<nr>1</nr> [appellant sub 1] ,

GERECHTSHOF AMSTERDAM afdeling civiel recht en belastingrecht, team I zaaknummer : 200.269.414/01 zaak- en rolnummer rechtbank Noord-Holland : C/15/275511/HA ZA 18-417 arrest van de meervoudige burgerlijke kamer van 31 augustus 2021 inzake

<nr>1</nr> [appellant sub 1] , wonend te [woonplaats] , 2. [appellante sub 2] , wonend te [woonplaats] , appellanten, advocaat: mr. A. Kotan te Amsterdam, tegen

<nr>1</nr> [geïntimeerde sub 1] , wonend te [woonplaats] , 2. [geïntimeerde sub 2] , wonend te [woonplaats] , geïntimeerden, advocaat: mr. C. Hofmans te Amsterdam.

<nr>1</nr>Het geding in hoger beroep Partijen worden hierna [appellant sub 1] , [appellante sub 2] , [geïntimeerde sub 1] en [geïntimeerde sub 2] genoemd. Appellanten zullen gezamenlijk worden aangeduid als [appellanten] . Geïntimeerden zullen gezamenlijk [geïntimeerden] genoemd worden. [appellanten] zijn bij dagvaarding van 16 oktober 2019 in hoger beroep gekomen van een vonnis van de rechtbank Noord-Holland van 17 juli 2019, gewezen tussen [appellanten] als eisers en [geïntimeerden] als gedaagden. Bij tussenarrest van 3 december 2019 heeft het hof een mondelinge behandeling na aanbrengen gelast, die op 11 maart 2020 heeft plaatsgevonden. Een minnelijke regeling is tussen partijen tijdens de mondelinge behandeling na aanbrengen niet tot stand gekomen. Het van die mondelinge behandeling opgemaakte proces-verbaal bevindt zich bij de stukken. Partijen hebben daarna de volgende stukken ingediend: - memorie van grieven, met producties; - memorie van antwoord, met producties. Ten slotte is arrest gevraagd. [appellanten] hebben, na eiswijziging in hoger beroep, geconcludeerd dat het hof het bestreden vonnis zal vernietigen en alsnog – uitvoerbaar bij voorraad – hun hierna weer te geven vorderingen zal toewijzen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten in beide instanties. [geïntimeerden] hebben geconcludeerd tot bekrachtiging van het bestreden vonnis, met veroordeling van [appellanten] in de kosten van het hoger beroep. Beide partijen hebben in hoger beroep bewijs van hun stellingen aangeboden.

<nr>2</nr>Feiten De rechtbank heeft in het bestreden vonnis onder 2.1 tot en met 2.9 de feiten vastgesteld die zij tot uitgangspunt heeft genomen. Deze feiten zijn in hoger beroep niet in geschil en zijn dus ook voor het hof het uitgangspunt. Deze feiten, waar nodig aangevuld met andere onomstreden feiten, zijn de volgende. 2.1 Bij koopovereenkomst van 4 oktober 2017 (hierna: de koopovereenkomst) hebben [geïntimeerden] een woning te [plaats] (hierna: de woning) voor een bedrag van € 200.000,- aan [appellanten] verkocht. De koopovereenkomst vermeldt, voor zover hier van belang, het volgende: Artikel 6 Staat van de onroerende zaak. Gebruik. 6.1. De onroerende zaak zal aan koper in eigendom worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt met alle daarbij behorende rechten en aanspraken, zichtbare en onzichtbare gebreken, heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, en vrij van hypotheken, beslagen en inschrijvingen daarvan. (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. Verkoper staat ook niet in voor de afwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper bekend zijn of kenbaar zijn op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst. (...) 6.14. Ouderdomsclausule Koper verklaart ermee bekend te zijn dat de onroerende zaak gebouwd is omstreeks negentienhonderd zevenenzestig (1967). Koper is bekend met dienovereenkomstige lagere eisen die aan de bouwkwaliteit van de onroerende zaak gesteld mogen worden. Koper aanvaardt alle in verband met die lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van de onroerende zaak, in het bijzonder wat betreft de fundering, gevels, leidingen, lozingen, optrekkend vocht, daken en eventuele installaties, ook voor zover die een tijdelijke belemmering voor het normale gebruik van de zaak zouden kunnen zijn. 2.2 In de verkoopbrochure van de makelaar van [appellanten] stond onder meer het volgende: Een in prima staat verkerende zeer ruime ééngezinswoning. (...) Kortom; Een perfect onderhouden woning zonder funderingsproblemen met ongekend veel ruimte waar u zo in kunt. (...) Kenmerken Bouwjaar 1930 (...) Isolatie Gedeeltelijk geïsoleerd Energielabel Voorlopig C 2.3 Voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst hebben [appellanten] de woning bezichtigd. Tijdens die bezichtiging hebben [appellanten] een lekkage waargenomen aan de achterkant van de kelder. De makelaar van [geïntimeerden] heeft [appellanten] destijds toegezegd dat deze lekkage zou worden verholpen door [geïntimeerden] 2.4 [appellanten] hebben geen bouwkundig onderzoek naar de woning laten verrichten. 