneens voor deze vergelijkingsobjecten. Van een waardedruk ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten is op die grond derhalve geen sprake. 4.6. Dat de heffingsambtenaar in de berekening van de kubieke meterprijs van de onroerende zaak eveneens, zoals hij stelt, rekening heeft gehouden met de - ten opzichte van deze vergelijkingsobjecten - mindere staat van onderhoud en mindere kwaliteit van de onroerende zaak, acht het Hof eveneens aannemelijk gelet op het grote verschil in kubieke meterprijzen tussen de onroerende zaak en deze vergelijkingsobjecten, de foto’s in het taxatierapport en de verklaring van de heffingsambtenaar ter zitting. Het Hof concludeert daaruit dat de onderhouds- en kwaliteitstoestand van de onroerende zaak wellicht minder was dan die van de vergelijkingsobjecten, maar dat de heffingsambtenaar met deze verschillen voldoende rekening heeft gehouden. 4.7. Voorts heeft de heffingsambtenaar naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat hij met de afnemende meerwaarde vanwege de grote inhoud van de onroerende zaak voldoende rekening heeft gehouden, door voor de onroerende zaak een lagere kubieke meterprijs aan te houden dan voor de vergelijkingsobjecten. Het Hof baseert dit oordeel met name op de vergelijking met het qua inhoud goed vergelijkbare object aan de [d-straat]. Het vergelijkingsobject aan de [d-straat] kent een kubieke meterprijs van € 480 bij een inhoud van 905 m³, tegenover de kubieke meterprijs van de onroerende zaak van € 290 bij een inhoud van 1.262 m³ (exclusief zolder). Aan dit oordeel doet niet af dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt, dat het object aan de [d-straat] niet over hoge plafonds beschikt. Gelet op de veel lagere kubieke meterprijs die hij voor de onroerende zaak heeft aangehouden, heeft hij met het ontbreken van hoge plafonds in het object aan de [d-straat] voldoende rekening gehouden. 4.8. Belanghebbende heeft voorts aangevoerd dat de heffingsambtenaar ten onrechte de garage aan de hand van het aantal kubieke meters heeft bepaald in plaats van het aantal vierkante meters en dat - zo begrijpt het Hof belanghebbende - met de (lagere) vierkante meterprijs in de matrix behorend bij de categorie ‘berging/schuur’ moet worden gerekend, in plaats van de (hogere) prijs die geldt voor de categorie ‘garage’. Belanghebbende heeft er daarbij op gewezen dat het uitrijden van de garage gelet op de ligging van de garage en de verkeerssituatie ernstig wordt bemoeilijkt en dat de garage daarom feitelijk voor opslag wordt gebruikt. 4.9. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de garage aan de hand van het aantal vierkante meters bepaald, zodat belanghebbendes grief die van het tegendeel uitgaat, faalt. Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar terecht de vierkante meterprijs van de categorie ‘garage’ heeft gehanteerd ter bepaling van de waarde ervan. Gesteld noch gebleken is immers dat het onmogelijk is de garage als zodanig te gebruiken. Dat het gebruik van de garage in die functie wordt bemoeilijkt en belanghebbende om die reden ervoor heeft gekozen de ruimte voor opslag te gebruiken, doet daaraan niet af. 4.10. Betreffende de stelling van belanghebbende dat een te hoge waarde is vastgesteld in vergelijking met de vorige WOZ-waarde en dat moet worden uitgegaan van een waardering op basis van gemiddelde prijsstijgingen, overweegt het Hof dat een vergelijking met de vorige WOZ-waarde en een waardering volgens gemiddelde prijsstijgingen niet berust op bepalingen van de Wet WOZ zodat een zodanig beroep niet kan slagen. De Wet WOZ gaat uit van een waardebepaling op basis van transactiegegevens van vergelijkingsobjecten die op of rond de waardepeildatum zijn verkocht. In dat kader is een gemiddelde prijsstijging en de vorige vastgestelde waarde niet relevant. 4.11. De heffingsambtenaar heeft aan de hand van de door hem aangedragen vergelijkingsobjecten, met inachtneming van de verschillen die tussen de onroerende zaak en de vergelijkingsobjecten bestaan, naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. Slotsom Gelet op het vorenstaande dient het hoger beroep ongegrond te worden verklaard.