2.5 Op 11 oktober 2017 hebben [appellanten] het definitieve energielabel (E) van de woning ontvangen. 2.6 Aannemersbedrijf DaKa B.V. (hierna: Daka) heeft op 15 november 2017 een factuur van € 2.783,- inclusief btw aan [geïntimeerden] gestuurd voor de volgende werkzaamheden: Lekkage in kelderwand en vloer verhelpen. Voor geïnjecteerd met MC-2300 rapid, dit is een injectievloeistof om de grootste lekkage te stoppen. Na geïnjecteerd met MC-2300 F, een flexibele vochtwerende injectievloeistof. 2.7 Op 16 november 2017 heeft [appellant sub 1] de woning voor de tweede keer bezichtigd. Hij heeft tijdens die bezichtiging geen water op de grond van de kelder zien liggen. 2.8 De overdracht van de woning heeft plaatsgevonden op 5 december 2017. 2.9 In een rapport van expertise van DEKRA Experts van 8 mei 2019 (hierna: het deskundigenrapport) is onder meer het volgende opgenomen: Algemeen (…) De woning dateert uit de jaren 70 van de vorige eeuw (…) Inrichting onderzoek (…) Na ontvangst van uw opdracht namen wij contact op met beide partijen en maakten een afspraak voor 26 maart 2019. Ten tijde van onze expertise waren aanwezig: - mevrouw [geïntimeerde sub 2] , bijgestaan door haar vader, partij 1; - de heer [geïntimeerde sub 1] , partij 1; - mevrouw D. den Hartog, advocaat van partij 1; - de heer en mevrouw [appellant sub 1] , partij 2. Met partijen hebben wij de feiten en omstandigheden en de situatie geïnspecteerd. Beantwoording vragen Vraag 1. Zijn er nog gebreken in de kelder? Antwoord: Partij 1 toonde ons op 26 maart 2019 onderstaande gebreken: 1. Lekkage van de kelder aan de achterzijde van de woning: wij zagen duidelijk dat de aansluiting tussen de wand en vloer aan de achterzijde van de woning lekkageverschijnselen vertoont; 2. Lekkage aan de voorzijde van de kelder: op de vloer troffen wij één à twee centimeter grondwater aan. Vraag 2 en 3. Zo ja, vanaf wanneer dateren deze gebreken? Dateren deze gebreken van voor de overdracht van december 2017? Antwoord: Naar wij van partij 1 en partij 2 vernamen is de aansluiting van de wand aan de achterzijde medio november 2017 reeds geïnjecteerd. Partij 1 heeft dit laten uitvoeren daar er grondwater via de kim (aansluiting wand met vloer) was binnen gestroomd. Ten tijde van onze expertise gaf partij 2 aan kort na de overdracht (17 december 2017) wateroverlast te ondervinden in de kelder. Uit het vorenstaande kunnen wij opmaken dat de lekkageproblematiek in ieder geval al speelde vanaf medio november 2017. Vraag 4. Hadden de verkopers (zijnde cliënten) van het bestaan af kunnen weten? Antwoord: Daar partij 1 medio november 2017 na grondwateroverlast een deel van de kelder heeft laten injecteren was men in ieder geval vanaf deze datum bekend met de wateroverlastproblematiek in de kelder. Vraag 5. Kunt u de schade op basis van herstel vaststellen? Antwoord: Een onderzoek zoals lekdetectie richt zich met name op leidingen, een dergelijk onderzoek heeft in onderhavige kwestie geen toegevoegde waarde. Wij hebben met zekerheid vastgesteld dat de wateroverlast het gevolg is van lekkages aan de kelderconstructies en dat het binnengestroomde water grondwater betreft. Om een goede waterdichte kelder te krijgen zal herstel via onderstaand stappenplan plaats moeten vinden: 1. verwijderen van scheidingswanden; 2. verwijderen van dekvloer inclusief vloertegels; 3. verwijderen van wandafwerkingen (stucwerk); 4. voorbehandelen wanden en vloer; 5. kimnaad injecteren; 6. eventuele scheuren injecteren; 7. wand- en vloerafdichtingslaag aanbrengen. (...) Omschrijving 1. sloopwerk EUR 1.575,97 2 waterdicht maken kelder EUR 13.514,17 3 inrichting en afbouw kelder EUR 1.225,21 ------------------- Totaal exclusief btw EUR 16.315,35 21% btw EUR 3.426,22 ------------------- Totaal inclusief btw EUR 19.741,57 Daar er door partij 2 al diverse delen van vloer- en wandafwerkingen verwijderd waren, hebben wij het opnieuw aanbrengen hiervan buiten de bovenstaande schadespecificatie gehouden. Indien het herstel conform deze begroting wordt uitgevoerd, treden er geen verbeteringen op ten opzichte van de oorspronkelijke situatie.

<nr>3</nr>Beoordeling De procedure bij de rechtbank 3.1 Bij inleidende dagvaarding hebben [appellanten] , kort gezegd, gevorderd dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot herstel van een aantal gebreken aan de woning, althans tot betaling van een schadevergoeding van € 36.240,89, vermeerderd met rente. Ten slotte hebben [appellanten] vergoeding gevorderd van incassokosten. [appellanten] hebben aan hun vorderingen ten grondslag gelegd dat de woning niet aan de koopovereenkomst heeft beantwoord omdat zich na de overdracht daarvan diverse (verborgen) gebreken hebben geopenbaard (non-conformiteit, artikel 7:17 BW). 3.2 [geïntimeerden] hebben de vorderingen van [appellanten] weersproken. Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank [geïntimeerden] veroordeeld tot herstel van de lekkage aan achterkant van de kelder en de overige vorderingen van [appellanten] afgewezen. Daartoe heeft zij overwogen dat de woning voor zover het de lekkages in de kelder betreft niet de eigenschappen bezat die nodig zijn voor een normaal gebruik van de woning, terwijl [geïntimeerden] hebben toegezegd dat zij de lekkage aan de achterkant van de kelder zouden verhelpen. Ten aanzien van de lekkage aan de voorkant van de kelder komt [geïntimeerden] echter een beroep op de ouderdomsclausule toe, aldus de rechtbank. Naar het oordeel van de rechtbank hebben [appellanten] hun stellingen over de isolatie van de woning en de gebreken in de badkamer/het toilet onvoldoende handen en voeten gegeven. Het vermeende gebrek aan de ramen op de bovenverdieping behoefde geen behandeling omdat dit inmiddels was hersteld door [geïntimeerde sub 1] en de ramen weer naar behoren functioneerden, aldus nog steeds de rechtbank. De proceskosten zijn tussen partijen gecompenseerd. Eiswijziging in hoger beroep 3.3 [appellanten] hebben drie grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd. Ook hebben zij in hoger beroep hun eis gewijzigd in die zin dat zij vorderen [geïntimeerden] te veroordelen: (i) tot vergoeding van de kosten van herstel van de lekkage(s) in de kelder van de woning van € 18.513,-; (ii) tot herstel van gebreken (isolatie, badkamer/toilet en ramen), althans tot betaling van een schadevergoeding van € 2.952,50 voor de herstelkosten van de badkamer en voor het overige nader op te maken bij staat; en (iii) tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten van € 960,13. 3.4 Voor zover genoemde eiswijziging betrekking heeft op vergoeding van herstelkosten betreffende de lekkage aan de achterkant van de kelder, valt niet in de te zien dat [appellanten] daarop bij wege van eisvermeerdering in hoger beroep aanspraak kunnen maken. Immers, de rechtbank heeft de (primaire) vordering van [appellanten] reeds toegewezen voor zover deze ziet op herstel van de lekkage aan achterkant van de kelder. Het hof stelt vast dat [appellanten] geen grieven hebben gericht tegen dit aspect van het vonnis van de rechtbank. Dit aspect maakt dan ook geen onderdeel uit van het geschil in hoger beroep en de vordering tot betaling van schadevergoeding voor dit gebrek mist dan ook goede grond. Beroep op non-conformiteit 3.5 In dit geschil in hoger beroep gaat het met name om de vraag of de woning al dan niet de eigenschappen bezit die [appellanten] op grond van de koopovereenkomst mochten verwachten. Met de eerste twee grieven, die het hof hierna behandelt, betogen [appellanten] dat de woning gebreken heeft waarvoor [geïntimeerden] aansprakelijk zijn. 3.6 Het hof stelt voorop dat het de rechtsoverwegingen 4.2 tot en met 4.5 uit het bestreden vonnis onderschrijft en tot de zijne maakt. Samengevat heeft de rechtbank daarin het volgende overwogen. Omdat artikel 7:17 BW van regelend recht is, kunnen partijen in de koopovereenkomst een andere regeling overeenkomen. In dit geval hebben partijen gebruik gemaakt van een NVM-koopakte die in de artikelen 6.1, 6.3 en 6.14 een van artikel 7:17 BW afwijkende regeling bevat. Artikel 6.1 van het NVM-model bevat de hoofdregel, inhoudende dat de verkoper niet instaat voor (verborgen) gebreken, waardoor de koper in beginsel het risico voor alle gebreken draagt. Artikel 6.3 behelst een uitzondering op deze regel, namelijk dat de verkoper instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normaal gebruik (als woning) verhinderen. De in artikel 6.14 opgenomen ouderdomsclausule beperkt de werking van artikel 6.3, omdat in dit artikel staat dat, nu de woning is gebouwd omstreeks 1967, [appellanten] alle in verband met de lagere bouwkwaliteit voorzienbare of te verwachten tekortkomingen van de woning voor wat betreft – onder meer – optrekkend vocht aanvaarden. 3.7 De eerste grief is gericht tegen de (onderdelen van de) overwegingen van de rechtbank die hebben geleid tot verwerping van het beroep op non-conformiteit vanwege de lekkages aan de voorzijde van de kelder van de woning. [appellanten] voeren – samengevat – aan dat [geïntimeerden] geen beroep op de ouderdomsclausule (artikel 6.14) in de koopovereenkomst kunnen doen omdat zij bij het sluiten van de koopovereenkomst en voor de overdracht van de woning wisten of behoorden te weten van het bestaan van de lekkages in de kelder. 3.8 Terecht heeft de rechtbank overwogen dat (ook) de lekkage aan de voorzijde van de kelder van de woning aan een normaal gebruik daarvan in de weg staat. Desondanks is het hof – net als de rechtbank – van oordeel dat dit gebrek onder de ouderdomsclausule valt en [geïntimeerden] daarvoor niet aansprakelijk zijn. Hierbij neemt het hof het volgende in aanmerking. 3.9 Op basis van het deskundigenrapport neemt het hof tot uitgangspunt dat de wateroverlast het gevolg is van lekkages aan de kelderconstructies en dat het binnengestroomde water grondwater betreft. De woning, die uiterlijk in de jaren zeventig van de vorige eeuw is gebouwd, was ten minste veertig jaar oud ten tijde van de verkoop aan [appellanten] De lekkage heeft zich eerst na de overdracht van de woning geopenbaard. [geïntimeerden] hebben betwist dat zij wisten van de lekkage aan de voorkant van de kelder. Ook uit het deskundigenrapport volgt – anders dan [appellanten] stellen – niet dat [geïntimeerden] al bij het sluiten van de koopovereenkomst op de hoogte waren van deze lekkage. Daar komt bij dat de ouderdom van de woning kennelijk een negatieve invloed heeft op het waterkerend vermogen van de kelderconstructie. In de latere rapportage van Lekrecherche, die [appellanten] in hoger beroep in het geding hebben gebracht, staat immers vermeld: Feitelijk is de kelder constructie niet meer volledig waterkerend. En in een daaropvolgende aanvulling op die rapportage is onder meer opgemerkt: Oudere gemetselde constructies krijgen in de loop der jaren gebreken. Klinker kwaliteit stenen krijgen scheuren. Specie vertin lagen krijgen scheuren met onthechten en toegepaste tras in metselspecie verliest haar werking. Dit is inherent aan de leeftijd. Dit maakt gemetselde keerwanden van de kelder constructie lekkage gevoelig en zeker in het gebied. (…) Een exact jaartal aangeven van de lekkage gebreken is onmogelijk. Vanwege het geslaagde beroep op de ouderdomsclausule komt [appellanten] ook geen beroep op dwaling toe. Gelet op het voorgaande is de grief verworpen. 3.10 De tweede grief houdt in dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellanten] hun stellingen over de isolatie van de woning, de gebreken in de badkamer/het toilet en de ramen onvoldoende handen en voeten hebben gegeven. [appellanten] hebben betoogd dat de gebreken aan de isolatie, de badkamer/ het toilet en de ramen een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. Het hof volgt dit betoog niet en legt hierna uit waarom. 3.10.1 [geïntimeerden] hebben in de verkoopbrochure van de woning vermeld dat deze gedeeltelijk geïsoleerd is en een voorlopig energielabel opgegeven (zie hiervoor onder 2.2). De koopovereenkomst bevat geen voorbehoud betreffende het definitieve energielabel of de isolatie van de woning. Op 11 oktober 2017 is het definitieve energielabel (dat is vastgesteld op E) aan [appellanten] overhandigd. Blijkbaar hebben [appellanten] daarin geen aanleiding gezien om andersluidende afspraken te maken of nader onderzoek naar de isolatie te verrichten, terwijl zij daartoe wel de mogelijkheid hebben gehad. De woning is immers eerst op 5 december 2017 aan [appellanten] geleverd. Het voorgaande duidt erop dat [appellanten] zich met betrekking tot de isolatie van de woning niet kunnen beroepen op een gebrek dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat. 3.10.2 [appellanten] hebben gesteld dat zij lange tijd geen gebruik hebben kunnen maken van de badkamer en het toilet van de woning. Ter onderbouwing van deze stelling verwijzen [appellanten] in hoger beroep slechts naar hetgeen zij hierover in eerste aanleg hebben aangevoerd, te weten dat zich lekkages in de badkamer en het toilet hebben voorgedaan en dat de badkuip roestplekken had. Dat aan de badkamer/het toilet gebreken kleefden die in de weg stonden aan een normaal gebruik van de woning, hebben [geïntimeerden] echter gemotiveerd betwist, net als de oorzaak van de lekkage in de badkamer. Gelet op de gemotiveerde betwisting van [geïntimeerden] is (ook) in hoger beroep (i) niet komen vast te staan op welk moment de vermeende gebreken (badkamer en toilet) zich hebben geopenbaard en (ii) wat de oorzaak van de klachten was en (iii) hebben [appellanten] bovendien onvoldoende onderbouwd dat de gestelde gebreken aan een normaal gebruik van de woning in de weg stonden. 3.10.3 De grief faalt ook voor zover deze ziet op de klemmende ramen op de bovenverdieping van de woning. [geïntimeerden] hebben aangevoerd dat zij herstel hiervan hebben aangeboden en uitgevoerd. Nog daargelaten de vraag of het hier om een gebrek gaat dat een normaal gebruik van de woning in de weg staat, hebben [appellanten] naar het oordeel van het hof onvoldoende gemotiveerd betwist dat dit herstel is uitgevoerd. 3.10.4 Hetgeen [appellanten] in hoger beroep hebben aangevoerd is in het licht van het voorgaande dan ook onvoldoende voor het hof om tot een ander oordeel dan de rechtbank te komen. 3.11 Ook grief 2 heeft geen succes. Buitengerechtelijke incassokosten en bewijsaanbod 3.12 De derde grief klaagt over de afwijzing van de buitengerechtelijke incassokosten. 3.13 Deze grief faalt ook. [appellanten] hebben, tegenover de betwisting door [geïntimeerden] , niet (voldoende onderbouwd) gesteld dat zij deze kosten daadwerkelijk hebben gemaakt en dat die kosten betrekking hebben op verrichtingen die meer omvatten dan een enkele aanmaning, het enkel doen van een schikkingsvoorstel, het inwinnen van eenvoudige inlichtingen of het op gebruikelijke wijze samenstellen van het dossier. De gevorderde buitengerechtelijke kosten worden reeds om die reden niet toegewezen. 3.14 Het bewijsaanbod van [appellanten] in hoger beroep heeft geen betrekking op voldoende geconcretiseerde stellingen die, indien bewezen, tot een ander oordeel dan het bovenstaande kunnen leiden en worden daarom gepasseerd. Slotsom en kosten 3.15 De grieven falen. Het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

<nr>4</nr>Beslissing Het hof: bekrachtigt het bestreden vonnis; veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerden] begroot op € 741,00 aan verschotten en € 2.884,00 voor salaris; wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. A.M.L. Broekhuijsen - Molenaar, J.C.W. Rang en M.E. Hinskens - van Neck en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 31 augustus 2021.